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不動産投資をする上で、家賃が入ってくる為には、借手が付かないと収益を生み出しません。

当然の話ですが、不動産投資をする上では実は一番重要な要素ですので、今回は家賃収入を得る為にはどのような賃貸管理の選択がベストなのかを、15年以上不動産投資経験のあるが教えます。

皆さんの不動産投資ライフの助けになればと思います。

    1、賃貸管理の種類とは?

    はじめに不動産投資をする上で、賃貸管理にはどういった種類があるのかを知っておきましょう。何も知らない状態で始めるのは非常に危険ですので、しっかり読み込んで覚えて下さい。 

    • (1)自主管理
    • (2)集金代行管理
    • (3)サブリース管理(借上げ保証・家賃保証など)

    大きく分けて上記3種類になります。

    細かい話をするともっと様々な賃貸管理方法はございますが、今回は代表的な3つに分けて説明します。

    それでは一つずつ解説していきます。 

    (1)自主管理

    こちらは不動産賃貸管理会社の力を借りず、自らの力で入居者を募集し、家賃回収や問い合わせ、退去時の対応などを含めて、自ら行うことです。

    自主管理には以下のようなメリット、デメリットが挙げられます。 

    ①メリット 

    • 定期的なコストがかからない為、家賃を丸々貰える
    • 自分で入居者を決めることが出来る
    • 使途不明の請求等が来ない
    • リフォーム会社等含め、全て自分で決定できる

    ②デメリット

    • 入居募集活動をしなければならない
    • 時間と労力を費やす
    • 入居者から直接クレームを受ける場合がある
    • 空室のリスクがある(ネットなどで大々的に賃貸募集ができない場合は特に注意)

    (2)集金代行管理

    こちらはほとんどの不動産投資家が契約するスタイルになるでしょう。 

    この集金代行管理に関しては、その多くが家賃の3~5%を集金代行費用と称して、入居者の募集から、管理中の家賃集金代行、退去時の立会いなどを賃貸管理会社が投資家に代わって行うというスタイルです。

    集金代行管理には以下にメリット、デメリットがあります。 

    ①メリット

    • 家賃の〇%という、双方WIN WINな関係で、家賃が高くするメリットが双方にある為、家賃を高く設定した際にも、協力的な可能性も高い
    • 募集作業、集金作業、入居者からのクレーム対応、退去時の立会いなど全て代行してくれる
    • 賃貸管理会社などによっては滞納保証や、家賃保証に切替えることができるオプションもある
    • 礼金や更新料を貰えるケースがある

    ②デメリット 

    • 空室になっても賃貸管理会社が失うものが小さい為、あまり募集に力を入れない賃貸管理会社も多く存在する
    • 自分では入居者を選べない
    • リフォーム費用を含め、請求してくる業者任せの為、請求額に応じるしかないことも多い
    • 毎月の手数料がかかる(3~5%税別)

    (3)サブリース管理(借上げ保証・家賃保証・空室保証など

    このサブリース管理とは、賃貸管理会社が部屋をオーナーから借上げ第三者に又貸しすることを言います。 

    ですから会社によって呼び方は違う場合や、明確な定義が存在しないことが多く、各会社がオリジナリティを出せる部分であると言えます。 

    逆を言えば、各社定義が違うものが多く、しっかり見極めないと危険な契約とも言えます。

    昨今話題のサブリース契約を破棄した会社などもあって、社会問題にまで発展した経緯を考えると本当に安心したサブリース契約は存在するかも疑問ではあります。

    サブリース管理には以下のメリット、デメリットがあります。 

    ①メリット 

    • オーナーと賃貸会社とで契約している為、空室や家賃滞納を気にしないで済む
    • 入居中の管理や対応は一切関与しない為、ストレスに感じない
    • 長期的なサブリース契約の場合は安定収入が見込める

    ②デメリット

    • 賃貸管理会社の契約内容次第では、解約されてしまう可能性もある
    • 手数料が集金代行に比べると高い(設定家賃の10%~20%程度)
    • 契約次第では免責期間や、解約に要する期間が異なる為、融通が利かない可能性がある
    • 礼金や更新料等を受け取ることができない

    このように、それぞれの管理方法に、メリット・デメリットが存在します。

    また、所有する物件の立地などによって、賃貸管理方法を変えるという手段もございますので、みていきましょう。 

    2、管理方法選択の判断基準とは?

