不動産投資の「最前線の専門家」が今の不動産投資業界の「トレンド」と「リアル」をいち早くお届けします。
今すぐ登録!LINEで簡単に相談!

今すぐ登録!LINEで簡単に相談!

Pocket
LINEで送る

不動産投資の成敗は「物件選び」にかかっていると言っても過言ではないほど、物件選びは非常に重要です

しかし、何を基準に物件を選んだらいいのかと物件の選び方が分からず、困っている方も少なくないでしょう。

そこで今回は、不動産投資市場の全体の動きから始め、不動産投資の成功・失敗の運命の鍵を握る、「物件選び」のポイントも併せてご紹介していきますので、将来に向けた効率的な資産形成に「必ず成功したい方」、不動産投資に「絶対失敗したくない」方は、是非最後まで読んでみて下さい

  • エステート・ラブだけ!!

    不動産投資の「最前線の専門家」が
    今の不動産投資業界の
    「トレンド」「リアル」
    いち早くお届けします。
    今すぐ登録!LINEで簡単に相談!

    友だち追加

1、不動産投資は相変わらず人気?最新の不動産投資市場の動き

(1)今、不動産投資を始めるのは本当に不利か?

現在の不動産投資市場においては、バブル時のように6〜9%金利の中でキャピタルゲインを想定し、短期的な「儲け」を狙える状況とは正直言えません。

しかし、安定的な資産形成が不動産投資を始める目的の主流となっている今、「長期保有で資産化」という観点で見れば、近年の低金利は、不動産投資商品の「本来の特性」を生かす意味で、非常に「追い風」となっているのも事実です

特に、若いうちに運用をスタートできれば、よりメリット・優位性を感じることができる市場状況であり、老後の必要資金準備のために、不動産投資を活用する人が増えているのも当然のことと言えるでしょう。

(2)不動産投資の融資に関する市場動向

不動産投資において「長期的」メリットを最大限享受するには、「融資」を活用し、レバレッジを効かせることが不可欠であることも忘れてはいけません。

昨今、不動産投資市場において、「融資が厳しくなってきた」という話も耳にしますが、一概にそうとは言いきれません。というのも、不動産投資市場とひとことに言っても、

  • 「一棟なのか区分なのか」
  • 「新築なのか中古なのか」

などの種類によって、置かれている状況は様々だからです。

特に「融資」という側面で見た場合、商品の種類や販売する会社で、それぞれ融資を受けられる金融機関が異なるだけでなく、その融資条件や状況も大きく異なってきます。

従って、投資用物件を購入する会社を選ぶ際には、「提携の金融機関はどこか」や、「自分にとってより有利な融資を引っ張ってくれる力があるか」という部分は必ずチェックしておくべきポイントとなります

①一棟物件の融資は厳しくなった?

「一棟アパート」に関しては、残念ながら「不正」のターゲットとなってしまったケースも明るみに出てきました。そういったこともあり、最近では融資の際にしっかりと収入や自己資金のチェック体制が強化されてきて、以前は融資を受けられていた資金状況の方でも、正常に評価された結果「不可」となるなど、融資に対する審査が「正常化」されてきています。これは、一部の方にとっては「非常に厳しくなってきた」と感じる状況だと言えるのかもしれません。

②区分マンションの融資は相変わらず?

その一方で、中古の区分マンションを扱っている弊社においては、融資状況に大きな影響はなく、むしろ、インスペクションやリノベーションなどの取り組みにより優遇金利が可能になるなど、より有利な条件をいただいています。また、ワンルーム業界が始まって以来、弊社がずっとお付き合いをしてきている金融機関では、2030代の若い方でもローンを組みやすくなっており、ここ4〜5年で更にその傾向は強まっているように感じます。

これは、副業の推奨など企業の姿勢や体質も変わってきている中、需要に合わせて金融機関が「ついてきた」からとも言えるのかもしれません。そして、これには若い方々の「意識」の変化が大きく影響していると考えています。

実際、以前は3040代になってから、「そろそろ資産形成を始めようかな」という方が多かった印象ですが、最近では「社会人になったと同時」に将来のことを考え始め、弊社のセミナーにご参加いただくなどの行動に移す方も確実に増えてきているのです。

また、これらの状況は、セミナーや書籍で積極的に情報収集をし、しっかり勉強しようという意欲の高い方を育てることにも繋がっていて、逆に「数字上だけで収益を見ようとする」「儲けようという意識が強い」方は少しずつ減ってきているように感じます。このことは、不動産投資の不安やリスクを軽減し、安心安全な資産形成を実現できるという点において、とても歓迎すべき、良い流れなのではないでしょうか。

2、成功する不動産投資の物件選びとは?

