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ワンルーム投資を検討されている方の中で、中古物件価格は新築と比較して物件価格が安いのは非常に魅力的ですが、築年数が古いと

  • 資産価値がなくなるのではないのでは?
  • 出口があるのか?
  • 数年所有したあとに売却できるのか?

など、心配されることも多いでしょう。

そこで今回は、資産価値アップに成功したリノベーション投資物件や、経年後のリノベーションで大きな効果が期待できる築浅投資物件を取り扱っている私が、投資物件をリノベーションすることのメリット、失敗しない物件の選び方などについて説明していきますので、

  • 中古物件投資を検討されている方
  • リノベーション物件にご興味がある方
  • 所有物件の資産価値を上げたい方

ぜひ最後まで読んでみてください。

1、中古ワンルームはリノベーションすべき?リノベーションする3つのメリット

正直、中古物件はそのままでも賃貸に出すことはできます。しかし、賃貸を利用する人は物件を選ぶ際、新築もしくは築浅の物件を好む傾向があるのも事実です。

しかし、実際の物件選びで妥協している項目として最も多いのが「築年数」であるというデータも示す通り、経年は避けられないものの、できるだけ部屋の中をキレイにしたり、デザイン性を上げたりすることで魅力をアップすれば、新築や築浅物件と対等ないしはそれ以上の競争力を持つことも可能になってきます。

そこでオススメしたいのがリノベーションです。

以下にて具体的に、投資物件のリノベーションのメリットを紹介します。

(1)水回りの配管などが新しくなることによって、物件の資産価値が上がる

弊社の物件を例にあげると、弊社のリノベーション物件は基本的に、ただ部屋の中の壁紙を変えたり、設備をキレイにするなど簡単な作業ではなく、間取り自体を変えたり、水回りの配管など目に見えない作業まで行うフルリノベーションです。

購入後に設備が壊れたなど突発的な出費が発生するリスクを抑えられて安心ですし、配管まで交換されていることによって、物件の資産価値アップにも繋がります

(2)リノベーションすることによって、家賃が上げられる

築年数が古くなるにつれ、家賃相場はどんどん下がっていくのが一般的です。

しかし、築年数が古くても、時代に合った使い易い間取りになっている、設備が新しくなっているなどのプラスの要素により、同じ築年数の物件よりも高い家賃設定が可能になります

更に、入居者のニーズを捉えたデザインや機能性に優れた部屋は、長期空室になりにくく、安定した資産運用という面でも価値があります。

(3)融資が受けやすくなる

中古物件の場合、特に築古だと、一般的に金融機関から厳しい評価を受けることが多いため、担保価値が下がり、良い条件の融資を引き出すことが難しくなりがちです。

しかし、適切なリノベーションやインスペクションなどを行うことで、金融機関からの物件評価がアップし、好条件での融資が受けやすくなります

例えば、弊社の物件の場合、長年の取り組みを高く評価いただいているため、築古であっても、フルローンでの融資や長期ローンが可能になっています。

2、リノベーション物件の価格が高くなる?リノベーション物件のリスクとは?

上記にてリノベーション物件のメリットをご紹介しましたが、以下にてリスクについても触れていきますので、きちんと把握しておきましょう。

(1)築年数が古い場合、検索段階で除外されてしまう可能性がある

いくらリノベーションして、部屋の中がキレイになり、資産価値も高まったとは言え、検索時に新築・築浅のみに絞り込まれ、見つけてもらえない可能性が考えられます。例えば、築30年でリノベーションした物件の場合、築20年以内で検索条件にチェックされてしまうと、賃貸を探されている方の目に触れることができません。

従って、空室リスクを回避するため、築古に特化したマーケティング戦略により、しっかりと対策をしておくことが大切になってきます

弊社の場合、独自の賃貸募集システムを確立し、入居者の退去が決定した際には、速やかに自社のリノベーション賃貸専用サイトで募集を開始すると共に、都内5,400社が利用するシステム上に一斉公開・募集を行います。更に、ウェイティング中の方にもご案内を送るので、空室期間をほとんど持たず、すぐに家賃収入を得られる仕組みを整えています。

また、定期的に入居者や入居者の友人をイベントに招待し、情報交換や発信をする機会を設けるなど、ファンを育成し、自然に口コミが広がっていくよう、ブランディングにも力を入れています。

(2)家賃を上げることによって、価格以外の明確な競争力が必要になる

上記メリットで、リノベーションした物件は、同じ築年数の物件よりも高い家賃設定が可能になるというお話をしましたが、一方で、家賃を上げることによって、入居者が決まりにくくなり、空室リスクに繋がる可能性もあります。

そのため、いかに適切な内容でリノベーションを行い、その良さアピールできるかが非常に重要です。また、相場との差額をどのくらいに設定するかをしっかりと見極めるための情報とノウハウも必要になってきます。

3、リノベーションとリフォームの違いは?失敗しないリノベーション物件の選び方

リフォームという言葉を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか?

