日本の不動産投資業界の不祥事のニュースが出ている中、「海外不動産投資」に興味を持つ方が増えていますが、インターネットや書籍では最新の現地の情報が得られず、国内不動産投資に比べて、リスクが高いように感じる方が多いようです。

今後の事を考えて、誰もが真剣に資産運用を考えなければなりません。時間とともに環境が変わるなか、やはりそのときどきに適応する運用方法も変化していくものです。つまり、いつの時代もよりすぐれた資産運用の手段へのアンテナを張り、投資対象の見直しを図っていかねばならないという基本は共通しています。

今回は、実際にカンボジア不動産投資をしている私が、海外不動産投資の中でも、まだ知名度が低く参入している人も少ない「カンボジア」で不動産投資をする場合についてご紹介していきます。

投資をする上で、リスクをしっかりと理解し、カンボジアでの投資の利点は何であるのかを把握するべく、カンボジアの基礎知識からメリットデメリット、カンボジアのどのエリアの不動産を購入すると良いのかを簡単に解説していきます。

海外不動産投資を検討している方はぜひ参考にしてみてください。

１、カンボジアの基本情報と成長性

海外不動産投資の魅力は、なんといってもこの先の成長性です。

そして成長からより多くのものを受け取るためには、やはり成長余力の大きさもポイントとなってきます。そう考えたときに、1人当たりGDPが1,000米ドルを超えたばかりのカンボジアが持つ潜在力に惹かれるのは当然のことだと思われます。

2009年にリーマンショックで落ち込んだカンボジアの経済成長率は、翌年2010年からコンスタントに優秀な数値を示しており、最近では平均7%で推移していました。2020年コロナの影響でマイナスになりましたが、その後すぐ回復し昨年では5.5％の成長率となっています。

その成長のエンジンとなったのは内戦から回復しつつあった民間消費でした。

なお、特記すべきは同時期の外国資本流入のほとんどが「不動産投資」だったという点です。リーマンショック以前の建築投資により、カンボジアにも一時期不動産の高騰が起こり、それがショックにより大暴落し、その後の実体経済の需要に基づいた不動産建設が現在行われているのです。

出典：THE WORD BANKを参照に作成

２、最新のカンボジアの不動産市場

経済成長が続くカンボジアは、日本企業や海外企業の進出も活発化し、首都プノンペンは、不動産投資市場は盛り上がりを見せています。

（１）カンボジアの不動産市場が成長するカギは？

カンボジアの不動産投資の今後の成長のカギとなるのは、中国人観光客や投資家です。カンボジアを訪れる中国人はますます増えており、彼らがカンボジアの不動産業界の成長を助長しているとも言えるでしょう。

首都のプノンペン及びシアヌークビルは、近年高成長を遂げており、今後伸びていくことが期待され、これからの4〜5年で力強い成長を見せると予想されています。

経済発展を強力に後押しするのは資本投下です。簡単にいえば、多くのお金が注ぎ込まれることで経済成長が起こり、さらに多くのお金が投資されより経済が成長するという繰り返しが起こります。

カンボジアは現在も決して豊かな国ではありませんが、かつてはそれ以上に貧しい状態でした。そんな状況では国内には投資に回す資金的余裕はありませんし、外国からも投資対象としての魅力に欠けますから資金は入ってきません。その結果、この国は貧しいままに取り残されてきました。しかし、今やその環境は一変したのです。

48階のルーフバーから撮影したプノンペンの夜景（2024年2月）

（２）東南アジアの中でカンボジアの不動産投資が強い理由は？

投資したコンドミニアムを賃貸で運用した際のインカムゲインを仮に計算した場合、利回りは、賃貸料÷物件価格で割り出されますから、賃貸料が高いか物件価格が安ければ、結果として想定利回りが高くなります。

高利回りが狙えるという結果をみれば容易に予想されることですが、実は東南アジアの不動産投資の対象となる代表的な国の多くと比較して、カンボジアの不動産の価格競争力は大変強いものなのです。

その理由も大変簡単な計算式から分かります。それは利回り計算の場合と変わりません。

不動産の価格は、次の4つの要素の総和です。

• ①労務費
• ②土地代
• ③建材と材料費
• ④利益

①労務費

このうちの労務費については、カンボジアはASEANのなかでももっとも低いグループに属します。

②土地代

土地については2005〜2008年のバブル期に倍以上という急激な上昇を経験しましたが、しかし、リーマンショックによってカンボジアの不動産価格は半値以下に暴落しました。

