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様々な金融商品もある中、不動産投資が「安定している」と言われるのはなぜでしょう?

不動産投資とひと言に言っても、沢山のタイプの物件があり、利益を得る「仕組み」もそれぞれ異なりますので、ここでは特に安定性の高い「東京23区の中古ワンルームマンション」を中心に、ご説明させていただきます。

本業が忙しい会社員や公務員の方老後の資金準備のためにリスクの少ない安定的な運用を始めたい方は、ぜひ最後まで読んでみて下さい。

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1、不動産投資の仕組み

不動産投資の仕組みは、身近なところでいう「地主さん」をイメージされるとわかり易いかもしれません。駐車場や家、土地そのものなど、自身の所有物を貸し出すことで「対価として使用料が入ってくる」というのが、不動産運用のベースとなります。

現金一括で購入したり、相続で取得したりする場合を除き、大半の方は融資を活用しますので、購入後すぐに家賃収入で生計を立てるのではなく、将来的にそのような状態を目指すのが、不動産運用の基本的な考え方になります。

よって、自己資金が潤沢に無い場合でも、昨今のような低金利を上手く利用し、少ない自己資金でレバレッジをかけた運用を始め、ローンを完済した暁には、「お金が安定して入ってくる」状態を難なく作り上げることが可能となるのです。

具体的な手順は下記通りになっています。

(1)物件の選定(最も重要で、最も難しい)

入居者が入ってくれて初めてお金が入ってくる仕組みですので、入居者が「住みたい」と思う物件を選ぶことが大切です。加えて、

  • 「今後も需要の見込める立地」
  • 「しっかりとした管理が継続して行われていく物件」

が必須条件となります。

(2)資金の調達

融資を活用すれば、少ない自己資金で大きな成果を得られるのが、不動産投資のメリットの一つです。

実際、弊社でも多くの方が自己資金10万円から始める選択をされています。

ただ、融資を受けるにしてもどこの金融機関でもいいという訳ではなく、「いかに安い金利で融資を受けられるか」という部分も大きなポイントとなります。

購入の際には是非、

  • 「どの金融機関で」
  • 「何%の金利で」

融資を受けられるかも含めて、慎重に検討するようにしましょう。

利回りについては会社や物件によって異なってきますが、東京23区・中古ワンルームの好立地物件の場合、表面利回り5~6%(実質4~5%)あたりが一つの目安となります。

(3)管理会社の選定

本業を別で持たれている方の場合、専業大家さんのように自らの時間と手間を費やして、入居者やお部屋の管理などの業務を行うのが難しいことがほとんどです。

また、不動産投資では、賃貸がつかなかったり、大規模修繕の通知や入居者からの要望などが沢山届いてしまったりすることで、精神的な負担になることもあります。

そのため、サポート体制のしっかりした、「安心して任せられる」管理会社を見極め、管理業務全般をお願いしてしまうのがお勧めです。

(4)売却などの出口対策

もちろん基本的には、長期間安定的に持ち続けることが前提です。

しかし、人生何が起きるかわからない部分もありますので、万が一売却せざるを得ない時に備えて、対策を考えておくことも必要です。

売却などの出口戦略も提案し、対応もしてくれる会社を選ぶと良いでしょう。

(5)運用中のアフターフォロー体制

不動産投資は、購入して終わりではありません。

最適なタイミングで、運用パフォーマンスを維持アップできるような、リノベーションや借り換え、買い替えなど、時代のニーズに合わせた提案をしてくれるかどうか、管理を任せるにあたり、密なコミュニケーションを取ってもらえるかどうかといったところも、チェックすべきポイントとなります。

2、不動産投資は安定性があると言われる5つの理由

ここでは、特に安定性が高いと言われている、東京23区の中古ワンルームについてお伝えしていきます。

(1)安定した家賃収入

不動産投資で成功する物件選びとは?知っておくべきたった3つのポイント」でも紹介しましたが、東京都の人口は年々増加し、中でも1020代の単身者が毎年多く入ってきています。

また、東京都が平成31年3月に発表している、平成52(2040)年までの統計表「区市町村別単独世帯数」を見ても、東京区部は継続してひとり暮らしの人口が増加すると予測されています。したがって、東京都心の家賃がズバ抜けて高いのも、需給バランスを考えれば当然のことと言えるでしょう。

マンション経営は、お金を出してでも住みたいと思う人がいるからこそ成り立ちます。

空室リスクを不安に感じている方に是非イメージしていただきたいのですが、仮にローン返済期間中の30年間、ワンルームの平均入居期間通りの3年毎に合計10回の退去(3年×1030年)が発生した場合、その都度入居希望者を1人見つければ良いことになり、30年間で10人の希望者を見つければ「成功」となります。

もちろんこれは極端な例ではありますが、需要のある物件であれば、一定回数、多少の入れ替わりがあってもすぐに次の入居者が決まり、大きなリスクにはならないと考えられます。