リノベーションとリフォームの違いが分からない方も多いと思いますので、以下にて説明していきます。

(1)リノベーションとリフォームの違いは?

①リフォーム

リフォームは、基本的には建物本来の性能を取り戻すための作業のことを指します。

  • 壁紙の張替え
  • システムキッチンの入れ替え
  • ユニットバスの入れ替え

などの原状回復が主な作業内容になります。

②リノベーション

一方、リノベーションは、上記リフォームの作業に加え、間取りの変更や給排水設備の変更などを行うことで価値の向上を目指します。

単に物件の耐久性を向上させるだけでなく、利便性やデザイン性を向上させることで新しい付加価値を生み出し、最新の入居者のニーズに応えることができます

(2)失敗しないリノベーション物件の選び方

リノベーションしてキレイになった物件にばかり目が行ってしまい、本来チェックすべき条件を忘れてはいけません。

ここで、投資という観点とリノベーション物件の観点と大きく2つに分けて、失敗しない物件の選び方を書いていきます。

①投資の観点

先に、投資の観点にみた物件選びの条件を見てみましょう。

■立地

下記SUUMOが発表した、賃貸物件を選ぶ時のTOP10の条件を見て頂ければ分かる通り、3位の「駅からの徒歩分数」と5位の「路線・駅やエリア」とも、物件の「立地条件」が上位にランクインしています。

引用:http://suumo.jp/journal/2015/07/30/94861/

このことから、物件の利便性が非常に重要視されていることが分かります。

■エリアの賃貸ニーズ

立地が良くても、エリアの賃貸ニーズに合ってない物件では入居者がつきません。

ファミリー層に人気なエリアにひとり暮らしの物件、ひとり暮らしに人気なエリアにファミリー向けの物件など、賃貸における需要と供給のバランスが悪いと、空室になるリスクが高くなる場合がありますので、注意が必要です

エリアの賃貸ニーズもきちんと確認するようにしましょう。

②リノベーションの観点

続いて、リノベーションの観点を見てみましょう。

■リノベーション効果が見込めるエリア

リノベーションの観点では、家賃上昇の効果があるかなどリノベーション効果が見込めるエリアなのかどうかを見極める必要があります。

弊社の独自調査に基づいた、駅力のあるエリアを取り上げていますので、ぜひ参考にしてみてください。

■デザインに対するニーズ

リノベーション物件を好む方は、おしゃれにこだわり方が多いと言えます。

つまり、家賃が高くても住みたいと思える、おしゃれ上級者が好むエリアを選ぶといいでしょう

■リノベーションで変えられない箇所もある

一方、リノベーションでは変更できない元々の物件の作りもあります。それは

  • 天井

などです。

そのため、ご自身で物件を探す場合は、窓の風通しや日当たり、天井が低すぎないかの確認もするようにしましょう。

4、リノベーションした物件を購入すべき?それとも自分でリノベーションする?

リノベーションした物件を購入したほうがいいのか、自分でリノベーションした方がいいのかと悩まれている方も多いのではないでしょうか?

それぞれにメリットとデメリットがありますので、ご自身の条件に合わせて判断してみてください。

(1)リノベーションした物件のメリットとデメリット

先に、リノベーションした物件のメリットとデメリットについて書いていきます。

①メリット

メリットとしては、大きく以下3つが挙げられます。

  • リノベーションが完成されているため、そのまま賃貸収入が得られる
  • リノベーションの手間がかからない
  • リノベーションの費用が物件価格に含まれていることから、金融機関からの評価を得ている物件であれば、全額融資が受けられる可能性が高い