その後の経済復興に伴って値を戻しつつあるとはいえ、2012年時点のプノンペンの中心部でも商業地で80%程度、住宅エリアではせいぜい70%程度にしか回復をしていません。さらに、この価格はASEAN各国の首都と比較してもともと安価であったので、相対的な値頃感はさらに高まってきます。

③建材と材料費と④利益

他国の不動産と比べて、例え建材・材料費と利益が変わらないとしても(実際にはそのどちらもカンボジアの方が安価であると考えられます)、最終的な物件価格は抑えられたものになります。

実感値でいえば、現在、アジアで最も不動産価格が高騰しているのはシンガポールで、相場観的には東京をはるかに超える価格です。マレーシアのクアラルンプールでさえ、 東京と同等か安くとも3分の2程度であるのに比べ、カンボジアの首都の一等地に立つ100m²の最高級コンドミニアムで25万米ドルで(約3,800万円)という価格はバーゲン特価のようにさえ思われるのです。

ちなみに同等の物件を探すとすれば、シンガポールや香港なら1億円を超える販売価格がついてしまうでしょう。

３、不動産投資の魅力がカンボジアにある3つの理由

（１）東南アジアで唯一米ドル建てで所有することができる

カンボジアは実質的に米ドルが流通しているため、米ドル決済ができるので安定した投資ができる点が最大の魅力です。家賃収入や売却益などを米ドル建てででき、そのまま世界中に持ち出しできるメリットがあります。

一方、カンボジアを除く東南アジアの全ての国の不動産は、自国通貨建ての資産です。そのため「国際決済通貨」ではないので、自国内や周辺諸国以外では価値を持ちません。

カンボジアは基軸通貨である「米ドル決済が可能な東南アジア唯一の国」です。

その世界の基軸通貨である米ドルの流通量は90％以上とも言われ、通貨の価値が急変する心配は、ほぼなくなりました。

投資で得た利益も米ドルで受け取ることができますので、通貨変動に収益を左右されず、安心して利益を上げることが可能です。

（２）非居住者でも口座開設ができる

また、非居住でも口座開設することができるのも魅力です。

銀行口座の開設を行う場合、東南アジアの他の国では、非居住者では開設ができないよう規制を強めているのが現状です。

今日現在、非居住者であっても銀行口座の開設や定期預金を組むことができますが、最近は厳しくなってきており、不動産購入の契約書や現地企業の雇用証明書などが必要になった銀行もあります。つまり、今後できなくなる可能性が出てきていますので、口座開設したいと考えている人は、できるうちに現地の信頼できる会社に聞き、開設する事をお勧めいたします。

カンボジアで口座を開設する場合、現地に直接行く必要がありますが、私たちに依頼をして頂ければ、銀行の方が現地事務所に来てくれるので、安心して手続きができます。

私たちがサポートできるのは、カナダの国営銀行の100％子会社のABA銀行と、三井住友銀行とオリックス銀行が30％以上株を所有しているアクレダ銀行になります。

アクレダ銀行では定期預金で6%以上の金利がつくので、日本の金利と比較すると大きな差であることから、不動産投資をするときに開設をする人が増えています。

カンボジアの現地銀行の口座開設にご興味がある方は、下記記事をぜひ合わせてお読みください。

（３）海外送金は無制限

2010年の法改正に伴い、非居住者の外国人でもコンドミニアムを保有することが可能になりました。また、賃貸収入や不動産売却代金をカンボジア国外に送金する際、銀行に届け出をする以外規制が存在しない為、投資で回収した資金を自由且つスピーディーに海外に持ち出すことが可能です。

	外国人名義で物件所有	外国人名義で土地所有	通貨	GDP成長率
ミャンマー	☓	☓	チャット	7.03%
ラオス	☓	☓	キープ	7.01%
カンボジア	○ ２階以上のコンドミニアムのみ	☓	リエル・米ドル	6.92%
ベトナム	○	☓	ドン	6.68%
フィリピン	○	☓	ペソ	5.81%
インドネシア	☓	☓	ルビア	4.79%
マレーシア	○	○	リンギット	4.95%
タイ	○	☓	バーツ	2.82%
シンガポール	○	☓	シンガポールドル	2.01%
日本	○	○	円	0.47%

