今、皆さんの中で、ご実家やご自宅だったけど転勤や引越しの為、使わなくなってしまった戸建てはありませんか。
- 「いずれあの家に戻るかもしれない」
- 「いつか誰か親戚（子供）がいつか使うかもしれない」
と考えて、そのまま空き家として放置している方に戸建てを活用した旅館業をご紹介させて頂きます。そしてこれも立派な不動産投資（資産活用）であることを知っておきましょう。
もちろん、現在は自己使用でマイホームとして住まわれている方も、今後転勤などで、マイホームを出るかもしれないことを考えると、ぜひ知っておいて頂きたい話ですので、参考にして頂ければと思います。
１、旅館業とは
まずは突然「住んでいた家を旅館業に」と言われてもピンとこない方も多いでしょう。
「そもそも戸建てなんかに旅行者が泊まるのだろうか？」
といった疑問を持たれる方もいるかと思います。
（１）戸建ての旅館業が成り立つ理由
皆さんが家族旅行する立場になったときを想像してみて下さい。
都心のホテルでは広い部屋は料金が高くて、二人一部屋で何部屋か予約するとしましょう。
せっかく家族で旅行をしているのに一体感の無さと、周りの旅行者に対して気を遣うことにもなり、料金も高くつくでしょう。
それが、もし家族で自分の家のように使える戸建てが旅行先にあれば、家族団らんで周りの目も気にせず、旅を満喫できるようになります。
地方の温泉宿にでも行けば、このような旅館もありますが、都心部は旅館が少なく狭小ホテルが多く、さらに1人部屋や2人部屋が多い為、家族旅行には適しません。
さらに海外からの旅行者はファミリー客が多く、2020年開催の東京オリンピックの影響もあり、実は都心の戸建ては旅館業に向いていると言えます。
（２）旅館業となる条件
では、旅館業を行うにはどのような条件が必要でしょうか。
どのような行為が「旅館業」になるのかについては、旅館業法（1948年法律第138号）において、旅館業とは、「施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業」であることとされ、「宿泊」とは「寝具を使用して施設（ホテル、旅館等）を利用すること」とされている。
この「営業」とは宿泊施設の提供が「社会性をもって継続反復されるもの」という部分に該当するかどうかで判断されます。
旅館業にあたるかを判断する４つの判断基準として、
- 宿泊料徴収の有無
- 社会性の有無
- 継続反復性の有無
- 生活の本拠かどうか
という基準になります。
①宿泊料徴収の有無
「宿泊料」の定義ですが、宿泊する料金以外にも、休憩料金、寝具賃貸料、クリーニング代、光熱費、室内清掃料なども含まれます。
食事サービスや、テレビ使用料、ランドリー使用料など、宿泊に絶対必要なものではないサービスなどは、関係ありません。
つまり朝食が付いていても、付いていなくとも宿泊料が発生しているものになります。
ただし、食事代が社会通念上食費の対価として考えうる額を上回る場合は、実質的な宿泊料を支払っていると判断され、旅館業に該当する場合もあります。
②社会性の有無
ここでいう「社会性」とは、人を泊めるという行為の中で、個人生活上の行為として行われる可能性の範囲を超える行為を意味しますので、友人や親せきを泊めるといった範囲を超える場合を指します。
インターネットなどを通じて、不特定多数の宿泊者を募集しているという事は、「社会性がある」とみなされます。
③継続反復性の有無
年に1回（2~3日程）の自治体のイベントなどで、宿泊施設として要請を受ける場合など、公共性の高いものは、継続反復性がないと判断されますが、定期的に宿泊者を募集しており、インターネットを通じて繰り返し募集をしている時点で旅館業に該当します。
公共性の有無に関してはガイドラインを参考にしてください。
④生活の本拠かどうか
宿泊施設の使用期間が1か月未満の場合や1か月以上であっても、部屋の清掃や寝具の交換提供等を施設提供者が行う場合は、旅館業に該当します。
つまり利用者自身が、生活の本拠にしているかという事です。
1泊2泊や1週間単位で施設を利用したとしても、利用者の生活の本拠とはなりません。
また、宿泊滞在期間が1か月を超える場合でも、施設の衛生維持管理者が施設提供者（営業者）にある場合、当該施設は利用者の生活の本拠ではないとみなされ、旅館業に該当します。
２、民泊と旅館業の違い
続いて、民泊と旅館業の違いについてお話します。
