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2020年314日(暫定開業)、1971年開業の西日暮里駅から約50年ぶりに山手線30駅目の記念すべき「高輪ゲートウェイ」駅が誕生します。

もうすでに駅の外観等はほぼ完成しており、山手線・京浜東北線利用者は、品川田町間を通過する際に目にする機会があると思いますが、今までの駅に比べて「近未来」を感じさせてくれるのではないでしょうか。

今回はそんな新駅「高輪ゲートウェイ」駅の開発と、完成開業による経済的な効果も踏まえて、東京での不動産投資にどう影響するのかを徹底検証してみます。

山手線・京浜東北線沿いや品川区で不動産投資を検討中の方は勿論のこと、それ以外の方も是非最後までお付き合い下さい。

1、高輪ゲートウェイ駅の全貌

山手線は言わずと知れた東京の都心をぐるりと一周回るJR線で、品川駅から始まる元国鉄で、1925年の戦前から環状運転が実施されている鉄道で、世界的な都市として東京を成長させた大きなファクターであることは間違いありません。

そして、不動産業界においてはこの「山手線」のブランド力は大きく、山手線の内側か外側かでも資産価値に大きな違いがあります

そんな日本を代表する路線に、新たに新駅ができるということで、2014年の発表から大きな注目を集めている「高輪ゲートウェイ」駅の魅力と、その全貌を明らかにしていきます。

まず目を引くのが、新駅の誕生に伴い、2024年までに6区画に分かれた開発計画、住居用も含む4つの大きな商業ビルが誕生します

下図はJRが発表している計画概要です。

出典:東日本旅客鉄道()「都市再生特別地区(品川駅北周辺地区)都市計画(素案)の概要」より

新駅に併設のビルが「北棟」「南棟」の230階建ての業務、ホテル、商業、 コンベンション、 カンファレンス、 ビジネス支援施設、駐車場等を伴う商業ビルが出来る予定です。

さらに新駅から北に2棟の高層ビルと、2,000名規模のホールも備えた文化創造施設の建設が予定されています。

この新駅周辺に広がる再開発スペースはおよそ13万㎡という広大なスペースで六本木ヒルズの11.6万㎡を上回る大規模な再開発です。そしてJR東日本にとっては初めての街づくりとなりビッグプロジェクトと言えます。

新駅ができることも大きな出来事ですが、2024年の本開業になった時のこの駅の経済効果は一体どれだけあるのか、想像するのは難しいかもしれません。

労働者一人当たりのオフィス面積の平均が3.71坪と言われています。その計算で考えるとこの再開発ビル群だけでも就業人口は約6万人、さらに駅関係者や近隣勤務者や観光客を含めると、一日の乗降客数は計り知れないものになると予想できます。

出典:東日本旅客鉄道(株)「都市再生特別地区(品川駅北周辺地区)都市計画(素案)の概要」より

2、高輪ゲートウェイ駅のココがすごい!

つづいて紹介したいのは、高輪ゲートウェイ駅はただの新駅ではありません。

今までの駅にはなかった設備や機能が充実する予定です。

その一部を見てみましょう。

(1)TOUCH TO GOの導入

まず改札内には、大宮駅・赤羽駅における過去2回の実証実験を経て、無人AI決済店「TOUCH TO GO」(※)を常設店として初めて設置します。

※株式会社TOUCH TO GOとは、JR 東日本スタートアップ株式会社と2017 年度の「JR 東日本スタートアッププログラム」最優秀受賞企業のサインポスト株式会社により、無人AI 決済店舗の本格的な事業化に向けて2019 年7 月に設立した合弁会社です。

商品を手に取るだけで、ウォークスルーの買い物ができるという優れもの。駅構内で営業するスターバックスでは、事前注文サービス「Mobile Order & Pay」を導入するほか、店内にはブース型シェアオフィス「STATION BOOTH」を設置。また、日本航空の「JAL INNOVATION Lab」と連携し、旅の魅力発信に関する実証実験を実施するなど、様々な試みが見られます。

