株式会社ウィルプライズ
取締役 荻原曉
設立してから10年間のノウハウを活かし、大手がやりたがらない、他社では取り扱わないような物件も積極的にお手伝いさせていただいております。
不動産投資の出口戦略として、売却することが一つの選択肢として挙げられます。
しかし、売却するタイミングを間違えていたり、売却価格が低かったりなど、売却で失敗される方も少なくないでしょう。
投資マンションの売却に特化している私が、損をしない投資マンションの手放し方をご紹介しますので、ぜひ最後までお読みください。
１、投資マンションを手放すタイミングが大事
まず最初に知って頂きたいのは、投資マンションを手放すタイミングが非常に大事であることです。
二重契約、売買金額改ざんなどの不祥事の影響で、一棟収益物件のローン付けがかなり厳しくなり、一棟収益物件から区分マンションにシフトしている投資家が増えています。
投資用マンションはいつが売却するタイミングでしょうか？
私の経験上、以下6つのタイミングが挙げられます。
（１）空室になった
空室になったタイミングだと、投資物件だけではなく、自宅用で物件を探されている方も売却のターゲットに入りますので、投資家だけではなく、自宅用ニーズも対応できるため、利回りなど気にせずに価格設定できるのと、ターゲットが多くなったことで、早く売却できる可能性が高くなります。
（２）入居者がついた
入居者がついた場合、「オーナーチェンジ物件」として物件の販売ができ、投資家は購入してすぐ家賃収入が得られるということで、人気が高く売却しやすい傾向があります。
（３）入退去や管理費等の増減により、収支が変わった
家賃が下がったことで、今までのキャッシュフローを得られなくなり、次回の更新で更に家賃が下がる可能性がありますので、このタイミングで売却を検討するといいでしょう。
また、管理費・修繕費などの値上がりや値下がりはキャッシュフローに影響してきますので、その変動があったタイミングは一つ売却を検討するタイミングと言えるでしょう。
（４）ローンを完済した
ローンを完済した時の売却は、その売却できる価格すべて利益として受取ることができます。
まとまった現金が必要な時、物件の買い増しなど資産の組替えのタイミングで売却を検討するといいでしょう。
（５）リフォームなどで大きなお金かかるタイミング
リフォームする箇所や内容にもよりますが、築年数が古い物件に関しては、百万円単位をかかる場合もあります。
そのようにまとまった大きなお金がかかる場合、売却するタイミングと判断するといいでしょう。
（６）相続で不動産を受取るとき
確かに賃貸中の物件を相続して運用を前提とするならばメリットもありますが、中には空室のリフォームが必要な場合には負担金が多く出てしまうケースもあります。
その場合、売却して現金化する方がメリットは大きいと考えられます。
実際に、不動産に関心の無かった方や、運用方法も分からない方が煩わしさから売却するケースも多々あります。
２、手放す理由によって売却方法が異なる
投資マンションの場合、手放す理由によって売却する方法が異なります。
（１）収支がマイナスな場合
基本的に投資用マンションで収支がマイナスの方に関しては、すぐ対策をした方が良いかと思います。
対策としては、繰り上げ返済、収支がプラスの物件を買い増しして、収支を改善するなど、所有しつつ改善する方法もあれば、売却してその物件を手放す方法もあります。
投資用のマンションは投資家が買手になりますので、原則投資用マンションの専門業者に任せるのがベストです。
なぜならば、投資家の顧客を多く抱えている会社や、投資用マンションローンを扱っている金融機関との提携を多く持っている会社でないと、買手がつかないからです。
なお、空室期間をできるだけ短縮したい場合、業者に買取してもらうといいでしょう。
（２）収支がプラスな場合
収支がプラスな場合、売り手市場でもあることから、ゆっくりと高値を目指せるので、仲介に頼むのも１つの選択肢として挙げられます。
（３）サブリース契約（家賃保証）の場合
一般的には、サブリース契約（家賃保証）の場合は、相場家賃の8割前後になっているケースが多いです。
従って、サブリース契約を解除することにより、賃料がアップする可能性があります。家賃がアップされると利回りも高くなり、売却するには有利になりますが、売却する前にサブリース契約を解除する必要があります。
サブリース契約には期間が明記されていますので、契約解除することによって、違約金がかかるケースもあるので、注意するようにしましょう。
（４）ファミリーマンションの場合
ひとり暮らし用の投資マンション物件の買手はほとんど投資家になりますが、ファミリーマンションの場合、実需と投資と両方のニーズがありますので、入居者がいる時の売却もいいですが、場合によって空室の方が、利回りを気にせずに高く売却できるケースもあります。
いい条件の物件であればいいのですが、売れにくい物件を売却したい時もあるでしょう。なかなか売却がうまくいかず、売れにくい物件の売却を検討されている方は下記記事を参考にしてみてください。
３、少しでも高く売却する4つのコツ
最後に、せっかくの売却で少しでも高く売却する4つのコツを紹介します。
（１）投資マンションを扱っている業者に任せる
不動産屋にも得意不得意があります。
特に投資マンションは専門的な知識が必要になりますので、売却は投資マンションを扱っている業者に任せることが絶対条件です。
（２）ポータルサイトを積極的に活用する
1社だけ売却依頼すると、自社のお客様には限界があります。
今はネットで売買が当たり前になっていますから、買い手の間口を広げるということで、露出を増やすことも非常に重要です。
（３）相場より少し高めに売買価格を設定する
不動産の売買においては、値引き交渉をされることが多いです。値引き交渉をされることを想定して、ギリギリのラインに対して少し高めの価格設定が重要です。
相場より大きく離れると問合せに繋がらないので、いくらに設定するかは業者と相談しましょう。
（４）思い切りも大事
高く売却するというのとは少しずれますが、長く売り出しの情報を出していると、売れ残り物件と見られ、高く売ることが難しくなります。実際に購入交渉をするお客様よりも高い方が現れるかどうかの見極めも大事です。
まとめ
投資マンションを損せずに売却する時の知識について紹介しましたが、参考になりましたでしょうか。不動産の売却は初めての方が多く、自分が住む不動産の売却とは異なりますので、不安な方はぜひ我々専門家にご相談ください。