こちらの記事をお読みの方の中に、カンボジアの土地にご興味を持つ方が殆どではないでしょうか。
カンボジアの憲法第44条で
全ての人間は、個人的であれ集団的であれ、土地を所有する権利を有している。カンボジア（クメール）法人とクメール国籍の市民のみが土地を所有する権利を有する
と定めています。
憲法上では基本外国人は土地の所有はできないようになっていますが、しかし、所有ではない買い方があるのはご存知でしょうか。
そこで今回はカンボジアの土地に興味がある方向けに、1万米ドルから購入できる小口化商品について紹介していきます。カンボジアの土地購入を諦めていた方、購入方法について知りたい方はぜひ最後までお付き合いください。
目次
１、外国人でもカンボジアの「内国法人」は土地の購入ができる
冒頭でも書きましたが、カンボジアでは自然人または法人に拘わらず、外国人が土地を所有することは禁じられています。
しかし、現地法人であれば土地の購入はできます。
カンボジアの現地法人の形態は、原則的に有限責任会社となります。最低資本金額は400万リエル、約1,000米ドルがあれば設立することができます。
外国人または外国企業の100％出資により、有限責任会社を設立することができます。なお、有限責任会社への出資比率は、
- カンボジア資本：100％
- 外国資本：100％
- カンボジアと外国資本の合弁
の3種類があります。
カンボジアと外国資本の合併会社の場合は、会社法により外資が51％以上の場合は「外国法人」、50％未満の場合は「内国法人」と定義されます。
つまり、「内国法人」と認められている場合は、土地を購入し所有することができます。
参照：国土交通省
２、なぜカンボジアの土地に投資すべきなのか？
タイ、インドネシア、マレーシアなど数多く東南アジアの国の中で、なんでカンボジアの土地に投資すべきでしょうか。
こちらの章では、なぜカンボジアなのか、それからカンボジアの中でもなんで土地に投資すべきかについて書いていきます。
（１）なぜカンボジアなのか
海外投資をする際に、その国の経済拡大、人口増加、カントリーリスクなどについて把握し、リスク回避ができていることを確認した上で投資を決めるべきです。
まずはカンボジアに投資する魅力を見ていきましょう。
- 米ドル経済である
- 外国人でも現地銀行の口座開設ができる
- 人口の平均年齢は「25歳」と非常に若い
- 安定した成長率である
- 都市人口率の増減率が高く、都市化のスピードが速い
- 外国人がビジネスをしやすい環境及び政治の安定性
- 東南アジアの中でも投資する優位性が高い
①米ドル経済である
インフレ、円安などで米ドル資産を増やしたいと、検討されている方も多いのではないでしょうか。
実は東南アジアの中で、カンボジアは唯一の米ドル経済の国であります。
カンボジアは自国の通貨であるリエルはありますが、米ドルが基軸通貨となっています。
リエルは特にローカルな市場や小規模な取引で用いられますが、多くの場合、価格表示はリエルと米ドルの両方で行われています。
リエルに対する米ドルの交換レートは、おおよそ米ドル＝約4,000リエルです。
②外国人でも現地銀行の口座開設ができる
外国人でもカンボジアの現地銀行にて口座開設をすることができます。
- ドルのままで貯金ができる
- 定期貯金の金利が6％と高い
- カンボジアに住んでいない外国人（非居住者）も口座開設できる
- 現時点では海外送金の制限が全くない
- カンボジアに行かなくても口座開設できる銀行がある
などのメリットがあります。
なんと言っても定期預金の金利が非常に魅力的で、例えば5年定期であれば年率6％以上の金利が設定されている場合が多いです。
これは日本の銀行に比べるとなんと400倍（日本の定期預金金利0.015％程度）の利率で、極めて高利と言えます。
私はカンボジア不動産投資をスタートしたきっかけに、現地銀行のアクレダ銀行の口座を持っています。家賃はそのまま米ドルで銀行に入金されますので、定期預金に切り替えれば年利6％をもらうことができます。
著者本人（アクレダ銀行の通帳）
例えば
- 不動産の利回り：8％
