株式会社アップルハウス
代表取締役 鈴木優平
不動産投資業界での10年以上のノウハウを活かし、あなたの投資目標を達成できる投資プランを提案させて頂いています。
新築物件と比較して、物件価格が比較的安い区分マンション投資にご興味がる方は、多くいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、なんで区分マンション投資がいいのか、どのエリアの物件を購入すべきかなど、区分マンション投資についてあまり理解していない方も少なくないでしょう。
中古区分マンション投資のプロとして、中古区分マンション投資でおさえておくべきポイントについて解説します。
１、中古区分マンション投資ならではの5つのメリット
まず最初に、中古区分マンション投資ならではの5つのメリットについて説明します。
（１）新築より安い
中古物件なので、新築物件より安く購入することができます。
築年数にもよりますが、物件価格は安くなりましたが、家賃はそれほど安くなっていないので、新築物件より利回りが高く取れます。
（２）相場家賃になっているため、収支のシミュレーションがしやすい
中古物件の場合、家賃相場はある程度安定していますので、収支シミュレーションはしやすく、長期的な投資プランも立てやすいと言えるでしょう。
（３）物件のエリアを選ぶことができ、いい立地の物件を買えやすい
地価上昇により、いい立地の土地価格がかなり高くなったため、新築物件の立地はどんどん郊外になりつつであります。
一方、中古物件であれば、いい立地の物件が売却に出回っていますので、物件のエリアを選ぶことができます。
（４）売却しやすい
中古物件の価格は落ち着いていますので、いい立地の物件は売却もしやすいでしょう。
（５）入居者の属性が分かる
一般的には中古物件はすでに入居者がいるケースが多いです。家賃滞納などにならないように、物件を購入する前に入居者の属性が分かって、安心できると言えます。
２、リスクもある！リスクヘッジする3つのポイント
一方、中古マンション投資ならではのリスクもあります。回避策もご紹介しますので、きちんと把握しリスクヘッジするようにしましょう。
（１）部屋の中が見れないため、すぐにリフォーム費用がかかる可能性がある
中古物件の場合、入居者がいるケースが多いため、部屋の中を確認できないままで購入することも少なくありません。
そのため、物件購入後すぐに修繕で出費があることを事前に想定し、資金を準備するようにしましょう。物件の築年数にもよりますが、20万円が一つの目安になります。
（２）過去に事故物件だった可能性がある
事故物件の賃貸に関しては、事故物件であることを告知する義務としては１回目の賃貸までとなっていて、２回目以後は告知する義務がないため、通常の相場家賃で賃貸に出していた場合、相場価格で物件を売却されるケースもあります。
従って、家賃が相場相応なら安心するのではなく、念のため、事故物件だったかどうか事前に調べるようにしましょう。
管理会社の「重要事項調査報告書」には必ず記載してありますので、忘れずに取り寄せましょう。
（３）相場家賃であるかどうかを調べる
利回り相場より、利回りが高くなっている物件があります。その場合、相場家賃であるかどうかを確認してみてください。
なぜならば、入居年数が長い場合、入居時の家賃のままで維持されるケースが多いです。相場の利回りより高くなっている場合、入居期間も調べるようにしましょう。
３、中古区分マンション投資に適している方は？
自分にはどのタイプの物件が適しているのかで悩まれている方も多いでしょう。
最後に、以下の投資目的お持ちの方は、中古区分マンション投資オススメしますので、参考にしてみてください。
（１）目先で月々のキャッシュフローでプラスにしたい方
区分マンション投資は、フルローンを利用することができることから、頭金はほとんど出さずに物件を購入することができるというメリットがある一方、月々の返済金額が大きくなり手取りはほとんどないというケースが多いです。
しかし、最近融資期間は45年と長く設定した商品が出ましたので、月々の手取り金額が増えるようになりました。
（２）より堅実に不動産投資をしたい方
中古物件は、物件のエリアを選ぶことができます。都内に人気のあるエリアであれば、ほぼ満室状態で回転するができ、毎月安定した家賃収入を得ることができます。
（３）損したくない、失敗したくない、リスクを取りたくない方
新築物件は、物件価格が高額なうえ、
- 万が一修繕が必要な場合の修繕費用が高い
- 空室が続いた場合は自己資金だけでの負担が大きい
などのリスクが大きいです。
また、新築区分マンションのサブリースの家賃は、外れてしまった場合、もともとの収支シミュレーションが崩れてしまうリスクがあります。
一方、中古区分マンションには上記のようなリスクが少ないため、不動産投資の中で堅実な投資手法と言えるでしょう。
まとめ
中古区分マンション物件と言っても、築年数1年〜40年とかなり幅が広いです。中古物件は資産価値がどんどん下がるのではないかと敬遠しがちな方もいらっしゃいますが、きちんと賃貸需要があるエリアを選ぶことによって、将来的に地価が上がり、資産価値の上昇も十分に狙えます。
とは言え、購入する前にやはり中古物件ならではの注意ポイントがありますので、きちんと見極めることが非常に重要になります。
物件選びで不安な方は、ぜひ我々プロに相談してみてください。