- 「管理会社の変更を考えているがやり方が分からない」
- 「管理会社を変更すると何かデメリットがあるのか？」
このような不安を抱えているオーナー様に向けて、管理会社の変更の意義や方法とその際の注意点などをご説明していきます。
目次
１、管理会社の変更は必要なのか？変更しても問題はないのか？
賃貸運用において物件の管理は収入に直接影響する為、非常に重要なファクターとなります。従って、管理会社の選定も重要でその会社の物件管理の方針や質によって賃貸運用の成否も左右されてきます。
ですので、現在の管理会社が満足な管理業務を行えていないと判断した場合や他の管理会社に任せたいと考えた場合には、物件管理を別の会社に変更しても問題はありません。特に、管理状態について改善を要求しても是正されない管理会社に対しては、自身にとって重要な資産の管理を任せておくのはリスクが高いと言えるでしょう。
賃貸管理会社を変更するというオーナー様は実際に多々いらっしゃいます。理由は様々ですが、自分に合った(信頼できる)管理会社を見つけるためにも恐れずに管理会社を変更することをおすすめします。
次にどのようなケースでオーナー様が管理会社を変更する事が多いのか具体的に説明していきます。
２、管理会社を変更するきっかけ
（１）担当者に不満がある
「自身の物件の担当者との関係性を良好に築けない」という点で管理会社を変更するオーナー様は多く見られます。
担当者と考えや方針が合わないとなると大事な不動産を安心して預ける事はできないでしょう。担当者を変えてもらうという選択肢もありますが、管理会社ごと変更を検討するというオーナー様も少なくありません。
（２）物件管理がずさん
管理会社は物件の共有部・専有部(内装等)に対する管理業務を担っています。共有部の清掃が行き届いていなかったり、法定点検を怠っていたりといったずさんな管理をしている会社も中にはあります。
物件管理そのものが行き届かないと空室率にも悪影響ですし、入居者の質の低下にも繋がります。このような管理が改善されないと管理会社変更をするオーナー様も見られます。
（３）管理料が高額
物件管理を委託するにあたって、管理会社に管理料なる報酬の支払いをするのが通常です。これは不動産投資をする上での必要経費です。ただ、この費用が高すぎて負担になってしまう場合や行っている管理業務に見合わない金額だった場合、もう少し管理料を抑えられる管理会社を検討というケースも見受けられます。
（４）管理会社の経営状態が悪い
管理会社は物件管理は当然ながら、空室対策や入居者募集についての業務も兼ねています。経営状態の悪い管理会社と契約してしまうと入居者の募集活動(広告宣伝など)が上手くいかず、空室が多くなってしまったり、家賃滞納が増えるといったトラブルが発生する場合があります。これらの問題に対して改善要求をするものの是正されずに不信感を募らせた結果、管理会社を変更するオーナー様もいらっしゃいます。
３、管理会社の変更方法
管理会社を変更する手続き自体は簡単で、（１）現在の管理委託契約を解除し、（２）新たに管理を委託する不動産会社と管理委託契約を締結をすれば手続き完了です。
これだけ聞くと非常に簡単に思えますが、管理会社の変更により発生するデメリットの確認や変更手続きに付随的に発生する業務について留意した上で手続きを進める必要があります。
それでは具体的に管理会社を変更する際の流れをご説明していきます。
４、管理会社を変更するまでの流れ
（１）現在の契約内容の確認
今現在、締結をしている管理委託契約書の内容を確認します。解約通知期間や違約金の有無。業務内容や鍵・書類の保管状況などを事前に確認しておく必要があります。
※新しい会社に引き継ぐ際のトラブル防止や現在の管理に不足している部分が明確化し、新しい管理会社と密な相談ができるようになります。
（２）新しい管理会社による物件調査
(会社によりますが)管理を任される会社は通常物件の現地調査を行います。改めて「管理状態の確認」「適正賃料の査定」などを行い、現状の管理で問題のある部分を見つけてもらいます。
ex)「稼働率」「賃料滞納」「共用部清掃状況」など。
※悪い管理状態の物件は悪循環になっているケースが多いです。
「共用部が汚い」という問題から、
- 「稼働率が上がらない」
- 「質の低い入居者が集まる」
- 「滞納につながる」
といった具合になる事がしばしば見られます。
管理会社を変更する事によって、より良い賃貸運用になるよう今後の管理方針を明確にしましょう。
（３）事務的な手続き
最後に現在の管理委託契約の内容に従って現契約を解除し、新しい管理会社との間で管理委託契約を締結します。新しい管理方針や管理委託料金などしっかり確認した上で契約をしましょう。
※現在の管理会社への解約手続きについては新しく委託する会社が代行して行ってくれる業務もありますので相談してみてください。
【管理委託契約に必要な書類等】
- 賃貸借契約書
- 法定点検書類
- 鍵の引継ぎ状態
- その他物件に関する書類があれば
ここまでの手続きで管理会社の変更は完了となります。凡そ1か月程度の期間になります。
５、管理会社変更に伴う注意点
管理会社を変更するにあたっていくつか注意点もあります。管理会社の変更をする際は下記内容についても留意した上で判断をするようにしましょう。
※新しい管理会社が下記内容についての対策を講じてくれるのか契約前に確認しましょう。
（１）入居者への各種変更通知をする必要がある
管理会社が変更する旨はもちろんの事、賃料振込口座の変更などを依頼する必要があります。入居者への負担となり変更の手間も発生しますので新しい管理会社がしっかりとサポートできる能力があるのか注意が必要です。
（２）保証会社の契約が切れている
管理会社の変更によって保証会社との契約は終了してしまう事があります。保証会社によって異なるので確認が必要です。
契約が切れてしまうと家賃滞納の保証が利用できなくなったりする恐れがあるので、管理会社の変更が可能な保証会社を利用するなどの対策が必要です。
（３）新旧管理会社の引継ぎ不足によるトラブル
物件の管理状況や入居者の契約期間などの引継ぎが不十分だとトラブルに発展してしまう可能性があります。特に1~3月は不動産業界の繁忙期になり会社によっては人手不足で引継ぎがスムーズに行われないといったケースもあります。管理会社を変更する際は極力この繁忙期を避けて行うのが良いでしょう。
このような注意点への対策を検討しながら管理会社を変更することが大切です。