また、賃貸マンションの特性上、飲食店のように天候や景気などで売上に影響されてしまうことも少なく、毎月決まった額が入ってくるという点で、安定していると言えます。

(2)経済などの影響を受けにくい

不況時に倒産や事業規模縮小、従業員削減など需要と供給のバランスが崩れ易いオフィスに比べ、住居ワンルームマンションは生きる上で欠かせない「住む場所」なので簡単には手放せず、経済状況によるアップダウンが少ないのが特徴です。

「リーマンショック前に8万円だった家賃が半額になったか?」といったことを考えて頂くと、イメージし易いかもしれません。詳しくは、「不動産投資で成功する物件選びとは?知っておくべきたった3つのポイント」を読んでみてください。

(3)インフレ(物価の上昇)に強い

不動産は「もの」なので、インフレと共にその資産価値が上昇していきます

それに対し、預貯金や保険、個人年金はインフレが起こった場合でも額面通りのため、その価値が相対的に落ちてしまうことになります。したがって、たとえ毎月3万円積み立てをしたとしても、いざ受け取れるタイミングで、物価が1.5倍になっていたとしたら、もらえる現金の価値は3分の2となり、せっかく積み立てた3万円が「2万円に目減り」してしまうことになるのです。

①日本人はインフレに対する意識が薄い

日本銀行は、「物価安定の目標」を消費者物価の前年比上昇率2%と定め、これをできるだけ早期に実現するという約束しており、今後日本でも、着実にインフレが進んでいくと考えられます。

しかし日本人は、長年デフレを繰り返し経験してきてしまったために、「物の値段が上がることによって貨幣価値が下がる」ということほとんど意識していないように思います。ちなみに、世界では毎年3%ずつ上昇しています。

そのため、例えば、いろいろな投資を積極的に行なっている米国人などは、「インフレ率以上の運用をしなければ」という考えが自然に身についているのです。日本と米国の、預貯金以外の投資への積極性の違いは、そういった部分にあるとも言えるでしょう。

②海外と投資に対する考え方が違う

また、運用に対する意識の部分でも、諸外国と日本では明確に異なります。

例えば、中国や米国などでは、単に利益を得るためのものというだけではなく、「運用=資産価値を“守る”」という意識が定着しています。

一方、日本では「運用=積極的に増やしていく“攻め”」というイメージを持たれがちで「儲けるためだけのもの」と誤解をしている方も少なくないでしょう。

今後、政府の施策強化と共に、日本でも「運用=“守る”ための大切なもの」という意識が広まっていくことで、より豊かなライフプランが実現することを期待しています。

出典:2018年世界の消費者物価上昇率 国際比較(IMF」(20194月12日更新)

(4)価値がゼロになることはない

不動産投資の場合、建物の資産価値が下落した(最悪、更地になった)としても、土地の価値は残ります。

ただし、バブル期に売買されたスキー場などのリゾートマンションにおいては、今では価値がほぼゼロになってしまうケースも見受けられます。所有しているだけで多額の管理費・修繕費がかかるのでタダでも手放したいと希望するケースも実際に起こっていますので、ここでの「安定性」は、古くなっても価値の残る「良いエリア」である場合にのみ言えることとなります。

では、その他の金融商品はどうでしょう。例えば株の場合、その会社が破綻すると価値がゼロになる、つまりただの「紙切れ」になってしまいます。また、「もの」の資産運用で代表的なものは「金」などがあります。金の場合は、存在する総量が決まっているので、安全資産として持っておくという面では安定性があるように見えますが、「持っているだけでは収入はない」という点で、継続的なインカムを得続けられる不動産運用と比較して「安定収入」で大きな違いがあると言えます。

(5)金融機関も一緒に「投資判断をしてくれる」

不動産投資の場合、一個人の判断ではなく、金融機関が客観的に評価し、融資する価値があるか否かの判断をします。その厳しいフィルタがかかっている分、安定した収入が見込める可能性が高くなります。

また、金融機関は、金利を高くしたり、投資金額に対する融資割合を抑えたりすることにより、リスクヘッジを行います。つまり、自己資金を少なく、低い金利で融資を受けられたということは、「安定的な成果を見込める投資である」という金融機関からの「お墨付き」をいただいたと言えるのです。

ただし、世間を騒がせている通り、一部の業者と金融機関が共謀し、収入や資金力を詐称するなどにより融資が適正に行われない事件も起きてしまっています。不正やトラブルに巻き込まれないよう、信頼できる情報をできる限り収集し、しっかりと見極めるようにしてください。

以上、不動産投資が安定している理由についてまとめましたが、出回っている不動産投資の全てに当てはまるわけではないということを念頭に、物件・パートナー選びをしっかりと行うことで、「安定」を手に入れるようにして下さい。

3、不動産投資に適している人とは?

