T様は、会社の先輩が私のお客様だったことから、ご紹介いただきました。
T様は自己資金はあまりないですが、先輩が不動産投資で成功したのを見て、自分も同じようにあまり自己資金を使わずに、資産増やしたいということで面談することになりました。
１、面談結果
面談した結果、「区分マンション投資からスタートし、その後一棟投資物件へとシフトチェンジ」することになりました。
なぜ、こちらの結論になったか、以下にて説明していきます。
２、ご相談者T様の属性
T様の属性は以下のとおりです。
- ご年齢：30才 男性
- 業界：メーカー
- ご年収：720万円
- 金融資産：100万円
- 独身
- 投資目的：資産を増やす
- 相談内容：先輩のように自己資金はないが、何かできる不動産投資はあるのか
３、私の提案内容
T様は不動産投資の初心者だったことから、最初は不動産投資の概要を知ってもらう必要があったため、区分マンション投資と一棟マンション投資の特徴を伝えることから面談スタートしました。
（１）まずは、区分マンションと一棟投資物件のそれぞれの特徴を説明
まず最初に、区分マンションと一棟投資物件について知っていただくため、それぞれの投資商品の特徴についてお話しました。
①区分マンション投資の特徴
区分マンション投資は、大きく以下のような特徴が挙げられます。
■立地が最重要（地方だと難しい）
人口維持が家賃下落を防ぎ、将来の売却にも直結するため、都内23区、駅徒歩7～10分圏内など厳しい条件を見極めることが大切であることを伝えました。
■ローン返済期間中の手取り収入は「±1万円/月」
修繕積立金などの支出は、将来増額する可能性も考えなければありません。
■東京都内の区分マンションであれば、築40年以上でも融資が下りている実績あり
東京都内の区分マンションであれば、築40年以上でも融資がおりる実績があるので、築古物件も検討範囲内になりますが、エリアの厳選は非常に重要です。
■全額融資がつく物件が多く、自己資金が少なくても大丈夫
フルローンの物件を選ぶことにより、少ない自己資金でもスタート可能です。
■年収400万円から購入可能
もちろん物件価格によりますが、年収400万円があれば検討可能です。
②一棟マンション投資の特徴
一方、区分マンションと比較して、一棟マンション投資には以下の特徴があります。
- 住まい、年収、金融資産によって購入できる物件及び金融機関が決まる
- とにかく選択肢が多い
Ex)収益性vs積算性
地方vs都内
売主vs仲介
単身向けvsファミリータイプ
新築vs中古
個人vs法人 - 管理会社次第で物件の将来がきまる
- キャッシュフローがいい
一棟投資は10人の投資家がいれば、10通りの考え方・投資方法がありますが、共通しているのは、年収、金融資産額ともに、ハードルが高いことです。
また、全額融資も難しいため、少なくとも数百万単位での自己資金を拠出する必要があります。
（２）T様の考え方・ご要望
収入面では、区分・一棟ともに条件を満たすことは可能です。しかし自己資金額が少ないため、いきなり一棟投資物件への投資は難しいと判断しました。
ゆくゆくは一棟物件投資にもチャレンジしたいという思いがありましたので、将来、時間をかけて拡大していけるような投資プランを提案してほしいというご要望をいただきました。
（３）最終的な投資プラン
T様の場合、30歳でご年収720万円ですから、金融機関的には将来有望な方という認識をもってくれるはずです。年齢が若い分、今からしっかりと自己資金をためることができれば、一棟アパート・マンションの購入も現実となります。
また、「投資経験」も金融機関は重要な判断材料としてみています。以上から、現在は自己資金を使用することなく、まずは投資経験を積むことを最優先事項としました。
区分マンション融資には、通常の生命保険に追加して疾病カバー、がん保険等が付帯できます。不動産を購入することで、毎月支払っていた保険料も、貯蓄やほかの投資に回し、金融資産づくりを加速させることが出来ることも、Ｔ様にとって大きなメリットです。
Ｔ様は、管理の手間がほとんどなく、空室リスクも最小限におさえることができ、投資拡大に向けて本業に専念することが可能な「都内」「駅近」「築浅」の区分マンション投資からスタートすることにしました。
区分マンションを運営している間に、資産を増やしつつ、売却なども視野に入れ、金融・不動産市場のタイミングをみて、一棟物件投資へのシフトチェンジをします。
また、「ご自身の属性」と「所有している期間情熱を持ち続けられるか」が、一棟マンション投資が成功するかどうかに大きく関わるに対して、空室や出費のストレスを感じることがほとんどない区分マンション投資からスタートされた方が、初心者のT様に適しているという判断でもあります。
担当者からの一言
T様は不動産投資に関して全くの初心者の状態でご相談を頂いたのですが、会社の先輩のご紹介ということもあり、最初から私のことを信頼していただき、様々な考えをお話くださいました。将来設計や現在の状況をしっかりと話してくださったからこそ、長期的なご提案を行うことがきました。
現在のT様にとっては区分マンション投資が「身の丈にあった投資プラン」ではありますが、これからどんどん不動産の知識を得ていかれると思います。ご相談しながら、一棟物件投資のご提案もさせていただきたいと今からとても楽しみにしています。
