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投資を継続していくと、不動産を複数所有しどんどん規模が大きくなった際に、オーナーさんから 

個人名義で所有している不動産を、自分の会社へ売却するので名義変更したい!

というご依頼をよくされます。

この場合、個人名義で所有していた不動産を、自分の会社に売却して名義変更するのと、通常不動産業者さんを通じて、流通している不動産を購入するときと、不動産登記の申請に何か違いはあるのでしょうか? 

そこで今回は、オーナーと会社の間の不動産売買の登記を申請するときの注意点について、事例で詳しく見ていきましょう。

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1、オーナーと会社の間の不動産売買は、利益相反取引にあたる

実はオーナーは自分が代表取締役を務める会社の間の不動産売買は、利益相反取引にあたります。 

下記の例をみてみましょう。 

例えばAさんが、Aさん所有の不動産を、Aさんが代表取締役を務める甲株式会社(取締役はAさん、Bさん、Cさん、監査役はDさん)に売りたいとします。 

売主個人甲株式会社:代表取締役Aさん
買主甲株式会社取締役:Aさん

取締役:Bさん

取締役:Cさん

監査役:Dさん

 

取締役(代表取締役Aさん)が、契約の当事者として(Aさん個人所有の不動産)、会社(甲株式会社)と取引(売買契約)をする行為は、直接取引といって、会社法で規制されています 

取締役が会社の利益を犠牲にして、自分個人の利益を図ること(利益相反)を防止する趣旨で設けられている規制です。

つまり、このようにオーナーと自分が代表取締役を務める会社の間の不動産売買は、利益相反取引にあたります。

なお、Aさんが代表取締役ではなく、平の取締役であったとしても、会社と取締役との取引となりますから、規制の対象となっています

また、今回は会社が株式会社の事例で書きましたが、会社が特例有限会社や合同会社であっても同様に制限対象となります。

ちなみに、会社が売主で個人が買主と逆の立場であっても、規制の対象となっています。 

2、会社は何をするべきでしょうか?

では、取引ができるよう会社側はどのような対処方法があるのでしょうか?

まず、法人税法上、法人は時価で取引を行なうことが大前提となっています。

通常、第三者との売買であれば、当事者間で合意した価額が時価だと考えられるでしょうが、今回のような例の場合、通常より低い価額が売買金額に設定される可能性があります。客観的・合理的な価額で売買する必要があるため、税理士の先生に事前に相談してみてください。

客観的価格での不動産を売買することを決定したら、甲株式会社に、

  • (1)取締役会がある(「取締役会設置会社」といいます。)
  • (2)取締役会がない(「取締役会を置かない会社」といいます。)

かによって、2つの取るべき措置に分かれます。 

(1)甲株式会社が取締役会設置会社であるとき

取締役会設置会社の場合、取締役会でこの売買契約を承認してもらいます。 

ポイント①:「不動産の特定+売買の価額+相手方」を明確に

具体的には、取締役会に売買契約書を提示して、承認を受けることが多いでしょう。

売買契約において重要な事実を取締役会に開示したことを、取締役会議事録に記録します。

ポイント②:特別利害関係人が決議に参加しないこと

不動産の所有者Aさんが売主なので、取締役Aさんはこの売買契約について特別な利害がある取締役です。従って、Aさんは売買契約を承認する決議に参加できません 

取締役Aさん以外の取締役BさんCさんの過半数の賛成が必要ですので(原則、甲株式会社の定款において、取締役会の定足数や決議要件について、別段の定めがある場合は、それに従います。)、Aさんを除いて、BさんCさん両方の賛成があったことを取締役会議事録に記録します。 

また、通常の取締役会では、代表取締役であるAさんが取締役会の議長をつとめている会社であっても、議長は、BさんかCさんにつとめてもらいましょう(甲株式会社の定款において、取締役会の議長について、別段の定めがある場合は、それに従います。)。

