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  • 30年以内に首都直下型地震がくる」
  • 「そろそろ南海トラフ巨大地震がくる」

こう言われても、何からどうしたらいいのか分からない方も多いのではないでしょうか。

可能性の話ではありますが、気にしすぎていても、人生を楽しむことは出来ません。

ただ、不動産投資を始めるにあたり、地震や津波のリスクというものも考えなくてはならないのではないでしょうか。

よく火災保険・地震保険があるから大丈夫です。」という営業マンの声を聞くことがありますが、本当に大丈夫なのでしょうか。

今回は、そんな不動産投資におけるリスクのひとつ、地震・津波・火災についてお話します。

2011年3月の東日本大震災から約9年がたとうとしています。

少し怖い話になるかと思いますが、皆さんの大切な命と資産が守られるかどうかの重要なお話ですので、最後までお付き合いください。

1、地震と津波による被害!注意すべきエリアは?

「南海トラフ」とは静岡県の駿河湾から九州東方沖まで続く深さ約4000メートルの海底のくぼみ(トラフ)。海側の岩盤が陸側の岩盤の下に沈み込む境界にあり、過去約100150年の間隔でマグニチュード(M)8前後の地震が繰り返し起きてきました。

東日本大震災と同規模レベルの地震で、場所は図の通り太平洋側の大陸プレートと海洋プレートの動きによって生じる地震の事です。

下図のように高い津波予想もされている大変危険な地震ですが、地震による被害よりも、火災や津波による被害の方が多く想定されています

出典:朝日新聞社と関西学院大学災害復興制度研究所の共同調査による震度と津波想定

このように静岡から西側の被害が大きく、沿岸部はほぼ震度7、津波は最大34m予想

地震と津波による被害で多くの被害者、多くの建物損壊が見込まれております。

東日本大震災の最大津波が福島県富岡町の21.1m、陸地を走る津波の到達最高地点(遡上高)が40mを超える場所もありました。

静岡、愛知、三重、和歌山、徳島、高知、大分、宮崎などでアパート経営をされている方はある程度の覚悟が必要になるかと思います。

関東に関しては伊豆の下田で大きな津波は止まり、相模湾は10m級の津波被害がありますが、東京都内を見てみると、東京湾内は囲まれており横浜で震度6弱、東京都内は震度5強となり、下記の左図の通り最大約2.5mの津波予想となります。

こちらは東京都が発表している数字ですが、下図の右図のように東京湾にはいくつも水門があり、巨大地震発生時には水門を閉じることで、都内への浸水を阻みます

防潮堤は4.6m~8.0mの高さがあり、地震発生から津波到達まで1時間以上あるため、水門を閉じることができ、都内の津波被害想定はほぼ皆無と言えます。

出典:東京都総務局総合防災部防災管理課のデータベースと東京都港湾局より

(左図:南海トラフ地震時の東京エリア津波状況と浸水予想・右図:東京湾水門配置図)

  • 「東京は地震が来るから怖い」
  • 「東京にも津波がくる」

そんな風に誤解されていた方も多いのではないでしょうか。

もちろん地震が来たら、帰宅難民や食料・燃料問題、液状化(荒川区や江戸川区)など様々な問題は抱えることになりますが、東海地域や西日本に比べると安全と言えます。

それでも東京は活断層があるから大きな地震が起こりやすいと考えている方もいるのですが、どこかの確証の無い情報に踊らされているだけです。

下図をご覧ください。

出典:国立研究開発法人産業技術総合研究所(産総研)の活断層データベースより

こちらは産総研が発表している日本の活断層分布図です。

地震はプレート型の地震と活断層の活動により断層にずれが生じて発生する地震とに分かれます。その中で横揺れになりやすいのがプレート型、縦揺れになりやすいのが活断層型と言われています。

直下型地震は中部近畿地方に断層が集中しているので、建物崩壊の可能性の高い直下型は東京よりも警戒すべき地域はたくさんあります

そもそも世界の地震の8割が集中する日本では、小さな地震も含めると年間2,000回以上あります。

関東には関東で一番大きな立川断層という活断層がありますが、直下型は広範囲には広がらないこと、そして最近の研究で数千年に一度しか発生しない為、切迫性はないと発表されました。