- 家賃：2,000米ドル
が入金されたとして、それを定期預金5年にすることによって、
- 年利：6.35%（※2024年3月28日現在）
- 利息：127米ドル（約19,500円）
※2024年4月12日現在為替レート153.27で試算
一般的にはカンボジアの場合は3ヶ月ごとに家賃が振り込まれるので、年間の家賃総額が8,000米ドルの場合は、利息だけで508ドル、約77,800円（※）が増えることになります。
毎月銀行から残高が送られてきますので、お金がなくなることなど心配することもありません。アプリでの確認も簡単にできます。
著者本人のアクレダ銀行残高イメージ
カンボジアの銀行口座開設方法、銀行の選び方などについて詳しく知りたい方は、下記記事もぜひチェックしてみてください。口座開設のサポートもしておりますので、詳しい話を聞いてみたい方は、ぜひ問合せしてみてください。
※2024年4月12日現在の為替レートで試算しているため、為替レートの変更によって金額が上下することについてご了承ください。
③人口の平均年齢は「25歳」と非常に若い
人口の増加に伴う住宅需要などを実現しています。
カンボジアの人口増加は、2070年まで続き、国連発表の統計予測では、人口は約1.4倍に成長が見込まれています。
若い人口が多いことは働く人口が多いことになりますので、その国の経済拡大に繋がります。
出典：国連
45歳～49歳のグループに凹みがありますが、1975年から1979年のカンボジア大虐殺の時期と重なり、被害に遭ったと考えられます。
④安定した成長率である
カンボジアの成長率は、2012年からコロナ前の2019年まで平均7％程度で推移しました。2020年のコロナ禍の影響を受けて、成長率が-3.1%を記録しましたが、フィリピン、シンガポール、ベトナム、マレーシアほどの急激な回復ではないものの、2021年、2022年と順調な回復を見せています。国際通貨基金（IMF）の予想では、今後カンボジアは、ベトナムに次いで東南アジアで2番目、3番目を競う成長率を維持する国とみられています。
出典：THE WORD BANKを参照に作成
⑤都市人口率の増減率が高く、都市化のスピードが速い
カンボジアの全人口に占める都市部に住む人口の割合、つまり都市人口率は、2020年時点では24％で、他の東南アジア諸国や日本と比べると、都市部に住む人々の割合はかなり低いです。今後は着実に人口が増えると予想されています。
また、都市人口の増減率は他の東南アジア諸国を上回っており、都市化のスピードが非常に速いと言えます。
都市拡大に伴うプノンペン周辺地域のインフラ開発が進み、周辺地域の住宅開発を見込むことから、不動産投資の 勝ち筋がわかりやすいです。
⑥外国人がビジネスをしやすい環境及び政治の安定性
外国資本規制のある産業を原則なくすことで、外国資本をうまく取り入れることで経済を成長させてきたのがカンボジア経済であります。
Hun Sen首相による約40年の政権が終わりを告げたものの、新首相には長男のHun Manet氏が任命され、引き続き世襲による超長期安 定政権が続くことから、外国資本で経済を拡大する政策は継続の方向です。
⑦東南アジアの中でも投資する優位性が高い
上記東南アジア諸国との比較表を見て頂ければわかりますが、外資規制、外国人土地所有、海外送金自由度、政治の安定度などについて全て優位にあるにも関わらず、一人当たりのGDPはまだ米ドル1,625となっており、これから経済が拡大していくことを見込み、今が投資するタイミングと言えます。
（２）なぜカンボジアの土地なのか？
続きまして、なぜカンボジアの土地に投資すべきなのでしょうか。大きく下記の理由が挙げられます。
- 経済成長と地価上昇には強い相関関係がある
- 元村上ファンドの村上氏もカンボジアは土地投資が一番儲かると豪語している
- アジアの一等地は川沿い
では、それぞれについて解説していきます。
①経済成長と地価上昇には強い相関関係がある