②デメリット

一方、デメリットとしては以下があります。

  • ご自身でデザインができない
  • リノベーション物件であっても、金融機関からの評価を得られなければ全額融資が受けられず、金利も高い

なお、弊社のリノベーション物件の場合、インスペクション等により全額融資が可能となります。

③リノベーション済み物件の購入に適している方

本業が忙しく、購入後すぐ家賃収入を得たい、確実に全額融資を受けたい方は、金融機関からの評価を獲得しているリノベーション物件を購入された方がいいでしょう

(2)自分でリノベーションする場合のメリットとデメリット

続いて、購入後に自分でリノベーションする場合のメリットとデメリットを見てみましょう。

①メリット

購入後に自分でリノベーションすることを前提とする場合のメリットは、築年数にこだわらずに物件を選ぶことができ、建物や設備の劣化状況を見ながらリノベーションのタイミングを検討できることです。 また、自分が好きなデザインにすることができる点もメリットと言えるでしょう。

また、弊社の「アトカラREISM」など、現場調査から施工、お引き渡し、ローンの借り換えまでを一括で承るサービスを利用すれば、手間をかけずにリノベーションすることも可能です。

②デメリット

一般的なデメリットとしては、

  • 入居者がいる期間は工事ができないので、好きなタイミングでリノベーションできるとは限らない。
  • リノベーション費用の融資を利用する場合、借り換えの手続きをする必要がある
  • リノベーション期間中は家賃収入が得られない
  • 材料は特注となるため、費用が高くなる場合がある

などが挙げられます。

また、リノベーションに適している物件なのかの判断は一般の方には難しく、物件購入費用とリノベーション費用を合わせた収支シミュレーションをすることも必要になります。

③自分でリノベーションに適している方

不動産が好きで、自分でデザインしたい、自己資金に余裕のある方、不動産についての知識が豊富な方が、適していると言えるでしょう。手間や時間、資金節約のため、はじめはリノベーション投資のノウハウを持った業者に一度ご相談し、情報を得るのもオススメです

5、ワンルーム物件がリノベーションした3つの実例

最後に、弊社がワンルーム物件をリノベーションした実例を3つご紹介します。

(1)Hondanaシリーズにリノベした物件

こちらは、東京メトロ千代田線の「根津」から徒歩5分の物件です。

根津は老舗カフェや古道具屋などが多くある古き良き街であり、駅構内には自由に本を借りられるフリーダム図書館もあるほど、本好きにはたまらない街でもあることから、こちらの物件は弊社Hondanaシリーズにし、大きな本棚を設置しました。

Book Loverにはたまらない、壁一面を本棚で埋め尽くしたHondanaシリーズは使い勝手が良いと評判で、この物件は参考家賃相場95,000円程度のところ、現家賃114,000円と、リノベーションによる120%の価値アップを実現しています

築35年の物件ではありますが、全くその築年数を忘れるほど一新され、入居者の方にも大変ご満足いただいています。

物件の詳細については「Hondana019根津」を参考にしてみてください。

(2)Unionシリーズにリノベした物件

こちらは、学生に大人気な「明大前」から徒歩7分の物件です。

部屋の形が長方形という大変使いやすい形であることもあり、使いやすさに拘ってUninoシリーズにフルリノベーションしました。ウォークインクローゼットやディスプレイとして使える壁面など大変嬉しい気遣いデザインです。

30㎡を超える広さと、2箇所の大きな窓からの見晴らしの魅力もあり、参考家賃相場94,000円程度のところ、リノベーションにより122%アップの募集家賃115,000円で、リリース後あっという間に入居者が決定しました

物件の詳細については「Union050明大前」を参考にしてみてください。

(3)Teidaシリーズにリノベした物件

こちらは、日比谷線「入谷」にある物件です。

古民家を改装したカェ、明治から残る老舗銭湯など昔の日本を感じさせる街の雰囲気に合わせて、花ブロックを特徴としたTeidaシリーズにフルリノベーションしました。キッチンと居室との間の花ブロックを積むことで、光が通り抜け圧迫感なくしすっきりした空間になりました。

都会にいながらリゾートテラスを歩いているかのような光と風を感じる空間のTeidaは、入居待ちが多い人気シリーズの一つ。こちらは、参考相場家賃70,000円のところ、現家賃90,000円でご入居頂いています

物件の詳細については「Teida028入谷」を参考にしてみてください。

まとめ

今回は、リノベーション投資物件について書きましたが、いかがでしょうか?

リノベーションを活用することによって、築年数が古い物件の価値を上げることができる上に、家賃も相場より高く得ることができます。

きちんとエリアの賃貸ニーズに合ったリノベーション物件であれば、享受できるメリットも多いと言えるでしょう。

これから、中古マンション投資を検討されている方は、ぜひリノベーション投資物件も検討されてみてはいかがでしょうか。