こうしたことから、直下型やプレート型の地震にも東京はある程度強いことが想定できます。

2、木造とRC造との比較

大阪や名古屋の不動産投資に比べても東京での不動産投資は安全性が高い話をしましたが、震度6以上の地震や津波が来た時に、木造住宅(アパート)と鉄筋コンクリート造(RC造)とでは大きな違いがあります。

不動産投資をする以上、建物が崩壊してしまう場合や、地震による火事で大正時代の関東大震災のように建物が全焼してしまっては意味がありません。

ここではアパートとマンションで比較をしてみます。

(1)津波被害の違い

以下、(財)日本住宅・木材技術センターの調べを抜粋

調査結果概要(津波被害) 

■津波被害について

– 木造住宅では、基礎、土台を残すのみという壊滅的な被 害を受けていた。

– RC造、S造でも、低層建築物では、倒壊は免れているものの、全壊と見做さざるをえない、手ひどい被害を外壁、 開口部に受けていた。

– 木造建築物でも、大断面集成材の建物では、手ひどい被 害を受けながらも倒壊を免れているものがあった。

■津波波力

– 津波波圧到達高さ2.6m程度で、木造住宅の設計用風圧 力と同程度、3m程度で2 2倍程度と推定された 倍程度と推定された。

– 大断面木造では、外壁を破られることで、津波波力を受け難い形状となり、倒壊を免れたと推定された。

出典:財団法人日本住宅・木材技術センター

つまり、木造住宅は耐久力的に2.6m程の津波でも倒壊する可能性があるということです。

一方、RC造に関しては窓や開口部等の崩壊はあっても建物自体の倒壊は見られませんでした

この時点でも地震対策に強いのはマンションであることが分かります。

(2)火災被害の違い

消防庁のホームページによりますと、木造住宅が全焼するまでの時間はなんと約20分となっています。

これは初期消火をしなかった場合の時間ではありますが、地震発生時に火事になった、消防車も間に合わない可能性も高く、木造住宅はほぼ全焼するということになります。

地震の時間帯は食事時だとしたらかなりの被害になるかと思います。

対してマンションの場合は通気性の悪さも影響して、火が回るのが非常に遅いです。

さらにコンクリート壁が焼けるより早く窓ガラスが割れます。その際フラッシュオーバーと呼ばれる状態になり、急速に煙は増えますので、早めの非難が重要です。

全焼するには1000度の高熱で2時間以上燃え続けるという条件でようやくコンクリートが溶け始めます

今の消防整備状況でマンションが2時間以上燃え続けるという環境は考えにくいことから、全焼する可能性はかなり低くなるということです。

ここでもマンションに軍配が上がりました。

3、どこのエリアでどんな構造の不動産投資が良いのか

今回のテーマは東京でも不動産投資に地震のリスクを感じている方に、少しでも安心して不動産投資に取り組んで貰えればと思い、記事を書きましたが、ここで見えてきたことはどこでどんな不動産投資をすれば少しでも「地震・津波リスク」と向き合えるのかということです。

前述の章をまとめると地震、津波に一番強いのはどのような角度で見たとしても東京都心部のマンションということになります。

さらに津波の影響を考えると、2階以上の物件であれば都内の最高津波到達点も超えてくるのでより安心できるのではないでしょうか。

最後に重要なのが地震保険です。

新耐震基準のマンションは震度7でも建物が倒壊しない想定の作りではありますが、揺れにより火災が発生する場合があります。

コンクリート造なので、全焼は考えにくいですが、部屋の中には壁紙を含め、家具など燃えるものはあります。

こういった被害があった場合には100300万円程度の修繕費用がかかる場合もありますので、地震による火災が心配な方は地震保険に加入することをおススメします

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まとめ

今回は地震という少し重たいテーマでしたが、地震大国の日本では考えずにはいられないリスクの一つです。

皆さんが想像するほど東京は危険な街ではありません。むしろ警戒すべきエリアは他にあります。

また地震ではなくても台風被害や風災にも弱いアパート経営を選ばないという、収支に踊らされない賢い選択肢を持つことが重要です。

最後に、東京の安全性についてお話をしましたが、地震による火災や津波以外にも様々な被害は想定できますので、避難場所の確認や、家族の集合場所、食料水分確保や防災グッズを揃えるなど、日ごろから地震対策・火災対策をすることを忘れないでください。