経済成長と地価上昇に強い相関関係があると言われています。今のカンボジアの一人当たりのGDPは約1,600ドルで、これは1970年代の日本と同じ水準であります。日本は1955年〜1990年に地価が172倍にもなり、経済成長予測を鑑みると、カンボジアはこれから大幅な地価上昇が見込めると言えます。
②元村上ファンドの村上氏もカンボジアは土地投資が一番儲かると豪語している
元村上ファンドの村上氏も、カンボジアは土地投資が一番儲かると豪語しています。
■村上世彰「カンボジアは土地持ちが一番儲かる」
カンボジアの首都プノンペン。カンボジア証券取引所（CSX）はその中心地106通り沿いにある。現在、カンボジア証券取引所に上場する企業はたった5社。最も早かった上場案件は2012年4月18日、プノンペン上水道公社（PPWSA）だった。
そして6社目。宗吉率いるクリードがその6社目となりそうなのだ。2009年1月、東証1部では上場廃止となったはずのクリードが、インドシナ半島の南に位置するカンボジアで息を吹き返そうとしているのだ。
「経済成長は大きくみると人口動態に影響される。基本的に人口が増えている限り、経済は右肩上がり。その時々の為替や経済変動はあるが、結局はこの国では早くからたくさんの土地を持っているヤツが一番儲かる」（投資家の村上世彰）
引用：livedoor news一部抜粋
③アジアの一等地は川沿い
アジアの一等地には共通点があります。それはすべて川沿いであることです。
■香港
まずは香港の地価を見てみましょう。
アメリカのシカゴに本部を置く世界有数の不動産サービス会社「クッシュマン＆ウェイクフィールド」が４月22日、地価リポート「Main Streets Across The World」のアジア太平洋地区版を発行した。2020年第4四半期では尖沙咀（Tsim Sha Tsui）の広東道（Canton Road）が1平方フィート当たり１,607米ドルでトップになった。
2位は銅鑼湾（Causeway Bay）の1,481米ドルです。
参照：香港経済新聞
■上海
中国の賃貸サイト「安居客」が公開している、上海マンション価格最も高いエリア
- 1位：黄浦区
- 2位：徐匯区
とも黄浦江という川沿いであることがわかります。
※Google地図
なお、日本は地震があるため、地盤が固い地域の地価が高い(千代田区・港区)です。
３、今回の土地案件について
ここまでお読み頂いた方は、少しでもカンボジアの土地にご興味をお持ち始めたのではないでしょうか。
最後に今回の土地案件について紹介していきます。
（１）土地の立地
今回の土地はメコン川沿いで、環状線建設エリア内にあります。
Koh Norea橋の開通により、プノンペンでの通勤をより便利かつ効率的にし、カンボジアの首都の中心部の成長と発展を促進させることが期待されています。
更にカンボジア外務省が2023年9月の発表によると、韓国政府支援により、プノンペン北部のナイトマーケット付近からトンレサップ川を渡り、チョロイチョンバー半島を横断し、メコン河を渡って対岸のカンダール州に至る2本の橋梁を建設しています。これにより環状線開発が進み、沿線の経済特区や港が本格稼働し、周辺地域の地価上昇を見込めます。
※韓国政府支援による橋のイメージ図
（２）土地周辺の不動産開発が進んでいる
今後のインフラ開発を見込んで、既に現地財閥のPH、ヴァタナック、プリンスは土地取得・不動産開発を進めています。
（３）土地価格
今回の土地商品は小口化商品という形、一口１万ドルで販売しています。土地の所有者は現地法人になり、外国人が購入する場合は、その法人と使用権の契約を締結する流れになります。
対象地エリアは、中心部の約8分の1〜10分の1程度と割安感が強く、今後の値上がりは十分期待できると言えます。
土地の詳細情報や購入方法などについて話を聞いてみたい方は、ぜひお問合せください。
まとめ
今回はなぜカンボジアなのか、なぜカンボジアの土地に投資すべきかについて書きましたが、ご興味を持たれた方も多いのではないでしょうか。
投資はタイミングが重要です。また土地案件が少ないのも実情です。
外国人でもちゃんとした手続きでカンボジアの土地を購入することができますので、少しでもご興味がある方はぜひお問合せください。
