秋になり少しずつ涼しくなってきました。
秋といえばスポーツの秋・食欲の秋・読書の秋などいろいろありますが、不動産の秋でもあります。
不動産運用を順調に進めていく為には、継続的に入居がつき続けるかどうかが非常に大切になります。当然ですが、入居がつけば家賃収入が入り、入居がつかなければ家賃収入は入りません。
もちろん大切なのは物件選びですが、賃貸募集における季節もとても大切です。では、賃貸募集はどの季節にどのような動きがあるのでしょうか。今回は賃貸募集の動きについて書いています。空室などで悩まれている方は、ぜひ最後までお読みください。
１、繁忙期と閑散期について
賃貸には繁忙期と閑散期があります。
繁忙期とは一般的に賃貸の動きが非常に多い時期のことを指します。
1〜3月は進学や就職、転勤などの時期であり新生活の準備の為にお部屋探しをする人が多く、比較的入居が決まりやすいタイミングでもあります。
また、新築物件も繁忙期のこの時期に向けて完成させることも多く、物件数も多いという特徴があります。
逆に6〜8月は1〜3月で引っ越しをした人たちの波も収まり、比較的落ち着いた時期となります。また梅雨で雨が降りやすい事や、暑さの為に引っ越しのタイミングに適していないという事も、賃貸の動きが少ない要因のひとつとなっています。
9〜10月は人事異動のタイミングもあり、それに伴う引っ越しも増えて第二の繁忙期と呼ばれています。また、夏が終わって涼しくなったタイミングということも影響しています。
このようにどの時期にどのような賃貸の動きがあるのかを予め知っておく事で、ある程度空室期間の予測をつけることも可能になります。その上、どういった対策を取っていくかという作戦も変わってきます。
また、繁忙期と閑散期では募集条件にも違いが出てきます。
２、入居に関わる費用の違い
1〜3月の繁忙期は物件掲示数も多く、不動産会社の人が問い合わせを捌ききれないというケースもあります。
また、引っ越し業者も多くの引越しの問い合わせがある為、繁忙期は通常より費用が多くかかるという事も多々あります。
入居者目線で言うと、繁忙期より閑散期の方が諸費用や家賃などの費用交渉をしやすいタイミングとなる為、じっくり物件を選ぶ事が出来ます。
それに、繁忙期と比較して物件数が少ないという側面もあるので、オーナー目線なら競合物件が少ない可能性もあります。
閑散期になり入居がつかない物件は家賃の値下げや、敷金・礼金を無しにするなど、条件面の変更をすることも多いです。
最近では一定期間賃料が無料になる「フリーレント」を付けている部屋もあります。
近隣の物件より明らかに高い家賃設定をしている場合、条件面で大きく劣っていれば、当然入居がつく確率は下がっていきます。
逆に他の物件より条件面で優っていれば、入居者に選ばれやすくなるので、少しでも早く入居をつけられることになるかもしれません。
不動産運用では、そういった競合物件の条件や情報を知っておく事で、他の物件より先に入居をつける工夫も必要になります。
３、賃料以外の管理費や共益費について
一般的に「家賃」といわれるものは、大きく分けて「賃料」と「管理費（アパートなどでは共益費）」に分かれており、その合計金額が、入居者が支払ういわゆる「家賃」と言われるものです。
募集サイトなどでは、この家賃のうち「賃料」が大きく記載されており、「管理費」はその横に小さく記載されているケースが多く、検索条件などでも賃料で検索されることが多く、一見家賃が安いなと思って、見ていると賃料と管理費の合計金額が家賃だと気づき落胆するケースもあり、そういったご経験をされた方も多いのではないでしょか。
また、ケースとして敷金や礼金や更新料などは「賃料の〇ヶ月分」と記載されていることが多く、その場合は管理費を含まない金額の〇ヶ月分の金額が必要となります。
このように賃料と管理費を分けることで、検索時に多くの方に見て貰える利点と、初期費用が少しでも安くなる利点が挙げられます。
こういったことを踏まえて、多くのオーナー様は家賃を「賃料」と「管理費」に分けて募集することで、入居者を付きやすくしています。
まとめ
賃貸募集については、上記テクニックや、過去の傾向や実績がとても大切になります。
管理会社と入念に作戦を練り、1日でも早く入居を付ける為に早めに動いていく事が空室期間の短縮に繋がります。
そういった意味でも、東京で何十年も賃貸管理をサポートしている業者は、管理ノウハウを持ちあわせておりますので、何でもお気軽にご相談できるパートナーを見つけることが一番重要となります。
パートナー選びにつきましては、下記記事を参照にしてみてください。
