区分投資マンションは複数所有すべき？プロがメリット・デメリットを詳しく解説

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• 「区分マンションを1部屋所有しているが、もう1部屋を買いましできるどうかが不安」
• 「買い増ししたいが、そのタイミングが分からない…」

など、上記のようなお悩みを抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか？

決して安くはない区分投資マンションを、さらに1つ2つと増やすのは不安もありますし、なかなか判断が難しいところでしょう。

こちらの記事では、区分マンション投資の営業を10年やってきた私が、「区分マンションの複数所有」の基準、考え方、買いましする時のタイミングなどについてお伝えしていきます。 

すでに区分マンションを所有していて、買い増しの判断に悩んでいる方に大変参考になる内容になっていますので、ぜひ最後までお読みください。 

１、【結論】区分マンションの複数所有はおすすめ

結論からお伝えすると、区分マンションの複数所有は融資が通るのであれば、おすすめです。 

理由は、以下の3つです。 

• （１）単純に資産が倍増する
• （２）リスク分散になる
• （３）ローン完済後の収入が倍になる

それぞれ詳しく見ていきましょう。

（１）単純に資産が倍増する

区分マンションの複数所有がおすすめの理由1つ目は、「単純に資産が倍増する」からです。 

1部屋2,000万円の資産価値がある区分マンションを2つ持っていれば、あなたは20代30代にして、4,000万円の実物資産を持つ人となります。 

もちろん、購入直後はローンが残っているので純資産ではありませんが、返済が進むにつれて、あなたの純資産は倍速で増えていきます。

こうした資産状況はバランスシートで把握するといいでしょう。 

返済が進み純資産は増え、バランスシートの状況が良ければ、融資はさらに降りやすくなります。さらに3部屋目4部屋目と買い増しし、さらに資産を増やしていくことで、「資産がお金を生み、お金が資産を作る」という好循環を作ることも可能です。 

（２）リスク分散になる

区分マンション複数所有のメリット2つ目は、「リスク分散になる」ことです。 

区分マンションを1部屋しか所有しない場合、その部屋が空室であれば、家賃収入は当然入ってきません。

しかし2部屋持っていれば、片方が空室でも、もう片方に入居者がいれば、家賃収入が0という事態は免れます。 

また建物だけでなく、地域も分散させておくことで、災害や地域需要の変化にも対応できるようになります。 

リスク分散の観点から、区分マンションを複数持つのはおすすめです。

（３）ローン完済後の収入が倍になる

区分マンション複数所有のメリット3つ目は、「ローン完済後の収入が倍になる」という点です。 

例えば、家賃の手取り8万円の物件を2つ持てば、それだけで月の収入は16万になります。

豊かな老後を暮らすために区分マンションを持ちたいサラリーマンにとっては、このメリットは大きいのではないでしょうか。

物件が増えれば、月々の返済や管理費・ローンの額も倍にはなりますが、管理の手間が大きく増えることはありません。

将来のために、長い期間コツコツと持ち続けられるのであれば、区分マンションの複数所有は、あなたの豊かな老後のために、非常に有益なものとなるでしょう。 

２、複数所有のデメリット

区分マンションの複数所有には、メリットだけではなく当然デメリットも存在します。

区分マンションを持つデメリットが単純に倍になるだけでなく、場合によっては、返済中のキャッシュフローが赤字になる可能性があります。 

区分マンション複数所有の一番のデメリットは、キャッシュフローが赤字になる、もしくは赤字が大きくなる可能性がある点です。

区分マンション投資自体、元々キャッシュフローが良い投資ではありませんが、複数所有することでより悪化してしまうかもしれません。 

例えば、まったく同じ条件の物件を2つ持っていたとします。

1部屋に付き10,000円/月、2部屋で20,000円/月の手残りがあったとしましょう。

もし物件Aが空室になり、家賃が入ってこなかった場合、20,000円/月のプラスがあっという間に、▲70,000円になってしまいます。

もちろん人気物件で入居率が高い物件で、たまにしか空室期間が出ないなどのケースも考えられますが、リスクを備えるという観点では、中途半端に複数のマンションを所有することによって、片方がプラスでも片方のマイナスで帳消しどころか、余計な赤字を生み出しかねません。

そのため複数所有を検討する際は、1部屋目以上に人気のあるエリア、賃貸ニーズの高い物件を慎重に吟味する必要があります。 

３、複数所有はこんな人におすすめ

区分マンションを複数所有するなら、長期的な目標が明確な人がおすすめです。

人生のライフステージに合わせて、どのタイミングでどのくらいのお金を必要としており、そのためにどういう物件が必要か、ある程度考えられているのであれば買い増ししてもいいでしょう。 

なぜなら、目標・目的を持たずに物件をもってしまうと、不測の事態に「こんなはずじゃなかった」と焦ってしまい、失敗したように捉えてしまうからです。

例えば、「老後の自己年金の足し」を目的に区分マンションを購入したとした場合は、実際に年金暮らしとなったタイミングで、「どれくらいの家賃収入が確保できるか」が一つの判断基準になるでしょう。

その過程で多少家賃が下がっても、物件の価格が下がっても、目標となる家賃収入を確保できていれば、問題ないわけです。 

逆に何の目標もなく購入した場合、「家賃が下がった」「赤字が増えた」「売ってもローンが残ってしまう」となり、失敗と感じてしまいます。 

目標・目的もなく、営業に言われるまま物件を買い増してしまうと、よくある失敗談と同じ流れを辿ってしまいます。

「この物件はどのような目的で所有するのか」を明確に決められるのであれば、複数所有しても問題ないでしょう。

ただ、ここで一つ気をつけなければいけない点があります。それは「ムリして買いましをしない」ことです。

融資を活用することは返済義務が生じることになりますので、自己資金に余裕がないのに、融資がおりるからという理由でムリして買いましをしてしまうと、空室、設備交換などの突発的な出費の対応ができなくなります。

本末転倒な結果にならないよう、きちんと専門家と相談して、自分に合った投資プランで進めることが最も重要であることを覚えて頂きたいです。