４、カンボジアで不動産投資をするリスクと注意点

投資は購入してからが始まりだということがいわれます。特に不動産物件は金融商品とは違い、インカムゲインやキャピタルゲインを得るためには実際に活用しなければなりません。日本国内の不動産であれば、土地勘のないエリアの物件を買ったとしても、言葉が通じるし、同じ国の中にあるから、何かあったらいつでも見に行けますが、海外となるとまた違うリスクと注意点が出てきます。

以下にてカンボジアで不動産投資するときのリスクについて書いています。

（１）仲介リスク

日本で不動産投資をする際にも優秀なエージェントに出会えることが重要と言われていると同じように、自分の知らない国で不動産を買うとなると、現地に詳しいエージェントや不動産仲介会社の協力が必要不可欠です。さらに、日本人スタッフが対応できる日系の仲介会社を選ぶと、決め細かなで日本流に相談ができるので安心でしょう。

（２）視察ツアーの注意点

知らない国の不動産を買うわけですから、現地を視察する手順はおろそかにできません。

海外不動産投資のミクロ分析として、一度は現地に足を運ぶべきというのは、上記で書いた「エージェントの問題」も大きく絡んできます。

視察ツアーには大きく三つの目的がありますが、物件の良し悪しをチェックするのは一つの目的ですが、他の二つは人と会うことが目的です。

（３）プレビルドに注意

もちろん、物件のチェックは重要な目的であることは間違いありませんが、ただし、その内容は日本で考えられるものとはずいぶん違っているかもしれません。なぜならば、カンボジアで販売する物件の多くが 「プレビルド」であるからです。

プレビルドの場合、不動産物件は建築途中がほとんどですから、プノンペンまで出かけても実際に目にできるのは完成模型程度ということもあり得ます。むしろ、物件所在地を確認して立地上のメリットなどの情報を集めたり、街の発展状況を知ることに主眼を置くべきです。

不動産の価値は物件そのもの以上に立地に大きく左右されます。たとえ実物が見られなくても現地で周辺環境を肌で感じることで、日本で渡される厚い紙の資料の何十倍もの情報が得られるのです。

もちろん、良心的な業者であれば、それに加えて建築途中の工事現場の視察をセッティングし、完成後は見ることのできない骨組みや施工の様子を確認できるようにしますし、 以前、同じディベロッパーが手がけた別の物件の見学などを手配することもあります。

ただし、リスク管理という点ではそれ以上に不動産物件にかかわる人たちと会うことが重要でしょう。

また、プレビルドで物件を購入する場合、工事の進捗に応じて支払いが発生します。

プレビルドで物件を購入する際のメリットとして、価格が安く、値上がりの可能性が高い点が魅力ですが、一方で物件の建設が完了しない場合は、頭金や中間金が戻ってこないリスクがあります。

カンボジアの不動産市場は、まだ法整備がしっかりと整っておらず、中小規模の経験が少なく小さなディベロッパーの開発案件の場合、資金繰りの悪化などにより工事が中止される可能性が考えられます。

そのため、信頼できる大手ディベロッパーや、日系ディベロッパーの開発物件を選ぶことが非常に重要なポイントになります。

５、カンボジアで不動産投資を成功するには？プノンペンの不動産を購入すべき？

カンボジア不動産投資をする上で、大切なポイントは以下の3つです。

• 立地
• クオリティ
• 管理能力

オススメの立地はやはり首都プノンペンですが、首都のプノンペンの中でも、場所は選ぶべきです。

東京であれば、千代田区・港区・渋谷区・中央区といったエリアに政府機関や大使館が存在し、それらのエリアの価値は何かあっても下がりにくく、ハイクラス層が常に生活している点が魅力です。