不動産投資の「成功する物件選び」は、何を目的に不動産を利用するかによっても解釈が異なってきますが、弊社が取り扱っている中古区分マンション投資において言えば、自分の本業がある中で「他人資本と時間を活用する」ことのメリットを最大限に活かすところに重きをおいていますので、「家賃の下落が少なく、安定的に運用できる物件」を選ぶことがポイントとなります

では、「家賃の下落が少なく、安定的に運用できる物件」とはどのような物件でしょうか。以下にて

  • エリア
  • 資産価値
  • 家賃相場

3つの観点からご紹介していきます。

(1)エリア

安定的な運用のためには、「空室期間を最小限に抑えること」が必須条件であり、その物件に「継続して」入居の需要があるかということが重要になります。そこで参考にしたいのがそのエリアの人口推移です。

①人口推移に注目する

下記総務省が2018年に発表した人口移動統計のデータを見て頂ければ分かりますが、東京都の人口は引き続き増加し、特に進学や就職による生活圏の移動が多い10代後半〜20代の若者の転入が飛躍的に伸びています

出典:総務省「地方創生に関する現状について」(201894日)

これは、大学・企業の数にも比例すると考えれば、ごく自然な傾向であると共に、所有する物件の空室リスクを軽減するための重要なファクターでもあると言えます。また、通勤・通学に便利な「23区」であることもポイントとなってくるでしょう。

従って、ご自身で物件を探される場合には、東京都の中でも「23区」、更に言えば、山手線の内側、人気路線の沿線を中心に見ていくことをお勧めします。

きちんとした業者であれば、そのエリアの将来の資産価値を分析するレポートを頂けることもありますので、今だけではなく、将来の資産価値も見極めることが重要です

例えば弊社の場合、独自に作成している、5,800万件のビッグデータの解析結果や、クローラー技術で蓄積したデータや地理情報システムGIS を用いた物件評価レポート「DDR」などもご提供しておりますので、上手にご活用いただくと良いかもしれません。

②「畑」がたくさんあるエリアは要注意

畑が沢山あるエリアは注意して頂きたいです

仮に、周辺が畑に囲まれたエリアに、区分マンションもしくは一棟アパートを土地ごと購入した後に、そのすぐ横の畑に地主さんが、アパートの上物だけを建て、家賃を安く設定してしまった場合、価格競争力的に勝ち目は期待できません。

また、「2022年問題」で話題となっている通り、2022年以降、生産緑地指定が解除された土地をハウスビルダーやマンションデベロッパーが手に入れ、競争力のある物件が次々とリリースされると、相対的に所有物件の資産価値が下がってしまう可能性も考えられますので、エリア選びの際にぜひ注意して下さい

(2)資産価値

その物件の資産価値は、「エリア」と「管理」の掛け合わせで決まってきます。どんなに良いエリアの物件を選んだとしても、その管理状態が悪ければ当然、資産価値に大きく影響してしまいます。

また、経年と共に建物自体は古くなっていきますが、管理状況次第で資産価値を維持することが可能です。例えば、フランスのシャンゼリゼ通りの建物は、その多くが修繕・管理が行き届いており、築100年・200年の建物が、むしろ資産価値が上がっている、といった状況もあるほどです。

逆に、バブルの時に建てた、地方のタワーマンションや観光地のリゾートマンションなどは、次第に人が集まらなくなってくると、修繕費が払えないことから十分なメンテナンスができず劣化が進み、ますます人が減り、更に劣化が進むといった悪循環に陥っており、管理状態が資産価値に悪い影響を与えてしまった一例と言えるでしょう。

従って、物件を選ぶ際には、修繕・維持管理がしっかりとなされているかというところをしっかりチェックし、経年が味となり、「古き良き」建物として、長く持ち続けられるかという目で評価していただきたいと思います。

チェックすべき代表的な項目としては次の2つです。

  • どれくらい修繕積立金が貯まっているか、貯まる予定か
  • 中古であれば、過去の修繕履歴、先々の修繕計画

また、第三者機関が建物の管理状況や劣化具合をチェックし、トラブルを未然に防ぐ「インスペクション」を行なっている物件であれば、より安心です。私の知る限り、現在「投資用物件」で積極的に行なっている会社は弊社以外にありません。金融機関からもその点を評価され、弊社だけの優遇金利も頂いている状況から見ても、今後さらに「インスペクション」の注目度と重要性は確実に高まってくるでしょう。

(3)家賃相場

マイホームと異なり、投資用物件の価値は、収益還元法・賃料で決まります

相場よりも高い賃料が付いていると、当然短期的にガクンと賃料が下がり、想定していた収入が得られないばかりか、物件の資産価値が一気に下がってしまうということが起こり得ます。「新築プレミアム」に関しては、その下落幅も加味したシミュレーションをするといいでしょう。

あくまで投資なので、ローンを返していかなければならないことを考えると、賃料・資産価値の大幅な下落は、不動産投資のいわゆる「失敗」を招きかねません。そうならないよう、設定されている家賃が正しいと思い込まず、過去の事例もみて、妥当かどうかを調べることが必要となってきます

家賃の正当性をきちんと判断するには、賃料だけでなく、修繕計画や管理体制、管理を請け負っている管理会社の財務状況や管理受注能力まで、細かく調査分析しなければなりません。そこで、これらをプロの目で客観的に評価し、グラフや表でまとめた弊社の物件評価レポート「DDR」のような、「不動産価値を見える化」した資料が役立ってきます。

