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不動産投資の物件の購入を判断する1つの基準として、利回りを見ている方は多いのではないでしょうか。

しかし、多くの物件の販売図面では、表面利回りを記載していても、実際に家賃収入から諸経費などを全部差し引いて、手元に残されたキャッシュから計算する実質利回りの記載はほとんどないでしょう

今回は、実質利回りの計算方法を紹介していきますので、これから不動産投資を検討されている方に、そのスキルを身につけて頂けたら嬉しいです。


  • アメリカ不動産投資に興味はあるけど、敷居が高いと感じている方も少なくないでしょう。確かに自己資金は必要ですが、みなさんが思っているほど敷居高くないかもしれません。

    今回はアメリカ不動産投資投資歴10年、投資額1億円以上、K’S Signature株式会社の代表取締役である小嶋さんに、アメリカ不動産投資できる条件を伺いました。

    アメリカ不動産投資にご興味がある方は、ぜひご覧ください。



  • 不動産投資の初心者の方にとっては、普段見慣れていない不動産物件を選ぶについて、悩まれている方も多いのではないでしょう。

    不動産投資で最も大きなリスクは空室リスクです。今回は空室になりにくいという観点で、実際に賃貸に出されている物件を、投資物件として検討する際に、どのようなポイントで検討すべきなのかについて、分かりやすく解説しました。

    これから物件購入を検討されている方、物件選びで悩まれている方はぜひご覧ください。


1、不動産投資で知っておくべき2つの利回り

不動産投資で出てくる利回りは、大きく2つあります。

(1)表面利回り

物件の販売図面でよく目にするのは表面利回りではないでしょうか。

表面利回りは、「家賃収入(年額)/物件価格」で計算することができます。つまり、空室、諸経費などは考慮せずに、満室想定した前提で計算した利回りになります

例えば、家賃収入120万円で物件価格が2,500万円の場合、表面利回りは「120万円/2,500万円=4.8%」になります。

(2)実質利回り

賃貸経営をしていくうえで、管理費、修繕積立金、固定資産税などの諸経費がかかります。

実質利回りは、「(家賃収入−諸経費)/物件価格」で計算します。つまり、実際手元に残されるキャッシュで利回りを計算するのは実質利回りです

2、実質利回りのシミュレーション

以下にて、具体的な数字で実質利回りのシミュレーションをしてみましょう。

(1)不動産投資で計上できる経費

最初に不動産投資で計上できる経費について知っておきましょう。

中には、不動産投資に全く関係ない飲食代などを計上される方もいますが、基本的には、万が一税務署に調査された時に、きちんと説明ができないといけないので、何もかも無理して経費を計上するのはやめましょう

具体的には、以下のような費用は不動産投資として認められる経費と言えます。

  • 管理費・修繕積立金などの「管理費」
  • 固定資産税・不動産取得税などの「税金」
  • 地震保険・火災保険などの「保険料」
  • 建物・備品などの「減価償却費
  • 壁紙・水道の蛇口、畳などの「修繕費」
  • 建物の借入金の「利息」(土地は対象外)
  • セミナー・不動産会社などに行く時の「交通費」
  • 電話・インターネットなどの「通信費」(全体の3〜4割が1つの目安)
  • 管理会社や税理士などの打合せ時の「接待交際費」
  • 勉強のための新聞・本などの「自己啓発の費用」
  • 確定申告で税理士に依頼した時の「報酬」

(2)実質利回りのシミュレーション

上記にて様々な経費を紹介しましたが、人によって計上する項目や割合が異なることご了承ください。

以下の条件にて実質利回りのシミュレーションをしてみました。

①物件情報

  • 物件価格:2,300万円
  • 築年数:15年
  • 駅から徒歩5分
  • 家賃収入:11万円/月
  • 礼金:22万円
  • 融資金額:2,300万円
  • 融資期間:30年
  • 金利:1.9%
  • 不動産所得合計:1,540,000円

②諸経費

  • 管理費・修繕積立金:180,000円/年
  • 固定資産税:60,000円
  • PM管理費:60,000円/年
  • 損害保険料(地震・火災保険):5,000円/年
  • 借入金利息: 42,9990円
  • 税理士報酬:30,000円
  • 交際費などその他経費:20,000円
  • 諸経費合計: 784,990円

なお、確定申告の時に、諸経費として「減価償却費」の計上はできますが、実際に出費していない費用になりますので、実質利回りの計算ではこちらの費用は対象外にさせて頂きます

③実質利回り

①と②のデータを基に、こちらの物件の実質利回りは「(1,540,000円-784,990円)/2,300万円≒3.28%」になります。

一方、表面利回りは「1,540,000円/2,300万円≒6.7%」となっており、ほぼ倍近く高くなっているのが分かります

利回りのカラクリについて、下記の動画をぜひご覧ください。

3、実質利回りを知ることが大切

基本的には販売図面には表面利回りしか掲載していないケースが多く、表面利回りは高いのに実質利回りを計算したら、表面利回りの1/3になる場合もあります。

(1)新築物件の場合

一般的には新築物件は,家賃は高めに取れますが、物件価格も高いため、表面利回りは比較的に少し低めになっています。

なお、管理費・修繕積立金は安くなっていますが、購入初年度に固定資産税の他に、不動産取得税もかかるため、実質利回りも低くなる傾向が高いです

(2)中古物件の場合

新築物件と比較して、物件価格が低めの中古物件の利回りは高くなっています。

築年数によって異なりますが、築年数が古くなるにつれ、管理費・修繕積立金は新築時の倍になったりするケースもありますので、表面利回りは高いが、実質利回りは想定外に低くなるケースも十分に考えられますので、きちんと実質利回りを計算することが大切と言えます

また、新築物件と比較して、空室になる可能性も高いので、空室率もきちんとシミュレーションに入れて計算することが重要です。

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友部 隆博

友部 隆博(ともべ たかひろ)

所属会社
エンサイドコンサルティング株式会社
担当エリア
埼玉 千葉 東京 神奈川 名古屋 大阪 福岡
担当分野
税理士・公認会計士

公認会計士のノウハウを活かし、不動産に詳しいお金のプロとして、不動産投資をされているみなさまの税金のアドバイスをさせて頂いています。

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小嶋 啓一(こじま けいいち)

所属会社
K’S Signature株式会社
担当エリア
全国
担当分野
海外不動産投資 投資物件の売却 投資全般のコンサルティング FP(ファイナンシャルプランナー)

自らが日本と米国で不動産を主体とした資産形成を個人・法人で行い、その経験を通じてお客様にベストな選択肢を提供します。

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塩田 達也(しおだ たつや)

所属会社
株式会社エージークリエーション
担当エリア
東京 神奈川
担当分野
国内不動産投資 投資物件の売却 投資全般のコンサルティング 物件管理

お客様のお気持ち、不安をくみ取り、不動産をご購入して頂いたあとも、誠意をもって応対させて頂きます。

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まとめ

今回は、不動産投資の実質利回りの計算方法について紹介しましたが、ご理解頂けましたでしょうか。

表面利回りは空室率などを考慮せず、計算した利回りの概算になっていて、実際の利回りを知るには、きちんと諸経費などを差し引いて、キャッシュフローを計算することが大切ですので、ぜひ、この記事を参考にしていただけると嬉しいです。