民泊とはホテルや旅館などの宿泊施設の代わりに、一般家庭などが空き部屋などに有料で旅行者を宿泊させることです。
これまで民泊は、宿泊施設の不足する地域において、国体などのイベントや修学旅行で一時的に多くの人が訪れるような場合に活用されてきた。この場合は旅行業に当たらず、自治体や主催者が受け入れ家庭を募集するという名目でした。
その後、新しいサービスとして登場したのが、インターネットを活用した民泊の仲介でした。世界の旅行者に民泊情報をウェブ上で提供するAirbnb(エアビーアンドビー)は、2008年創業の米国の企業で、貸したい空き部屋を登録しておくと借りたい旅行者が申し込む仕組みで、日本でも2万件以上の登録物件がありました。
しかし、旅館業に当たる実態がありながら営業許可を得ていない貸し手が多いと見られ、賃貸物件を無断で転貸する不正行為、いわゆる「ヤミ民泊」が増えてきた為、2016年には旅館業法施行令を改正し、民泊を民宿と同じ簡易宿所と位置づけ、営業許可を取りやすくするよう面積基準などの規制を緩和した。
さらに営業日数の上限を年間180日とするなどの条件付きで、民泊を全国解禁するため、2018年6月に住宅宿泊事業法（民泊新法）が施行されました。
この民泊新法により、旅館業と民泊とでは、年間倍近くの稼働率に差が出る為、非常に大きな差になってしまいます。
また必要な許可を得ずに宿泊営業を行った場合は、罰則の対象となる為、いわゆる「民泊」は注意が必要となります。
つまり、戸建てを民泊ではなく旅館業として貸すことが出来れば、民泊以上の収益性や遵法性を保つことができる可能性が高いということです。
３、旅館業法政省令改正による緩和と影響
さて、話を旅館業に戻しますが、改正旅館業法により、ホテル営業および旅館業を統合し、営業種別として新しく旅館・ホテル営業が設けられることを受けて、旅館・ホテル営業の施設の構造設備の基準を新たに定める旅館業法施行令と衛生管理要綱も2018年1月に改正されました。
この改正により、最低客室数や玄関帳場の設置などの構造設備要件が撤廃や緩和が行われました。下記にて大きな改善点をまとめてみました。
| 構造設備基準 | 改正内容 |
| 施設一般 | 天井の高さ規定や床材の構造基準の廃止 |
| 最低客室数 | ホテル営業：10室・旅館営業：5室の基準を廃止 |
| 洋室の構造設備の要件の廃止 | 洋室の構造設備の要件（寝具は洋式であること。出入口・窓にカギをかけることができること、客室と他の客室等との境が壁造りであること）を廃止する |
| 寝具・寝台 | 寝具や寝台に関する細かい規定の廃止 |
| 客室の最低床面積 | １客室の最低床面積を、7㎡以上（寝台を置く客室にあっては9㎡以上）とする。客室の幅員制限も廃止。 |
| 玄関帳場（フロント） | 厚生労働省令で定める基準を満たす設備（映像などによる顔認証による本人確認機能等のICT設備を想定）を、玄関帳場（フロント）に代替する機能を有する設備として認める |
| 便所 | 数値による規制は廃止となり、適当な数の便所を有すればよいこととする |
出典：厚生労働省「旅館業における衛生等管理要領の改正」
最低部屋数5部屋の基準が撤廃されたことにより、戸建ても旅館業取得しやすくなり、また玄関帳場の電子化が認められたことで、無人の受付も可能になりました。
ここまでを見て頂いて、ほとんど全ての建物で旅館業が可能なように思えますが、旅館業を営むためには旅館業法だけではなく、建築基準法と消防法の理解も必要になってきます。
４、旅館業における建築基準法と消防法を知ろう
ここでは建築基準法に関しては旅館業に係る部分だけを抜粋してお話します。
（１）建築基準法について
念のため、建築基準法に関して説明すると、同法は建物建築においてもっとも基礎となる法律で、建物の用途で建築基準が比較的に緩やかな「一般建築物」と、様々な厳しい建築基準を設けられた「特殊建築物」とに分けられます。
その中で、旅館業と呼ばれる、旅館・ホテル営業、簡易宿所営業の許可取得が可能な建物は、建築基準法上では「特殊建築物」のなかの『ホテル又は旅館』に該当するため、通常の住宅よりも厳しい建築基準を課されています。
ではどういった戸建てが、条件を満たすのでしょうか。
こちらは各自治体によっても要件が変わって参りますので、エリア確認や建物の確認は物件所在の役所に確認する形になります。具体的にご自身が所有している物件は旅館業できるかどうかの確認は、個別でご相談承ります。
