不動産売買や賃貸借の契約が成立すると、仲介した不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料は成約金額に連動するため、成約金額が高ければ高いほど仲介手数料の金額も高くなります。
そこで今回の記事は、仲介手数料の仕組み、計算方法など、契約を結ぶ前や支払う前に知っておくべきポイントについて説明します。これから不動産の購入を検討されている方は、ぜひ最後まで読んでみてください。
１、そもそも仲介手数料とは？仲介手数料の仕組み
まず初めに、仲介手数料の定義について把握しておきましょう。
仲介手数料とは、不動産の売買・賃貸契約が成立した際に、取引の仲を取り持ってくれた不動産の仲介業者に対して支払う手数料のことをいいます。取引が成立した時にのみ発生する費用なので、成功報酬とも言えます。
例えば、不動産オーナーが不動産会社に物件の売却を依頼し、買い手が見つかり成約したとき、不動産オーナーは不動産会社に仲介手数料を支払いする義務が発生します。
一方、オーナーが自ら買い主（借り主）を見つけて売却（貸し出し）した場合、仲介手数料は発生しません。
売買の契約が成立した場合は、以下が仲介手数料の上限となります。なお、法律上では仲介手数料の上限だけ設けており、最低金額の設けはありません。不動産仲介会社が良ければ、仲介手数料ゼロ円でも問題はありません。
２、不動産投資する際に仲介手数料を抑える事はできる？
では、不動産投資で物件を購入するときは仲介手数料を抑えることは可能でしょうか？
結論から申し上げますと、会社と仲介手数料の交渉を行う事を前提に可能と言えます。
仲介手数料の額はあくまでも法律で定められた上限額です。つまり、上限を超えることは違法行為ですが、安くすることに問題はありません。
しかし、不動産仲介会社の報酬は仲介手数料のみとなりますので、物件案内、契約書作成等様々な作業を行う事に対し、仲介手数料の交渉に対してはあまりいい気がしていない可能性もあるのでその点も認識しておくとよいでしょう。
また、単純に手数料を安くしてくれる、もしくは仲介手数料がかからないなどの理由で不動産会社を選ぶのは気をつけましょう。
なぜならば、不動産投資は買って終わりではなく、以降の維持管理、税金対策、売却時の出口対策など総合的なフォローアップが出来る会社を選ぶ事が大前提と言えます。
３、仲介手数料を抑えた業者を探すには？
不動産を購入するときに、不動産のディベロッパーから直接購入する方法、不動産仲介会社から購入する方法、不動産コンサルタントや独立系ファイナンシャルプランナーなど中立的かつ、不動産会社との提携関係がある担当に不動産を紹介してもらい、その不動産を取り扱う不動産会社へ直接交渉してもらい購入する方法があります。
ご自身で交渉して不動産を購入するのもいいですが、知識不足していたり、物件選びに不安がある方は、ファイナンシャルプランナーなどの方に交渉してもらうのも一つの選択肢と言えます。
購入先によって取引様態が異なります。ディベロッパーから購入する場合は売主物件となり、仲介会社から購入する場合は仲介物件となります。それぞれの特徴を説明していきますので、ポイントを抑えておきましょう。
（１）売主物件とは
不動産会社が「売主」となって販売している物件を指します。
新築であれば、不動産会社が土地を購入し、そこに建物を建てて販売します。中古であれば、中古物件を不動産会社が買い取り、再度販売します。
特徴としては、売主から直接購入が出来ることで仲介手数料はかかりません。
（２）仲介物件とは
仲介物件とは、売主と買主の間に不動産会社が入る契約を指します。
特徴としては、売主として個人、法人、同業他社(不動産会社)が売主の物件も取り扱いを行います。
1社だけの不動産会社を仲介して売買契約をする場合は、売主・買主の双方から仲介手数料を受け取る事が出来ます。
４、知っておきたい不動産投資する際にかかる諸経費
最後に、実際に不動産投資をする際にかかる諸経費をご紹介します。
（１）物仲介手数料は「物件価格の3％」
こちらは上記「１、そもそも仲介手数料とは？仲介手数料の仕組み」をご参考にしてください。
（２）不動産取得税
不動産取得税は都道府県に納める地方税のことです。
不動産を購入して約半年後に税金納付書が届きますので、それを持って納めてください。
税率は、物件の固定資産税評価額の3％ですが、土地に関しては固定資産税評価額の2分の1が課税標準になりますので、実質的な税率は1.5％となります。
（３）印紙税
印紙税は契約書に貼付する収入印紙の代金のことです。
印紙税の金額は契約金額によって異なりますので、詳しくは下記国税局の印紙税一覧表をご覧ください。
参照：国税庁
（４）登録免許税
登記をする際にかかる税金は登録免許税です。こちらの税金は法務局で納めます。
登録免許税の税率は、物件の固定資産税評価額の1000分の20（土地については、2015年3月までは1000分の15）になります。
（５）報酬や手数料
不動産の登記はご自身で行うことも可能ですが、一般的に司法書士に依頼することがほとんどですので、その場合は「司法書士報酬」が発生します。
また、不動産投資ローンを組む場合、金融機関やデベロッパーに支払うローン事務手数料や、保証会社に支払う保証料が発生します。
（６）火災保険料・地震保険料などの保険料
不動産投資の場合、万が一な火災、地震などの自然災害に備えて建物に火災保険、地震保険を加入するケースが多くあります。
保険料については、建物の材質や築年数などによって異なります。
（７）毎年固定でかかる諸経費
上記で紹介した費用は不動産を購入した年にかかる費用となります。それとは別に
- 管理費や修繕積立金
- 固定資産税
などの費用は毎年経常的に発生する費用となります。
なお、不動産投資をする際にかかるコストについて詳しくは下記記事を参照にしてみてください。
