日本は人口減少、晩婚化などの影響で、これからひとり暮らしの方が増えていくと言われています。その中で入居ニーズが高いひとり暮らしの方をターゲットとする、不動産の間取りを選ばれている方も増えています。
その中でも、同じくひとり暮らしの方を入居ターゲットにしても、１Rの間取りよりも１LDKの物件数が圧倒的に少ないです。物件数が少なくなることから競合が少なくなり、他の物件と差別化しやすいなどのメリットがある一方、物件価格が高くなることから収益率が下がるなどのデメリットもあります。
今回は物件紹介ツアーで賃貸物件として紹介した、1LDKの間取りである「パークアクシス銀座イースト」の物件を例に、投資物件として検討する時のポイントについて解説していきます。
これから投資物件の購入を検討されている方にとっては、非常に参考になる内容になっていますので、ぜひ最後までお付き合いください。
１、空室になりにくい物件のポイント
こちらの記事では、パークアクシス銀座イーストを例として、
- 立地
- エリアの賃貸ニーズ
- 賃料設定
- 利回り
- 将来の資産価値
5つのポイントについて、REINSといって「東日本不動産流通機構」という業者しか見られないサイトに掲載されている物件の賃貸、売買した時の実績データを参照にしながら解説していきます。
２、立地
まず立地について書いていきます。
こちらの物件は有楽町線の「新富町駅」から徒歩１分、日比谷線の「築地駅」から徒歩４分という、立地に申し分ない物件です。有楽町線も日比谷線も通勤しやすい路線になっており、サラリーマンには嬉しいアクセスです。
実際に物件を見に行った時は、出口からホントすぐだったので、30秒でも行けるくらいの距離感でした。また物件名にも入っているように、実は徒歩15分くらいで銀座まで歩いて行ける立地でもあります。なかなか銀座まで徒歩範囲内の物件は少ないので、本当に素晴らしい立地と言えます。
また、近くに聖路加国際病院、築地本願寺など有名な病院やお寺があります。少し歩きますが、週末に築地場外市場に美味しいお魚を食べに行くなど、様々な楽しみ方もあります。
このように複数路線、複数駅が使えるのは本当人気が高く、高く評価するポイントになります。
解説動画もアップしておりますので、ぜひ合せてご覧ください。
３、エリアの賃貸ニーズ
物件がよくても、エリアの賃貸ニーズが違うとなかなか入居してもらえません。
ＬＩＦＵＬＬさんの「ヒートマップ」というサービスを利用して、賃貸ニーズに合っている物件なのかどうかを調べてみましょう。
下記のヒートマップで検索した結果を見てもらえば分かりますが、最も多いワンルームの賃貸ニーズに次ぐ、1LDKは30.6％の検索ボリュームを占めています。エリア賃貸ニーズに合っていると言えるでしょう。
出典：ＬＩＦＵＬＬ「ヒートマップ」
冒頭にも少し触れましたが、実はひとり暮らしの物件で最も多く建てられているのは１Rの間取りです。１LDKの間取りの物件は非常に少ないのです。今回のコロナでテレワークの普及によって、仕事部屋がほしいと、今までは1Rでひとり暮らしをしていた層が、１LDKの間取りに引っ越したいと探されている方が増えているという傾向があります。少し広めのひとり暮らしのニーズと、ふたり暮らしにて適している1LDKなので、他の物件と差別化することができるのも一つ売りポイントとして挙げられます。
なお、最近賃貸物件を探されている方は、住心地にこだわる方が多く、物件設備も重要視されています。
「全国賃貸住宅新聞」が公表した賃貸物件に求める、物件設備のランキング表があります。
出典：全国賃貸住宅新聞
ひとり暮らしとファミリーと分かれていますが、どっちも自粛によりインターネットの無料に対する需要が1位になっています。また、コロナの影響により、
- システムキッチン
- TVモニターつきインターフォン
- 防犯カメラ
などの設備に対する需要が高まっています。
こちらの物件の広さは61平米も1LDKにして広めの部屋なので、ひとり暮らしでも、ふたり暮らし、小さいお子さんがいる家族でも十分な広さになっています。
ひとり暮らしの物件としても、ファミリー物件としても、上位とされている設備がほとんど整っていますので、高スペックな物件を言えます。
また、部屋の向きですが、特に今までひとり暮らしなど働いてる方の多くは、昼間会社にいることが多いことから、北向きの部屋でも気にしなかった方が多かったですが、今はテレワークなど家にいる時間が増え、北向きよりも南向きなど部屋の向きに気にする方が増えています。
こちらの物件はほぼ南向きなので、向きもばっちりです。
４、賃料設定
