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日本において、不動産の売買には登記の制度を取っています。

不動産登記をすることによって、自分の不動産であることを証明することができます。 

登記をすれば「登記簿謄本」という書類が出来上がりますが、しかし、多くのオーナーさんは所有者のところが自分のことであること以外で、ほとんどの情報を把握していない方が多いのではないでしょうか。

物件を購入する前に、ご自身で「登記簿謄本」を取得して、物件の今までの所有履歴などを調べることもできますので、ぜひ、この記事を機会に不動産登記について詳しく勉強しましょう。

1、そもそも不動産登記簿謄本とは?

不動産の登記とは、不動産の表示及び不動産の権利を公示する制度を定めることによって、大切な財産である不動産について国民の権利を守り、そして、経済活動としての不動産取引を安全に円滑にするためにつくられた国の制度です。

その不動産について権利を持つ人を公示することが登記の制度の目的ですから、誰でも、登記官に対し、手数料を納付すれば、登記記録に記録されている事項を証明した書面の交付を請求することができます。

この証明した書面のことが、一般に「登記簿謄本」と呼ばれているものです。 

2、登記簿謄本の種類

一般に登記簿謄本というとき、登記簿謄本のうち、下記の全部事項証明書のことを指していることが多いと思われます。

実は、登記簿謄本と一口に言っても、その証明内容が分かれています。 

(1)全部事項証明書

全部事項証明書
記録されている事項の全部が出てきます。

 不動産について調査する場合、全部事項証明書を取得します。

(2)現在事項証明書

記録されている、現在、有効な事項が出てきます。

(3)何区何番事項証明

文字どおり、証明する箇所を指定した部分だけ出てきます。

全部事項証明書、現在事項証明書だと、膨大な量の証明書となってしまうような場合、何区何番事項証明書を取得します。

(4)所有者証明書

記録されている所有者の住所氏名・名称が出てきます。

所有権だけ証明すればいい場合、所有者証明書を取得します。

3、登記事項証明書とは?

登記事項証明書という言葉を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。

登記事項証明書とはなんでしょう?

実は、登記事項証明書は登記簿謄本と同じ意味になりますので、登記事項証明書=登記簿謄本と認識して頂ければと思います。

4、不動産登記簿謄本を取るには?

(1)どこの法務局に行けばいいのか

原則どこの法務局でも構いません

例えば、渋谷区にある土地の登記簿謄本を取るために、千代田区にある東京法務局へ行っても、新宿区にある新宿出張所へいっても、静岡県にある静岡地方法務局へ行っても構いません。

なお、開庁時間は、(年末年始を除く)平日の8時30分から午後5時15分までです。

平日の日中どうしても法務局へ行けないよ!という方は、法務省のオンラインでの登記事項証明書請求サービスを利用することを検討するといいでしょう。

オンラインにて請求する場合は、下記手順にて請求することができます。

①申請者情報登録

初めてご利用の方は「申請者情報登録」する必要があります。

登録完了後に登録されたメールアドレスあてにメールが送られてきますので、メール受信制限を設定されている方は「moj.go.jp」からのメール受信を許可してください。

②申請システムにログインする

申請者情報登録を完了したら、登録したIDとパスワードで登記・供託オンライン申請システムにログインしてください。

③証明書請求を作成する

証明書請求メニュー画面から「【不動産用】登記事項/地図・図面証明書交付請求書」を選び、証明書請求をします。

④電子納付情報を入力する

オンラインで申請する場合は、電子納付にて手数料を支払います。

⑤送信を実行する

記入した内容に問題がなければ、「送信実行」をクリックします。

⑥到達通知が発行される

請求書がデータベースに登録されましたら、到達通知が発行されます。処理状況を管理画面にて確認することができます。

(2)何の情報があればいいか

土地の登記簿謄本を取りたいときは、土地の所在・地番が必要で、建物の登記簿謄本を取りたいときは、建物の所在・家屋番号が必要です。 

上記情報は、不動産の住所とは違うのでしょうか?