(2)甲株式会社が取締役会を置かない会社であるとき

取締役会を置かない会社である場合、株主総会でこの売買契約を承認してもらいます。 

株主総会も取締役と同様、「不動産の特定+売買の価額+相手方」を明確にすることがポイントです。 

具体的には、株主総会に売買契約書を提示して、承認を受けることが多いでしょう。売買契約において重要な事実を株主に開示したこと株主総会議事録に記録します。

世の中には、株主1人だけの会社さんも多数あります。例えば甲株式会社の株主はAさんだけとした場合、AさんがAさんの資産を好きなように名義変更するのだから、利益相反ではないではないかと思われるオーナーさんもいらっしゃるでしょう。 

しかし、登記の申請を受け付ける法務局にしてみれば、甲株式会社の株主がAさんだけだということは分かりません。ですので、利益相反取引にあたるかどうかは、形式的に判断し、株主総会議事録の作成で判断してしまうのです。 

3、何の書類を用意するべき?

会社が適切な機関「2、会社は何をするべきでしょうか?」で書いたように、取締役会または株主総会で承認を受けたことを証明するため、以下の書類を用意します。 

(1)取締役会で承認を受けたとき

ポイント①:取締役会議事録を作成して、出席した役員が記名押印する

  • 議事録作成者:代表取締役A(法人の法務局届出印)
  • 議長:取締役B (個人の実印)
  • 取締役C(個人の実印)
  • 監査役D(個人の実印)

取締役会議事録に、売買契約書が別添引用されているときは、忘れずに売買契約書の写しをホチキス留めして、議事録作成者の印鑑で契印(いわゆる割印)します。

また、例外として、監査役が取締役会に出席する義務のない会社は、監査役の記名押印は不要となります。監査役が取締役会に参加する義務のある会社かない会社かは、定款に定められていますので、定款の定めを確認しましょう。

ポイント②:印鑑証明書を用意する

取締役会に出席された役員全員の印鑑証明書を用意する必要があります。

  • 代表取締役A:会社の印鑑証明書
  • 取締役B:個人の印鑑証明書
  • 取締役C:個人の印鑑証明書
  • 監査役D:個人の印鑑証明書

この印鑑証明書については、有効期限の定めはありません。法務局に提出する日から3ヶ月以内に発行されたものでなくても大丈夫です。

ポイント③:会社の登記事項証明書を用意する

会社の登記簿謄本を用意します。ただし、代表者事項証明書では足りませんので、全部事項証明書を用意してください。 

(2)株主総会で承認を受けたとき 

ポイント①:株主総会議事録を作成して、議事録作成者が記名押印する

議事録作成者が記名押印します(原則。甲株式会社の定款において、株主総会議事録について、別段の定めがある場合は、それに従います。)。

議事録作成者:代表取締役A(法人の法務局届出印)

株主総会議事録に、売買契約書が別添引用されているときは、忘れずに売買契約書の写しをホチキス留めして、議事録作成者の印鑑で契印(いわゆる割印)します。

ポイント②:印鑑証明書を用意する

代表取締役Aの会社の印鑑証明書を用意する必要があります。

この印鑑証明書については、有効期限の定めはありません。法務局に提出する日から3ヶ月以内に発行されたものでなくても大丈夫です。

ポイント③:会社の登記事項証明書を用意する 

会社の登記簿謄本を用意します。ただし、代表者事項証明書では足りませんので、全部事項証明書を用意してください。 

(3)売主のAさんが準備する書類 

売主Aさんには

  • 売買の対象の不動産の登記識別情報/登記済証(いわゆる権利書)
  • 個人の実印の印鑑証明書(法務局に提出する日から3ヶ月以内に発行されたもの)

を用意します。登記の申請書類には、印鑑証明書の印鑑を押印します。 

なお、司法書士に登記を依頼するときは、写真付の公的身分証

  • 運転免許証/運転経歴証明書
  • マイナンバーカード
  • パスポート等
  • 在留カード/特別永住者証明書

のいずれか1点を用意します。いずれもお持ちでない方は、依頼する司法書士に何が必要か相談してください。

まとめ 

いかがでしたでしょうか。

オーナーと会社の間の不動産売買は、上記のように、通常の第三者との売買の登記申請とは違った手続き、書類が必要となります。

個人所有の不動産を自分の会社の名義に変更することを検討されているオーナーさんは、ぜひお近くの司法書士にご相談をされてみてはいかがでしょうか。