建物の賃料は、建物賃貸借契約という当事者の合意によって定められるものですので、当事者は、その合意した額に拘束されるのが原則です。
もっとも、建物賃貸借契約は長期間に及ぶ契約ですので、その途中で、社会経済事情等の変化により、公平の観点から賃料の額を変更すべき事態になることも想定されます。
そこで、借地借家法は、一定の場合に、賃料の増額（減額）をすることを認めています。
今回は、この賃料の増額（減額）請求について、具体的に説明したいと思います。
１、借地借家法３２条とは？賃料の増額（減額）請求ができる場合
借地借家法は、次のような場合に、賃料の増額（減額）を請求できるとしています。
（借地借家法３２条１項）
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
すなわち、この規定からは、
- ①土地建物に対する租税その他の負担の増減
- ②土地建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動
- ③近傍同種の建物の借賃との比較
によって、賃料の額が不相当となったときは、賃料の額の変更を請求できるということが分かります（なお、上記３種類の要件はあくまで例示であり、実務ではこれら以外の要件も考慮要素とされています。）。
２、賃料の増額（減額）請求の方法は？訴訟による裁判
賃料の増額（減額）請求は、まずは相手方に対する意思表示によって行います（逆に言えば、当事者による請求があってはじめて効力が生じるということになります。）。これは、いつ意思表示をしたかを後に残しておくため、配達証明付の内容証明郵便で行うのが通常です。
その後、当事者で話し合いをし、話し合いによっても合意ができなかった場合、請求当事者は、裁判所に「調停」を申し立てることになります。
そして、調停が不成立になった場合、請求当事者は、裁判所に「訴訟」を提起することになります。
※このように、賃料の増額（減額）請求については、訴訟提起の前に、裁判所に調停の申立てをしなければならないとされています（いわゆる「調停前置主義」。民事調停法２４条の２）。
以上から、実務では、
- 内容証明郵便等により賃料の増額（減額）請求を通知
- 話し合いがつかない場合には「調停」を申し立てる
- 「調停」が成立しない場合には「訴訟」を提起する
というのが一般的な流れとなっています。
３、相当賃料の決め方
上で述べたとおり、賃料の増額（減額）請求がなされ、当事者においてその額について合意ができない場合、最終的には裁判所が客観的に相当な額の賃料（相当賃料）を決めることになります。
その場合、裁判所は、不動産鑑定評価基準の継続賃料を求める考え方（差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法）を参考にしつつ、具体的事実関係に即して、総合的な判断の結果、相当賃料を決めていきます。
また、鑑定人を選任し、その結果作成された鑑定評価書によって判断を行なうこともあります。
４、増額（減額）請求後の賃料の支払い
増額（減額）請求後、当事者の話し合いによっても合意ができない場合、最終的に裁判所が判断をするまでの間の賃料の取扱いについても、借地借家法が明示しています。
（借地借家法３２条２項）
建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
（借地借家法３２条３項）
建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。
すなわち、賃貸人（建物を貸す人）から「増額」請求があった場合でも、賃借人（建物を借りる人）は、自ら相当と考える賃料を支払っていればよく（これで賃借人は賃料未払等の責任は負わなくなります。）、その後、裁判によって決められた額の方がそれより高ければ、その不足額とそれについての年１割の利息の支払義務を負うことになります。
また、賃借人から「減額」請求があった場合でも、賃貸人は、自ら相当と考える賃料を請求でき（賃借人がちゃんとこの金額を払わないと解除事由となり得ます。）、その後、裁判によって決められた額の方がそれより低ければ、その貰いすぎた額とそれについての年１割の利息の支払義務を負うことになります。下記記事も合わせてお読みください。
弁護士が教える！建物賃貸借の契約期間について知っておくべきルール
５、不動産投資に詳しい弁護士に依頼すべき？
可能であれば当事者の話し合いで決めたいのですが、実際に訴訟になり裁判になったケースも多くあります。その場合は弁護士を依頼しなければなりません。
弁護士は法律のプロとは言え、事務所によって取り扱い専門分野に得意と不得意があります。今回のように家賃増額など不動産投資に関連する訴訟は、やはり不動産投資に詳しい弁護士に依頼すると勝訴する率が高くなります。
不動産管理で訴訟を考えている場合、もしくは訴訟になった場合はぜひ相談してみてください。
まとめ
実務上、賃料の増額（減額）請求をめぐっては、当事者間に感情的な対立が発生することが多いものです。
しかしながら、以上のとおり、賃料の増額（減額）については、その請求や対応方法に関して、法律によって正規の方法が用意されています。
そのため、賃料の増額（減額）請求をする側も受ける側も、それらの方法に基づいて、冷静に淡々と対処していくことが重要となります。