    それではそれぞれの管理方法の特徴を理解したうえで、次は管理方法選択の判断基準についてお話します。 

    (1)自主管理に適した物件

    最初に自主管理に適した物件ですが、いくつか挙げられます。

    • 自宅付近の物件
    • 親戚や友人に貸す場合
    • 自身に不動産知識(宅建資格保有等)があり、初めから入居者がいる状態の物件

    まず自主管理の絶対条件として、募集を自身で行わないといけないことから、最初から入居者がいる状態で、なおかつ緊急時に駆け付けられるように自宅付近であることが望ましいです。

    清掃管理なども含めて、近所である方が、管理をする上で便利だからです。 

    また入居者とのトラブルを避ける意味でも、自身の不動産知識があることも大きな条件になります。

    そういう意味では、親せきや友人に貸す場合などは自主管理を選択される方も多いです。

    他人に貸す以上、入退去時の専門的な対応方法等含めて、自主管理の場合は注意が必要です。

    また一棟オーナーの方であれば、立地や建物の構造によっては空室部分を旅館業申請して、旅館業として回すことも出来ます。こちらは旅館業をメインに扱っている専門家とのタッグが望ましいと言えますが、空室対策としても注目されております。 

    (2)集金代行に適した物件

    続いて集金代行に適した物件ですが

    • 既に賃貸中の物件
    • 都市部で人気のエリア
    • 頻繁に入居者の入れ替えがないファミリーマンション物件

    自主管理に比べて、自宅周辺でなくても信用できる賃貸管理会社であれば、自身でやることは激減しますし、既に賃貸中の物件を投資する場合にはそのまま管理形態を継承する可能性はあります。

    また、都市部の人気エリアに関しては適正な家賃設定である限り、借手は付きやすいということもある為、サブリース契約にしてしまうと、手数料が勿体ないという可能性もあります。

    ただし、常に空室のリスクが付き纏いますので、頻繁に入居者が入れ替わるワンルームタイプの単身者向けマンションではなく、入替えの頻度が少ないファミリーマンション物件の賃貸管理に向いているとも言えます。

    (3)サブリース管理に適した物件

    最後に、サブリース管理に適した物件の例をいくつか挙げます。 

    • 戸数の多い一棟マンション・一棟アパート
    • ワンルームタイプ(1Kタイプ)のマンション
    • 現在空室の状態の物件
    • 長期的運用を考えた場合

    集金代行管理と比べると取扱いの手数料は上がります。その分収入面では劣るところもありますが、それ以外のメリットで見るとサブリース管理は優秀ではあります。

    特に戸数が多いマンション・アパートは複数空室になった際に、相場より少し家賃を低めに設定しないと、借手が付き辛くなる傾向があります。 

    またワンルームマンションの入居者は単身者であることから、学生は卒業、社会人は転勤や結婚を機に退去してしまうため、退去のサイクルが早いので、空室になる機会が多いので、ワンルームタイプの場合はサブリース管理がおススメです。

    また、中古物件でも「現況 空室」となっている物件の場合は、いつ借手が付くかは分からない不安が付き纏いますので、購入時に空室の場合は、サブリース管理契約をおススメします。

    最後に長期的運用で考えている方の場合は、どんなに好立地であっても、永久に空室が起こらないということはないことから、サブリース管理がおススメです。

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    高澤 啓

    所属会社
    株式会社WALLMATE不動産(ウォールメイト)
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    鈴木 優平

    鈴木 優平

    所属会社
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    まとめ

    まとめると、都心部であれコンパクトタイプの物件に関しては、サブリース管理契約の方が向いていると言えます。ただ、短期的な運用で考えている方は集金代行で最大限の家賃を取り、売却時にも高い家賃で再販できる可能性が高くなることから、売却狙いの方は集金代行管理で良いかもしれません。わがままを言えがば、サブリースと集金代行をスムーズに切り替えられる賃貸管理会社を選ぶのが正解と言えます。

    今回は賃貸の管理方法という部分だけに絞ってお話しましたが、空室でお悩みの方は是非ご相談下さいませ。