不動産投資は、「長期運用(老後資産)のための資産形成」を主たる目的とした場合、不動産投資を本業としない「一般の方」に、最も向いている運用と言えます。

ただし、「不動産投資は怖い?不安を解消したい方が知っておくべき4つのこと」や「不動産投資で成功する物件選びとは?知っておくべきたった3つのポイント」などでもお伝えしている通り、キャピタルゲインを中心に考えてしまったり、一見利回りの良い地方の物件を選んでしまったりするなど、避けるべき「失敗」をしてしまう人も少なくありません。

では、安定的に長期間保有して将来のための資産作りを前提とした場合、どのような人が適しているのでしょう。以下不動産投資に適している5つのタイプを紹介していきます。

(1)不動産を購入することを目的とせず、継続して人生プランを考えられる人

運用を始めるにあたり、お金を借りているローン期間中、しっかりと持ち続ける気持ちがあるかが重要です。「ローンが終われば、資産価値+収入を得られる」という本来のゴールを忘れずに、自分自身の理想の人生設計を叶えるために「不動産投資を利用」していただくと良いと思います。

(2)目先のことだけに一喜一憂せずに、将来を見据えた考え方ができる人

長期運用ですので、仕事や家庭において、ライフプランに何かしらの変化が訪れます。また、運用の金額が大きいために、心理的に重荷に感じる瞬間も生じるかもしれません。そんな時こそ、不動産投資の本来の目的を思い出すことが大切です。運用を始めるにあたっては、信頼できるファイナンシャルプランナーや不動産会社、そして気の置けない友人など、相談できる人を見つけておくと、いざという時も安心です。

(3)会社員、公務員などの給与所得者

不動産投資は、融資を活用し、レバレッジを効かせることで大きなリターンを得る運用となりますので、「ローンを組み易い人」は当然、金利やコストの部分で有利になります。与信力がある、安定した会社に勤めている人は、ぜひ不動産投資による効率的な資産形成を検討してみてください。

(4)リスクと上手く付き合える人

東京の中古ワンルームが安定だと言っても、リスクが全くゼロというわけではありません。しかし、リスクを知り、そのヘッジ方法も知っておくことで、例え運用開始後に、金利・空室・管理修繕費に変動が生じても、適切に対応することが可能です。

弊社でも様々なリスク回避戦略をご提案していますが、自分自身でも予め、「どんなリスクが想定できるか」「どこまでのリスクを許容できるか」といったことを考えておくようにしましょう。

(5)うまいセールストークに騙されない人

残念なことに、不動産投資を扱っている業者の中には、「誠実ではない」売り方を行なっているところも存在します。売ることが目的になっている会社は、リスクの話をはぐらかし、サブリースの話や「空室になりません」「保証します」など甘い言葉でリスクを隠そうとしたりもするので、充分注意するようにしましょう。

以上、不動産投資に向いている人の例を紹介しましたが、逆に「向いていない」のは、買ってすぐに儲けようとする人や、少しでも高い利回りを追求したいという欲求を抑えられない人かもしれません。こういった方々の場合、大切なところで判断を誤ってしまう可能性も高くなりますので、慎重に検討した方が良いでしょう。

また、もしかしたら、この記事を読んで、「将来の理想像を明確に持っている、勉強家のしっかり者」しか不動産投資を始めてはいけないのではないかというイメージを持ってしまった方も、いらっしゃるかもしれません。

しかし、実は不動産投資は、「自分自身で全てをやらないと気が済まない」タイプの人よりも、「仕事や家庭が忙しい」「趣味に時間を使いたい」ので、「誰か代わりにやってくれたらいいな」くらいのスタンスでも充分に成功を収められる運用です。「自分で!自分で!」ではなく、専門家をある程度信頼して、要領よく任せることで「自分の時間は自分で楽しもう!」と思えるような人にも、中古ワンルームの不動産投資は最も適している資産運用と言えるでしょう。

まとめ 

不動産投資、特に東京23区の中古マンションの運用は、収入や資産価値、インフレ対策など様々な面で多くのメリットがあり、動きの激しい金融商品などと比較して「安定している」ということはおわかりいただけましたでしょうか。

不動産投資は基本さえ押さえれば、高度なスキルやテクニックがなくても、自分のお金・時間を無駄にせずに効率的に将来の資金準備を行うことが可能です。また、リスクを理解して対策することで、より安定性を強固なものにすることができますので、興味を持たれた方は、是非一度、弊社のセミナーにも足を運んでみて下さい。

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山﨑 博久

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所属会社
リズム株式会社
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国内不動産投資

某金融機関主催イベントにて売上実績「日本3位」に受賞。200名以上の方に提案した経験を活かし、リノベーションマンションに特化した投資プランを提案させて頂きます。

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湯藤 善行

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十余年の不動産業界在籍の経験に加え、10,000戸以上のマンション開発を通して得た経験と、徹底したリサーチによるデータから導き出された確実性の高い資産形成を提案しています。

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小林 慎吾

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