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不動産投資は、その目的とゴールをどう設定するかによって、成功率が大きく異なります。なぜこれだけの幅があるのでしょう。不動産投資をどういう過程でどこにゴール(目的)に持っていくか、代表的な3つの考え方に分けて、それぞれの特性や成果をご紹介します。

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1、不動産投資の成功率は、選択を誤ると成功率0%?!その理由は?

(1)短期的視点:安く買って高く売り大儲けしたい(キャピタルゲイン狙い)<成功率010%>

まだ記憶に新しい方も多いと思いますが、バブル時代に大半の投資家がやっていたキャピタルゲイン手法です。

この場合の「成功」は、購入した金額よりも高く売れることです。また、毎月のキャッシュフローが何万円もマイナスになることも多いこのケースでは、キャッシュフローのマイナス分の合計金額も売却価格に上乗せできなければ、トータルで赤字、つまり失敗ということになってしまいます。

したがって、「数年後に確実に上がっていく」という確信を、ある程度持って取り組むべき投資方法です。実際、バブル最盛期には「2000万円の物件が4倍の8000万円にまで値上がりする」などということも多く、通常では考えられないほどキャピタルゲインを獲得した方も多くいたようです。しかし、バブル崩壊時には、「最後に持っていた人がババを引いた」という事象が多発したことも、忘れてはいけません。

つまり、キャピタルゲインを狙うには売却タイミングが非常に重要です。

(2)中期的視点:キャッシュフロー目的(利回り重視)<成功率0~40%

昨今、一部のトラブルが明るみに出た一棟アパート投資などでは、メリットとして「CFが良く、高利回り」がよく謳われています。

  • 「一億超のローンを組めば、返済分を差し引いても月々数十万円の利益を獲得できます」
  • 「個人の方でも年収の10倍〜18倍近くのローンを組めます」

などといった形で、一見すると投資効果・効率の良さそうな手法です。

しかし、これは全ての部屋に入居者がいることを想定したキャッシュフローであり、その先何十年間もその運用ができるとは限らないところに落とし穴があります。

したがって、キャッシュフローや利回りを重視した投資をする場合は、需要がある物件とエリアを見極める知識と経験がないと、成功するのは非常に難しいと言えるでしょう。

(3)長期的視点:老後資金として不動産投資を考えている人<成功率0~99%

先々を見据えて、長期的にトータルで利益を出すことをゴールとする投資手法です。「何十年後の自分」のために老後資金準備として不動産投資を位置付けますので、「資産を確実に残せる」という点において最も失敗しづらいと言えます。

基本的な考え方とやり方さえ間違わなければ、特別な経験やノウハウがなくても、成功率を限りなく100%に近づけることが可能です。

以上の(1)〜(3)を成功させるのに必要となる知識やノウハウ、資本力、時間の負荷ボリュームを、下記の表にまとめましたので参考にしてみて下さい。

2、不動産投資の成功率を上げる3つの施策

(1)短期的視点:プロ並みの知識とノウハウを習得する

前項で、バブル時代によく行われたキャピタルゲイン手法だということはご紹介しましたが、今でもこの方法で利益を得ている人は存在します。しかし、その多くは業として行われており、不動産業者などのプロフェッショナルが日々、経験とノウハウを駆使しているのが実情です。

具体的な方法としては、何らかの事情で安くしてでも売らなければいけない人からキャッシュで購入し、その物件を一般の市場価格で販売し、差額を利益にするといったやり方が一般的です。

したがって、豊富な知識と資本力が必要となるため、一般の方が行う場合の成功率はかなり低いと言えます。なぜなら、もし仮に運良く本当に安い物件がネットに出てローンで購入したいと思っても、業者が現金購入で手をあげた場合には、売り手は楽な「現金購入者」を選択してしまうでしょう。つまり、自身もキャッシュで購入するだけの資金がなければ、成功は難しくなってしまうのです。

(2)中期的視点;専業大家としての知識と時間が必要

「キャッシュフローが残る=利回りが高い」ということですが、利回りが高いということはなぜなのかをしっかりと考える必要があります。「買う人が少ないから価格が安くなる=賃貸の需要が少ない」というロジックが背景にないかを客観的に判断しなければなりません。

不動産投資の世界では、賃貸が付きやすい都心の好立地は、当然高く売買されるので、利回りが低くなる傾向あります。全ては需給のバランスですので、販売価格や利回りの背景にある事情を加味して、物件を見極めることが重要です。