（２）消防法について
また消防法に関してですが、火災を予防することにより国民の生命や身体、財産を火災から守り、火災や地震などの災害被害を軽減することなどを目的とした法律です。
火災から宿泊客の安全を確保するために、ホテルや旅館などの宿泊施設は、「防火対象物」として指定されており、消防用設備などの設置、防火管理の実施などの防火安全対策を守ることが義務づけられています。
旅館業を始めるには、消防法令に適合していることを証明する『消防法令適合通知書』が必要です。対象物件所在の消防局に問い合わせる必要があります。
戸建てレベルの大きさであれば、消火器の設置や漏電火災警報器や誘導灯・誘導標識が必要になります。
その他、細かい部分は専門家を利用して確認して頂いた方が楽で確実です。
その理由は下記の図のように新築で始める場合でも申請や業務があるからです。
出典：このような一連の流れを代理でやってくれる業者もありますので、ご紹介させて頂きます。
５、戸建てが旅館業に向いている理由
最初に掲げたテーマですが、2018年の法改正を受けて、戸建ては最低客室数の制限が撤廃されたことにより、さらに旅館業に向いていると言えます。
その理由をいくつか説明します。
（１）管理組合が存在しない
まず一つ目の理由が、戸建てには管理組合が存在しないからです。
区分マンションで旅館業や民泊を営もうとしても、不特定多数の宿泊者が共有施設を利用することを嫌う他の入居者がいるため、管理組合の規約で又貸しや民泊、旅館業、スモールオフィスなどを禁止していることがほとんどです。
なので、なかなか分譲型の区分マンションでは旅館業や民泊を営むことは厳しいですが、戸建ての場合は管理組合による禁止もありませんので、自分の意志で始めることができます。
（２）家族みんなで泊まれる稀少性
次に、戸建ての場合は広さにもよりますが、リビング以外にも2部屋以上あることが多く、4人家族や5人家族、ソファーベッドの活用によっては8人宿泊なども可能になることから、ファミリー旅行の宿泊者に喜ばれることが多くあります。
特に都内のホテルは狭小ホテルが主流で、家族全員で泊まれる部屋となるとスイートルームなどになってしまい、料金も恐ろしいほど跳ね上がります。
その為、家族旅行者は2人部屋を３つ４つ予約することも多く、結果として家族旅行なのに、寝るのは別々といったケースも生まれてしまいます。
ところが、戸建ての場合は、前述したように家族全員でリビングを共有できるため、一家団欒を旅先でも実現できるため、海外から家族旅行で来る宿泊者からは重宝されます。
またスイートルームや、ホテルの部屋を複数借りるよりも割安で泊まれることも特徴となります。
一棟アパートや一棟マンションの場合も、ワンオーナーである為、全項で触れた管理組合は存在しないので、旅館業には向いていますが、１Rタイプの一棟では、このファミリー向けの稀少性といった部分では戸建てに軍配が上がります。
（３）改築がシンプル
最後に、旅館業を取得するためには建築基準法への適合や、消防法を遵守するための設備が必要だという話をして参りましたが、実はここも戸建てである利点が活かせます。
一棟アパート・マンションなどは階段の位置や、構造において旅館業を申請する為には、今般的な部分など大きなリフォームを要する場合もございますが、戸建てに関しては階段部分や、消防施設も消火器の設置や誘導灯の設置など、軽微なリフォームで済むケースも多く、中には何も改築しなくても旅館業申請できてしまう戸建てもあります。
これも全て絶対ではないので、戸建てがより旅館業に向いているという部分をクローズアップしてきましたが、皆さんの周りにも使っていない戸建てや、今後引越し予定がある方がいましたら、是非こういった活用を思い出してご相談ください。
まとめ
ここまで旅館業の話で、「使わなくなった自宅の活用法」というテーマで話しましたが、これは新築で始めることもできる話ですが、エリアや運営方法なども含めて専門的な知識も必要になりますので、専門家にご相談しながら始めることをお薦めしております。
また、エリアや建物構造によっては通常の賃貸で貸すよりも、旅館業で運営した方が月々の収入は倍以上になるケースもあります。
通常の賃貸で貸した場合と、旅館業を運営した場合の違いについては、また次回お話したいと思います。
そしてどこのエリアでも成功するわけではないので、エリアの部分に関しても重要なポイントになりますので、またお話させて頂きます。