さらに、私たちのようなカンボジアからすると外国人が投資する場合は、そういった分かりやすいエリアに投資をすることがリスクヘッジとも言えます。

６、カンボジア不動産投資で必要な諸費用と購入時の融資について

カンボジア不動産は、個人に関する確定申告制度がなく、転売時のキャピタルゲイン課税がないことも魅力です。

（１）カンボジア不動産投資で必要な諸費用

以下にて、カンボジア不動産を購入する際、また購入した後に発生する費用をまとめました。

例：1Bed Room 60㎡くらいの物件

• 登記税（取得税）：物件評価額☓4%
• 賃貸管理費：100USD程度/月額
• 建物管理手数料：月額100USD程度/月額
• 固定資産税：物件評価額☓0.1%
• 不動産賃貸収入税：賃貸収入☓10%

下記の費用に関しては、物件と仲介業者によりますので、購入の際に私たちにお問い合わせください。

• 不動産仲介手数料
• 登記のため事務手数料
• 修繕積立金

なお、建物管理費や修繕積立金は、完成の直前に決まることが多いので、プレビルドで購入する場合は、相場を見て、想定値を出して計算をする事になります。

（２）カンボジア不動産の購入で融資を利用する場合

カンボジアで銀行融資を申込む場合、まず現地の銀行口座を開設する必要があります。なお、申請のために必要となる法的文書は次のとおりです。

• 有効な身分証明書
• ローン額に見合う担保証明書
• 給与確認書
• 保証人情報

融資の流れとしては、銀行は申込みを申請者の事前資格審査を行い、審査通過後は複数あるローンプログラムの中から選択し、銀行からの同意を得るという流れになります。

カンボジアの現地銀行でローンを組むと、10％を超えるなど金利が非常に高いケースがあるのと、融資期間は最大でも15年程度と短いのが特徴です。

従って、日本の金融機関で融資が受けることができるのであれば、日本で申請される事をオススメします。日本の金融機関は海外不動産に対する融資のハードルは高いですが、日本の物件を担保に出来る場合、いくつか取り扱いのある銀行がございます。

７、カンボジアで土地の購入できる？

上記にてカンボジアでのマンション投資について書きましたが、土地はどうでしょう？地価が安いことから土地の購入を検討されている方も多いでしょう。

実は東南アジアの中で外国人名義で土地購入できるのはマレーシアだけです。残念ながらカンボジアでは土地の購入はできないです。

しかし、その中で弊社の現地パートナーは、現地法人であるため土地情報を保有しています。外国人が直接購入することができないため、小口化商品として保有権を所有するイメージになります。一口1万ドルから購入することができますので、ご興味がある方はぜひ一度お問合せください。

８、カンボジアに強いエージェント・仲介会社を探す

経済成長が著しいカンボジアでは、コンドミニアムの建設も増えており、収益性の高い物件を探すためには、現地の信頼できる企業から最新情報を入手する必要があります。

そこでセミナーや情報収集などで、ある程度知識を得たあとは、現地に詳しいエージェントや不動産仲介会社の協力が必要不可欠です。さらに、日本人スタッフが対応できる日系の仲介会社を選ぶと、決め細かなで日本流に相談ができるので安心でしょう。

不動産仲介会社は、購入者に代わって、開発会社と物件を販売する業者と交渉したり、物件契約におけるリスクチェック、住宅ローンの相談などを行ってくれます。カンボジアでは英語も使えますが、細かな内容を精査する場合には現地人同士での会話が必要になります。そのような場合に備えて、信頼できるエージェントを探すことが大切です。

カンボジア不動産投資のメリットとデメリット、法制や税制、購入方法や国の情勢、カンボジアのイチオシプロジェクトなどをご紹介している、初心者向けのカンボジア不動産投資の無料のセミナーも開催していますので、情報収集から始めてみたい場合にはセミナーへの参加や個人面談をオススメします。

また、海外不動産を購入するためには、現地へ足を運ぶことが不可欠です。カンボジアでの不動産投資も実際に現地に赴いて、物件を自分の目で確かめるべきです。現地ツアーについてもご相談ください。

まとめ

今回はカンボジア不動産投資について書きましたが、いかがでしたでしょうか。

海外では、日本国内不動産を購入するときのように誰でもどんな物件でも購入が出来るというわけではありません。つまり、海外不動産投資では、現地の不動産投資事情について、現地に拠点を置く不動産業者に頼ることが大切です。

カンボジア不動産投資に興味がある方は、ぜひ信頼のできるエージェントに問合せしてみてください。