①所在・地番とは?

まず土地については、住居表示(●丁目■番▲号 という住所の表現)が実施されている地域は、所在・地番と住所とは違います。 

一方、住居表示が実施されていない地域(大字●字■ ▲番地 という住所の表現)は、所在・地番と一致しているでしょう。

②所在・家屋番号とは?

次に建物については、所在・地番の上にただひとつの建物でしたら、家屋番号は地番と同じですが、複数ですと「の1」「の2」、とふられていきます。

③自宅の場合は「課税明細書」にて確認ができる

ご自身の不動産であれば、毎年、不動産がある地の市区町村役場(東京都の場合は都税事務所)から年に一度郵送されてくる「固定資産税の納税通知書」の「課税明細書」には、不動産について「所在・地番」「所在・家屋番号」で書いてありますから、そこに記載されている所在・地番/所在・家屋番号を控えておきましょう。

しかし、「課税明細書」等の資料がない場合は、法務局のカウンターにて相談しながらあたりをつけながら調査をしなければなりません。住所と念のため所有者(区分建物の場合は、マンション名と部屋番号)も控えていきましょう。 

(3)持ち物は

(2)何の情報があればいいか」の情報の控えを用意したら、あとは手数料だけです。登記簿謄本1通につき600円の収入印紙が必要です。

多くの法務局は、法務局内に印紙売り場がありますので、実際に、登記簿謄本が出されるようでしたら、その通数の印紙を購入するのが良いでしょう。 

5、不動産登記簿謄本の見方は

下記3つのポイントをおさえましょう!

(1)表題部

表題部は、現物不動産の現況と不動産を表示しています。 

①土地の場合

土地であれば、地番区域・地番・地目・地積などが表示されています。

不動産登記簿謄本  

②建物の場合

建物であれば、家屋番号・建物の種類・建物の構造・建物の床面積などが表示されています。

 不動産登記簿謄本 

(2)権利部

不動産取引の際、大変重要となってくる項目です。

権利部は、「所有権」「抵当権」といった、不動産に関する権利を記載しています。ここにご自身の名前が記載されていることで、第三者にご自身の権利を主張することができるので、登記が重要になるわけです。

不動産登記簿謄本 

①甲区

権利部は更に甲区と乙区に分かれています。

甲区は、所有権に関する事項が記載されます。

甲区を見ることで、所有者、共有者、所有権移転の仮登記や、差し押さえなどをチェックすることができます。

不動産登記簿謄本

乙区

乙区は、所有権以外の権利に関する事項が記載されます。

乙区を見ることで、抵当権根抵当権や地上権などがついていることをチェックすることができます。

乙区の欄がなければ、その不動産には権利の負担がない、所有権だけのまっさらな不動産ということです。

不動産登記簿謄本

(3)アンダーラインは抹消のしるし

アンダーラインが書かれている部分は削除の意味です。

例えば、所有権登記名義人が住所変更の登記申請をすると、所有権移転登記時の住所にアンダーラインが引かれて、新たな変更後の住所が次の枠に書かれます。

例えば、住宅ローンを完済し、1番抵当権抹消登記申請を申請すると、1番抵当権の登記事項にはすべてアンダーラインが引かれます。

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戸張 功士(とばり こうじ)

戸張 功士(とばり こうじ)

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19年間不動産投資業界に一筋です。3,000組を超える資産運用のコンサルティング経験を活かし、各ご家庭のマネー問題の解決に奔走しております!

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新井 康之(あらい やすゆき)

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まとめ

今回は不動産登記簿謄本の取得方法と見方について書かせて頂きましたが、いかがでしたでしょうか。

不動産投資をされている方は、登記簿謄本を取得したりなどやり取りが多いと思いますので、せっかくなので、ご自身が所有している不動産の登記謄本の見方もマスターしましょう。

不動産登記でお困りのことがあれば、登記の専門家であるお近くの司法書士にぜひ相談してみましょう。