不動産投資を行うにあたり、ご自身でたくさん勉強し、知識を付けることも大切なことではありますが、企業が出しているデータや資料も上手く活用していただき、効率よく情報収集していただくのも、賢いテクニックの一つです。

3、知っておきたい自分に合った物件の選び方

「投資用の物件は何を基準に選んだら良いのでしょう」というご質問をいただくことがあります。

マイホームであれば、職場への利便性であったり、キッチンやお風呂の設備の仕様、お部屋のデザインの好みといった、「ご自身」が基準の条件で選べるので、答えが比較的明確です。ですが、投資用物件の場合、「ご自身」基準での答えがないので、「選ぶ」という感覚はなかなか難しくなってしまいます。

(1)投資目的とゴールを明確にする

そこで整理していただきたいのが、「何のために投資をするのか?」という目的と、「どこを目標にするのか」というゴールの設定です。

中には、「自分が住みたいと思った場所じゃないと買いません」という方もいらっしゃいますが、その基準は個人的にはあまりお勧めできません。ご自身が一生住むなら良いのですが、「継続的に入居者がいる状態」を理想とした場合には、分析データや管理状況などを用いた客観的な見極めが、「成功」への道だと考えます。

(2)プロに相談する

最もお勧めしたいのは、「物件選びは、プロの協力を得る」という方法です。

売りたいがための営業トークではなく、しっかりとした裏付けデータを示してくれたり、リスクやデメリットも真摯にきちんと説明してくれる会社をパートナーとして見つけることが、良い物件への一番の近道ではないでしょうか

自分に合った物件の選び方について詳しく知りたい方は「区分マンション投資に適している人は?メリット・デメリットや最新融資情報を紹介」を参照にしてみてください。

4、気になるオリンピック!オリンピック後の不動産投資市場どう変わる?

不動産市場は一般的に、15年周期でアップダウンを繰り返していると言われています。

直近では、2008年リーマンショックを機に不動産価格が下落したものの、現在は景気回復傾向と共に東京オリンピック開催が決まったことで、価格は上昇しています。今後の市場動向には諸説ありますので、一つの考え方として参考なれば幸いです。

不動産価格の主な要因として、丸の内、新宿の駅ビルといった、群を抜いて高額な各種不動産の価格変動に紐づいて起こると考えられます。例えばオフィスの場合、「会社が倒産→空室になる→家賃3000万円を2000万円に下げる→資産価値100億も67億に下落」といったことの積み重ねが、不動産価格全体を動かすことになります。

しかし、2,000万円前後のワンルームの場合、景気が悪いことだけを理由に、家賃8万円が一気に5万円になることは未だかつて無く、またその逆も然りで、不景気の時に8万円だった家賃が、景気の回復だけを理由に12万円になることも、まずありません。つまり、ワンルームの中古マンション市場は比較的平坦であり、景気の影響は受けにくく、収益に大きな影響はないというのが、私の考えです

オリンピックに向けて建材費・人件費高くなっているのは事実ですが、とは言え、1ヶ月のイベントで不動産の価格を大きく左右することはやはり考えにくいので、オリンピックが終わった直後には多少景気の影響は出るものの、東京の中古ワンルームマンションに関して言えば、不動産価格が大きく変わることはないと言ってもいいでしょう。

あなたにおすすめの専門家

山﨑 博久

山﨑 博久

所属会社
リズム株式会社
担当エリア
埼玉 千葉 東京 神奈川
担当分野
国内不動産投資

某金融機関主催イベントにて売上実績「日本3位」に受賞。200名以上の方に提案した経験を活かし、リノベーションマンションに特化した投資プランを提案させて頂きます。

【無料】この専門家に相談

湯藤 善行

湯藤 善行

所属会社
株式会社SYLA
担当エリア
埼玉 千葉 東京 神奈川
担当分野
国内不動産投資

十余年の不動産業界在籍の経験に加え、10,000戸以上のマンション開発を通して得た経験と、徹底したリサーチによるデータから導き出された確実性の高い資産形成を提案しています。

【無料】この専門家に相談

鈴木 大互

鈴木 大互

所属会社
コモングッド株式会社
担当エリア
埼玉 千葉 東京 神奈川
担当分野
FP(ファイナンシャルプランナー)

情報非対称性の大きな資産形成業界の変革を目指しながら、「AI」を活用した投資戦略を武器に、みなさんの資産形成のお手伝いをさせて頂いています。

【無料】この専門家に相談

まとめ

今回は不動産投資で失敗しないための物件選びのポイントを紹介させて頂きましたが、ご参考になりましたでしょうか。

オリンピックなどを懸念し、「今は始めどきか?」と悩まれている方も多いですが、長期的なメリットを享受できるという点において、はっきりと「YES」と言えます。

こちらの記事を参考に、失敗しない物件を選んで頂けたら嬉しく思います。