株式会社インテリックス
執行役員取締役 俊成誠司
少額からスタートができ、実物不動産投資のメリットを享受できる第3の不動産投資商品として「小口化商品」をご提案させて頂いています。
「不動産小口化商品（以下「小口化商品」という。）は、リートと似ている商品？」だと思われている方は多いのではないでしょうか。
概念から言うと、出資した金額に相当する持ち分を持ち、その持ち分に対して物件の収益を分配されるという仕組みは似ています。
しかし、根本的に違うのは「管轄の違い」です。リートの管轄は「金融庁」に対して、小口化商品は「国土交通省」の管轄となり、不動産特定共同事業法に基づいた商品になります。
つまり、100万円という少額から購入ができ、不動産投資の実物投資と同じようなメリットを享受できるのが小口化商品の最も大きな特徴と言えます。
１、小口化商品の仕組み
小口化商品は、国道交通省の「不動産特定共同事業法」の「任意組合型」に則ったスキームになっており、弊社は任意組合の理事長になり、オーナーは購入金額に応じた持ち分に対して、弊社から収益を分配する仕組みになっています。
なお、物件の管理費や修繕積立金など各種の「支出」に関しては、全て組合にて一括支払いしていますので、オーナーは持ち分に応じて収益から差し引かれた金額が振り込まれ、ほとんど手間がかからないです。
また、物件の修繕計画もきちんと立てていますので、オーナーは安心して管理を任せていただくことができます。
例えば、弊社の原宿の物件は以下の実績になります。
※アセットシェアリング原宿の実績
２、なぜ小口化商品がいいのか？小口化商品ならではのメリット
弊社は小口化商品を開発した時、まだ業界内では商品が少なかった時期でした。
なぜ、小口化商品を開発したかと言うと、以下の4つのメリットがあるからです。
（１）いい物件が100万円から購入できる
都心の一等地の物件は、物件価格はかなり高額であるため、個人の投資家はなかなか購入することはできません。
しかし、小口化商品であれば、100万円から購入することができることから、都心の一等地の物件でも所有することができます。
弊社の物件で例を挙げますと、原宿や元町などなかなか売り物件がでないエリアの物件を購入することができます。
（２）安定した収益が得られる
ご自身で賃貸管理をされるより、小口化商品は弊社のような管理ノウハウがある会社が管理しますので、入居率を高く保つことができ、安定した収益を得ることができます。
（３）税金対策
小口化商品は税金対策、特に相続税対策にかなり適している商品です。時価のままで課税価格を評価される金融商品と比較して、不動産は、土地は路線価、建物は固定資産税評価額を基準に評価されますので、都心の物件であれば時価の約30％まで圧縮することができます。
例えば、お子さまに贈与を考えられる場合、1,000万円の現金だと約170万円の贈与税がかかるのに対して、小口化商品を1000万円分贈与した場合、相続税評価額が約300万円になり、更に110万円の非課税枠を差し引くことができ、190万円の課税価格に税率10％で、贈与税はわずか「19万円」になります。また、その贈与した資産から毎年3％以上の配当が入りますので、お子さまに毎年30万円以上の貯蓄ができます。
※相続税評価額は物件によって異なります。相続税や贈与税については個々の事情により異なりますので、専門の税理士にご相談ください。
このように、毎年少しずつ贈与をすることによって、節税対策になる上に、次の世代にきちんと資産を残すことができます。
また、小口化商品は100万円が1口になっていますので、資産を小分けにして、複数人の相続人に均等に渡すことができるのも小口化商品ならではのメリットと言えるでしょう。
３、リスクもある！小口化商品の3つのリスクと回避策
一方、小口化商品にはリスクもあります。
（１）流動性が低い
１つ目は流動性です。
すぐに換金ができる金融商品と比較して、不動産は売却するには時間がかかります。
従って、万が一な時に備えて、貯蓄でその分のお金を持つことが大切と言えるでしょう。
（２）天災的なリスク
日本は地震大国です。地震や火災など天災的なリスクはあります。
そのため、きちんと保険に加入することは大切です。小口化商品は火災保険や修繕積立金制度をとっています。
また、リート商品と同じように報告義務があるので、定期的に管理会社から報告を受け、物件の状況について把握することができ、安心できるでしょう。
（３）融資を活用できず、レバレッジきかせない
小口化商品は、みんなで一つの物件を所有することになるため、融資は利用できません。
今弊社のアセットシェアリングは、１口100万円で5口からのスタートになっていますが、もっとみなさんに買えやすいように、１口100万円から購入できる商品が始まりました。
４、小口化商品に適している方
メリットが多い小口化商品ではありますが、どんな方に適しているのでしょうか？
私は、以下2つの目的お持ちの方には適していると思っています。
（１）次の世代に資産を渡したい人
インフレのリスクがある日本では、次の世代に金融商品や現金などの資産を残すより、インフレに強い不動産を残すことがオススメします。
小口化商品は、収益を得ることができる上に、インフレに強い資産としてきちんと残ります。
（２）不動産投資の初心者で、今後の資産形成を検討している方
不動産投資は、一つの物件を所有するとなると、物件価格が高く初心者の方は不安も多いでしょう。
小口化商品は、投資金額が少ないのと、実物投資のメリットも全て享受できる上に、弊社のようなノウハウがある会社が責任持って賃貸経営していきますので、かなり安心できると言えるでしょう。
まとめ
小口化商品は、不動産投資の第3の選択肢だと思っています。リートのように少額から購入することができ、実物不動産のメリットを全て享受できるのは、かなり大きな魅力がある商品と言えるでしょう。
きちんとご自身の投資目的を明確にし、小口化商品を投資ポートフォリオの一つのカテゴリーとしてぜひご検討頂けますと幸いです。
より詳しく知りたい方はぜひ我々専門家にご相談ください。