地方に多い高利回りでの成功を目指す場合は、その物件に対して、自分の知識やノウハウ、経験をフル活用し、入居者を確実につける取り組みを自ら行う必要があります。

また、一棟アパート等で修繕を行う場合は多額になるので、人脈を使ってパーフォマンス高く費用が安い業者に依頼するなど、時間をそれなりにたっぷりと費やせば費やすほど、大きな成功を獲得できる可能性も高まります。チャレンジして失敗する人も多くいますので、成功例の書籍なども参考に、しっかりと準備を綿密に行った上で取り組むようにして下さい。

(3)長期的視点:先々を見据えてトータルの収支で考える姿勢をもつ

長期的視点で成功率アップを目指す場合のポイントは、リスクを予め想定することです。

仮に、補修費など経費の持ち出しが出てしまったとしても、「こんなはずじゃなかった」とすぐに売却してしまうのは得策ではありません。老後資金としてトータルでの安定収入を目指す長期的視点で投資を行う範囲において、大きなリスクは少ないと言っても、空室や内装設備費等の一定の経費は必ず発生します。

事前のシミュレーションで、きちんと加味しておかないと、経済的にも気持ち的にも負担なく運用ができるでしょう。また、リスクを軽減するという意味では、金融機関から評価が降り、有利な金利で融資を受けられる、都心の好立地にある区分マンションを選んでおくと安心です。

3、不動産投資の成功率を下げる3つの注意点

(1)短期的視点の注意点

キャピタルゲインを狙う短期的視点の場合、プロの世界に入っていくので、市場よりも確実に安い物件を買うということができなければ、残念ながらその投資は「失敗」に終わります。

チャレンジするのであれば、充分な経験を積んだ上で、見極める力を持って取り組むことが必須条件と言えるでしょう。

(2)中期的視点の注意点

高利回りでより多くのキャッシュフローを狙う中期的視点の場合、最も危険なのは、満室想定の「机上の空論」のようなシミュレーションだけで判断することです。

入居者が自然に付くものだと安易に考え、物件の現地環境などをあまり確認せずに購入を決めてしまうことも成功率を下げる一因となるので、注意が必要です。

(3)長期的視点の注意点

成功の施策でもご紹介した通り、ゴールである老後を待たずに手放すという「失敗を犯す」ことになり兼ねません。想定されるリスクは必ず確認しておくようにして下さい。

また、投資開始当時の気持ちを何十年も持ち続けることも簡単ではありません。少しでも気持ち的な安定感を得るという意味では、一人で頑張りすぎるのではなく、パートナーとして信頼できる人もしくは会社を見つけることが、成功への大切な手段と言えそうです。

4、不動産投資の成功率を上げる6つのポイント

最後に、不動産投資の成功率をあげる6つのポイントをご紹介します。

(1)ライフプランを加味した投資の収支シミュレーションを行う

不動産の経費やリスクもシミュレーションに盛り込み、認識しておくことで、突発的なことを防ぐことができます。

(2)長期所有に合った、良い物件を選ぶ

エリア、立地、管理状況をしっかりとチェックしましょう。

(3)ローンの調達金利を下げる

不動産投資は、どの不動産会社から購入するかによって、利用できる金融機関や金利は変わってきます。

事前に金利などを調べるといいでしょう。

(4)インスペクション(建物の健康診断)でリスク未然に防ぐ

目に見えない瑕疵だと、実際に購入したあとに発覚した場合、大きな修繕費用がかかるリスクがあります。

事前に建物の健康診断をして、そのリスクを防ぐことも大切と言えます。しかし、建物の健康診断をやっている会社は非常に少なく、弊社はそのサービスを提供されていただいていますので、どのような診断をしているかぜひ一度聞いてみてください、

(5)アフター体制が充実している会社を選ぶ(賃貸管理、修繕など)

不動産は管理から買いなさい」という言葉があるように、物件の価値を高く維持していくには、物件の管理形態、修繕などが非常に重要です。

また、空室リスクを抑えるには、賃貸付けが強い賃貸管理会社に管理依頼することも大きなポイントになります。

(6)リノベーションを選択肢として持っておく

購入後、適切なタイミングでリノベーションを行うことも、運用効率アップに繋がります。弊社のアトカラREISMでは、入居待ち行列ができる32シリーズから、そのエリアや物件特性に合ったものをご提案可能です。

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まとめ

以上、不動産投資の成功率についてお伝えしてきましたが、いかがでしたでしょうか。

ご自身の目的に合った運用を、「時間の利益」を最大限享受できるよう、ぜひ早めに検討してみてください。