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不動産投資はしたいですが、資金がないから始められないと困っている方もいらっしゃるでしょう。

不動産投資は融資を活用して始められる投資商品とは言え、

  • 本当に資金がなくても始められるのか?
  • いくらの資金があればできるのか?

など、資金についての考え方が分からなくて、不安に感じている方も多いでしょう。

そこで今回は、不動産投資会社の代表である私が、不動産投資の自己資金についての考え方を伝えていきますので、資金について悩まれている方は、ぜひ最後まで読んでみて下さい。

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1、そもそも不動産投資でかかる費用は?

不動産を購入する時に、物件の本体の価格の他に、諸経費という費用もかかります。

(1)物件本体の費用について

不動産本体の費用に関しては、基本的には手付金10万円を支払えば、購入することが可能です

例えば、物件価格が2,000万円の物件の場合、契約締結時に10万円の手付金を支払えば、残りの1,990万円は融資を活用することによって、購入することができます。

(2)物件本体の費用の他に諸経費がかかる

不動産を購入する時に、物件本体の費用の他に、以下のような諸経費と呼ばれている費用もかかります。

  • 収入印紙代
  • (融資を利用する場合)銀行への手数料
  • 火災保険
  • 登記費用
  • 固定資産税(精算金)

など、大体50〜60万円かかりますが、こちらの費用は金融機関の了承があれば、物件価格に加算して融資に組み込むことができます。しかも、物件本体の融資金利と変わらずに受けることができます。

なお、「不動産取得税」と言って、不動産を購入して大体半年後に一回のみ支払う税金がありますが、こちらに関しては現金で支払う必要があります。

2、頭金ゼロ円とは?フルローンを活用した不動産投資とは?

「自己資金ゼロ円で不動産投資ができるよ!」という営業文句を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。

実際には、本当にゼロ円でできるのでしょうか。

(1)金融機関の了承があれば、頭金ゼロ円で融資ができる

不動産購入に関しては、契約締結と同時に手付金という費用を支払う必要があります。上記にも書きましたが、金融機関の了承があれば、手付金も諸経費に入れて、融資に組み込むことによって、頭金ゼロ円で購入することができます

しかし、中には、実際に銀行側は認めていないのに、業者側がお客様に金額を改ざんして、二重契約を交わしたり、勝手にやっていたケースもあります。やってはいけないことですし、実際にお客様にもリスクが大きいので、弊社はそのような対応は一切しておりません。

(2)手付金は本当に払わなくてもいいの?

こちらに関しては、昔から論点になっておりました。

宅建業法上では、手付金は支払う必要があるとの文言がありますので、その金額は1万円であっても、支払う必要があります

つまり、手付金の観点では、頭金ゼロ円というのは、法律上では非常にグレーゾーンとも言えます。

最近45年ローンも出している銀行がいますので、詳しく知りたい方は「45年不動産投資ローンとは?知っておきたい3つのメリットと3つのデメリット」を参照にしてみてください。

3、資金がない人は不動産投資をすべきではない?

全く自己資金がない方が数千万円もする不動産を購入するのは、非常にリスクが大きい投資になります。

なぜならば、不動産投資をしていく上で、空室になることもありますし、急遽設備が壊れて突発的な出費が必要になるケースも考えられます

中には、ほとんど自己資金がなく、頭金ゼロ円で不動産投資ができるという営業文句につられて、不動産投資を始めたのはいいものの、実際に空室や設備が壊れたなど突発的な出費が必要な時に、費用を出すことができず、銀行に物件を差し押さえになって、自己破産した方もいらっしゃいます。

つまり、不動産投資はやはりある程度自己資金ができて、次のステージとして、資産形成のために不動産投資を検討するのは本来の順序だと思います

また、購入資金は融資が受けられたとしても、上記のような突発的な出費はやはり現金が必要になりますので、全く自己資金のない方は避けるべきと言えるでしょう。

なお、不動産投資の初心者は「不動産投資の初心者が成功するには?年間180名以上の投資家と面談する私が教えるたった1つのコツと3つの相談実例」を参照にしてみてください。

4、不動産投資をスタートするタイミング

不動産投資に興味はあるものの、スタートするタイミングが分からず、なかなか次の1歩を踏み出せない方も多いでしょう。

以下は、日頃私がご提案する際に、重視されているタイミングをご紹介します。

(1)資金的なタイミング

ご自身の年齢、どのような給与の上がり方をしていくかも違いますが、資金的なタイミングは1つの判断基準として挙げられます。

例えば、毎月2万円しか貯金できないのに、不動産投資をするための300万円を貯めるにはかなり時間がかかります。お金を貯めている間に、時間という大切な資産を無駄にしているので、100万円を貯められたタイミングで不動産投資をスタートされた方が、総合的に考えた時のメリットは大きいと言えます

もちろん、不動産投資だけではなく、普段の生活をしていく中でも突発的な出費も考えられます。その費用を出せない人は、100万円を出すのも基本的には難しいと思います。

ケガだったり、事故だったり、そのような突発的に起きることに対しては、月数千円の保険でカバーすることはできると思いますので、保険に加入してリスクヘッジに備えるといいでしょう

(2)プロに出会えるタイミング

少ない自己資金で融資を活用することができるとは言え、不動産投資は数千万円もする投資商品です。

つまり、資金計画をいかに立てるかが重要になります。

そのため、ご自身の属性、金融資産、投資目的など不動産投資をするにあたって、明確にしなければいけない情報はたくさんあります。従って、いきなり物件を検討するのではなく、知識があるプロに相談する、信頼できるプロに出会えるタイミングも非常に大切です

まとめ

今回は、不動産投資に対する資金の考え方について書きましたが、参考になりましたでしょうか。

何度も言いますが、不動産投資は融資を活用することはできますが、しかし、全く資金がない方にはかなりリスクが高くなりますので、オススメしません

不動産投資に限らずですが、ご自身のポートフォリオを作成し、無理のない投資をされることは何よりも大切なことと言えるでしょう。

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