K様はタクシーの中に掲載されている不動産投資の広告を見て、「不動産投資は節税効果があるんだ！」と不動産投資に興味を持ち、ネットを活用して情報収集をし、10社もの不動産投資会社から提案を受け、それぞれの会社の提案に魅力を感じたため、どの物件にするか決められず弊社に問合せをしました。
不動産投資の初心者の方にとっては、普段見慣れていない不動産物件を選ぶについて、悩まれている方も多いのではないでしょう。
不動産投資で最も大きなリスクは空室リスクです。今回は空室になりにくいという観点で、実際に賃貸に出されている物件を、投資物件として検討する際に、どのようなポイントで検討すべきなのかについて、分かりやすく解説しました。
これから物件購入を検討されている方、物件選びで悩まれている方はぜひご覧ください。
不動産投資の初心者の方にとっては、普段見慣れていない不動産物件を選ぶについて、悩まれている方も多いのではないでしょう。
不動産投資で最も大きなリスクは空室リスクです。今回は空室になりにくいという観点で、物件数が少ない１LDKの間取りで実際に賃貸に出されている物件を、投資物件として検討する際に、どのようなポイントで検討すべきなのかについて、分かりやすく解説しました。
これから物件購入を検討されている方、物件選びで悩まれている方はぜひご覧ください。
１、面談結果
弊社のAIシミュレーションを使って、最も資産価値の高い物件を選び、ご自身の投資目的に合った投資プランができました。
なお、今では様々なシミューレーションツールがあると思いますが、冒頭に弊社のAIシミュレーションツールについて少し説明させて下さい。
弊社のAIシミュレーションツールは、より正確な分析を行うために、2008年から現在にかけて独自に収集した6,000万件の物件データを使用しています。機械学習リズムにより、不動産投資がもつ多次元的な特徴と、任意の不動産が生み出すキャッシュフローの相関パターンを表現する計算モデルを生成するシステムとなっています。
２、ご相談者K様の属性
K様の属性は以下の通りです。
- ご年齢：33歳 男性
- 業界：総合商社
- ご年収：1,300万円
- 投資目的：不動産投資を活用した節税
- 相談内容：複数の提案プランから、よりいい提案プランを選びたい
３、私の提案内容
K様は既に10社の不動産投資会社から提案を頂いて、どの提案プランも魅力的に感じていて、何を基準に選んでいたらいいのかが分からなかった状態でした。
（１）投資目的の整理
投資目的によって、選ぶ物件が異なります。
一番最初にK様がなぜ不動産投資をするかの目的を再度整理しました。
K様の投資目的は
- 将来の相続税対策及び年金対策
でした。
そこで、10社の提案プランから、K様の投資目的に合ったプランを絞りました。
（２）AIシミュレーションツールを活用して、第三者によるチェック
弊社は第三者という立場で、AIシミュレーションツールを使って、K様が老後生活に必要となる不足資金の算出、相続に該当する資産の算出などを精査し、将来で1,000万円も高く、最も資産価値が高い物件を選びました。
①家賃を高く得られる物件
K様が不動産投資をする一つの目的は年金対策です。つまり、家賃収入が高ければK様は退職後の月々の収入が高くなります。
同じようなスペックの物件の家賃推移、エリアの家賃相場推移などのデータを参考に家賃相場を算出しています。
弊社はこのようにAIシミュレーションツールを活用し、最も家賃が高くなるであろう物件を絞ることができました。
②資産価値が高い物件
不動産においては、現在の価値が高くても、立地など様々な要因から、将来も資産価値が高いとは限りません。
そのような要因を想定したうえで、最も資産価値が高く残る物件を提案しました。不動産投資をすることによって、現金で相続するよりも相続税が安くなる上に、高い資産を子どもたちに残すことができます。
なお、弊社のAIシミューレーションサービスについて、詳しくはこちらを参考にしてみてください。
（３）実際にご購入された物件
K様は弊社のAIシミュレーションツールを使って頂き、実際に下記物件をご購入頂きました。
①物件概要
- 物件価格：2,320万円
- 最寄駅：「新御徒町」駅徒歩6分
- 専有面積：25.75㎡
- 間取り：1K
- 築年数：2009年
- 賃料：92,000円/月
②弊社の物件レポート
弊社は下記2つの観点で分析をしました。
- 収益性・資産性分析
- 安全性分析（リスク回避力）
■収益性・資産性分析
収益性・資産性の分析では、
- 家賃の適正化
- 将来の売却価格
という2つのポイントで分析し、「安定収入を狙える物件」との評価が出ています。
■安全性分析（リスク回避力）
一方、安全性分析では
- 空室
- 家賃下落
- 管積の上昇
- 価値逓減
- ファイナンス
などのリスクから、こちらの物件は「リスクに耐える力のある物件」との評価が出ています。
レポートを添付しますので、参考にしてみてください。
４、担当者からの一言
K様のように、複数の不動産投資会社から提案されて、どの提案プランが自分に一番適しているのかが分からない方は多くいらっしゃいます。
不動産はエリアの再開発、物件の管理状況など様々な要因によって、現在の価値は将来の資産価値とはイコールしているわけではありません。不動産投資は長期に渡り資産形成していく投資商品なので、目の前の資産形成だけではなく、将来の資産形成もきちんと把握しておく必要があります。
複数社の提案で悩まされたり、物件の選び方が分からない方は、ぜひ私に一度問合せしてみてください。