賃貸ニーズが合っている物件でも、相場より賃料が高く設定されていれば、なかなか入居者が決まりにくいものです。
まずは中央区の1LDKの物件の賃料相場をみてみましょう。
こちらの物件は1LDKで専有面積61㎡で築17年の物件なので、ホームズさんのサイトで検索してみると、
- 専有面積：60㎡〜70㎡
- 築年数：15年〜20年
- 間取り：1LDK
家賃相場は「23.43万円」約「24万」に対して、こちらの物件は「194,000円」の家賃設定になっていますので、相場より安くなっています。
出典：ＬＩＦＵＬＬ
実際に中央区で最も検索ボリュームが多いのは「15万〜20万未満」なので、こちらの合せた設定かもしれません。
出典：ＬＩＦＵＬＬ
よって、同じ条件で賃貸物件を探されている方にとっては、他の物件よりも好条件な物件になっていることから、入居者が決まりやすいと言えます。
また、
- 礼金０ヶ月
- フリーレント１ヶ月
など、入居者にとって本当に嬉しい条件もついているので、賃貸物件を探されている方にとっては掘り出し物件とも言えるでしょう。
一方、この賃貸条件設定は入居者にとって嬉しい条件であり、オーナーにとっては妥協した条件と言えます。一般的には、礼金なし、フリーレントをつけるのは早く空室を埋めるための手法であり、オーナーにとっては不動産経営としての収入が減ることになります。
実際にこの物件の立地も部屋の向き、エリアの賃貸ニーズにも合っている物件なので、ここまでする必要はないと個人的には思いますが、中には少しでも空室期間が長いと、管理会社からこのような提案をされるケースが多く見られます。なので、ご自身がオーナーになった際に、管理会社と話しながら賃貸募集をかけることが重要と言えます。
５、利回り
ここからは空室になりにくい物件の判断条件とは異なって、投資物件の一つの判断基準である利回りについて話します。
一般的には販売図面に掲載されているのは表面利回りです。単純に「家賃収入/物件価格」で算出しています。
中央区のワンルームマンションの平均表面利回りは大体4％後半〜5％になっています。こちらの物件は相場利回りとは乖離がないのか実際に計算してみましょう。
REINSで実際に販売されている物件の成約価格を見てみると、同じ物件の販売実績はなかったので、似た条件の物件の成約実績を見てみましょう。
■パークアクシス銀座イースト
- 築年数：2004年6月築で17年目
- 広さ：61.11㎡
- 間取り：1LDK
- 向き：ほぼ南
■銀座イーストシティタワー（参考物件）
- 築年数：2002年10月築で19年目
- 広さ：50.06㎡
- 間取り：1LDK
- 向き：北西
- 階数：8階
- 成約価格：5,530万円（令和3年1月9日）
銀座イーストシティタワーのデータで計算してみましょう。
- ㎡単価：110.5万円
- 110.5☓61.11㎡＝約6,642万円
- 家賃収入：194,000☓12ヶ月＝2,328,000円
- 表面利回り：2,328,000円/6,642万円＝3.5％
相場利回りより低い数値になっていますが、こちらの物件の家賃設定は相場より安く設定されているので、実際に相場家賃で計算してみましょう。
- 家賃収入：24万円☓12ヶ月＝288万円
- 表面利回り：288万円/6,642万円＝4.3％
相場家賃で運営していくのであれば、相場利回りになるという計算結果になります。
なお、実際に今回ご紹介しているパークアクシス銀座イーストの物件案内動画も公開していますので、物件にご興味がある方はぜひ合せてチェックしてみてください。
６、将来の資産価値
投資物件を選ぶ際に、目の前の資産価値だけではなく、将来の資産価値もきちんと確認する必要があります。建物が古くなるにつれ、資産価値は下がっていきますが、中には資産価値が下がりやすい物件もあれば、下がりにくい物件もあります。
将来の資産価値は絶対上がる、下がると誰も断言はできないですが、今までのデータで想定することはできます。
ＬＩＦＵＬＬさんが公開している、中央区の過去10年間の不動産の価格推移のデータをみてみましょう。
出典：ＬＩＦＵＬＬ
このグラフでは、中央区の過去10年間のマンションの価格は順調に右肩上がりになっています。土地価格の動きは少し激しいですが、下がった時期もあるけど必ず上がってきています。なので、マンションの資産価値は落ちにくいと言えます。
結局不動産投資は、賃貸ニーズがあれば空室になりにくい。空室になりにくいのであれば安定した家賃収入を得ることができる。この法則に則って物件を探せば基本問題無いと言えるでしょう。