(2)駅構内を動き回る最新ロボット

①案内ロボット

AI を活用した案内ロボット・デジタルサネイージを試行導入し、駅構内や周辺施設、乗換案内のほか、高輪ゲートウェイ駅前で行われるイベント情報のご案内を行う予定です。

②警備・掃除ロボット(自律移動型)

ロボットに予め設定した移動経路を巡回しながら、不審物などを検知する警備ロボットや、駅構内の清掃を行う清掃ロボットを試行導入します。

③移動案内・広告ロボット(自律移動型)

お客さま案内や広告宣伝を行う自律移動型ロボットや、駅構内におけるお客さまの移動を支援するロボットの実証実験を行います。

近未来を感じさせる設備やサービスが満載の「高輪ゲートウェイ」駅。

日立製作所や日本ユニシス、パナソニックや凸版印刷などの日本の有名企業の叡智が凝縮され、世界の中のTOKYO、世界の窓口を目指すゲートウェイの名にふさわしい駅になることは間違いありません。

3、高輪ゲートウェイ駅の開業による不動産投資への影響

さて、これまで山手線新駅の「高輪ゲートウェイ」駅の魅力をお伝えしましたが、この新駅の誕生によって大きな影響が2つ生まれます

  • 一つ目は新駅誕生により、就業人口、観光客等による利用者が増える
  • 二つ目は新駅誕生により、近隣、沿線の不動産相場が上昇することが予想される

2024年完成予定の新設ビルの延べ床面積は702,000㎡を超える為、東京の就業人口一人当たりのオフィス面積の平均3.71坪(ザイマックス不動産総合研究所調べ)で割ると約57,000人以上の人々がこの新ビジネスエリアで働くために、この駅を利用する可能性が上がります

さらに、1街区のタワマンには国際水準の居住区域(総戸数未定)ができ、駅横の南棟には国際水準の宿泊施設(ホテル)ができることで、駅利用者は相当数増える見込みです。

タワマンは規模的には10万㎡を超える為、1戸100㎡で計算しても、総戸数1,000戸を超える造りになる可能性もあります。

4人世帯だとしても4,000人も居住人口も増えます。

出典:東日本旅客鉄道(株)「 都市再生特別地区(品川駅北周辺地区)都市計画(素案)の概要」より

さらにこの駅に通う会社員も増え、遊びにくる観光客も増えることで、山手線や京浜東北線の乗降客も増えますので、周辺や沿線の不動産も今よりも人気が出る為、賃料や価格も上昇する可能性があることが予想されます。

このように新駅が誕生するだけではなく、周辺が再開発されることによる不動産への影響は、今回だけが特別なことではなく、過去に何度も同じような事例があります

最近の代表的な事例でいうと「とうきょうスカイツリー」駅です。

こちらは東武電鉄の一大プロジェクト「東京スカイツリータウン」によって東武伊勢崎線の『業平橋』駅をリニューアルした際に改名したのですが、新駅ではなくても周辺の再開発によって地価上昇が生まれたので、その上昇率をみてみましょう。

2011年から2019年までの地価上昇率が押上駅で128とうきょうスカイツリー駅で109、隣駅の錦糸町駅では150上昇。墨田区・江東区全体で127%(27%UP)上昇しています。

そして今回の新駅の真横になる「泉岳寺」駅も新駅発表から5年で23%も地価上昇しています。

スカイツリー周辺が8年で約27%上昇したのに対して、泉岳寺駅周辺は5年で約23%上昇しているのですから、その期待値は計り知れないものになるでしょう。

単純に計算して、5年前に買った不動産が建物の価値は少し下がるとはいえ、1.23倍で売却することも可能だということです。

2024年の公示地価がどこまで上昇しているのか、今から楽しみです。

再開発や新駅による地価上昇や、賃料上昇に関してはその後の人気具合にもよりますが、何も起こらないエリアと比べてしまうと天と地との差があります。

不動産投資においてこういった、再開発による影響は少なからずあり、運用中に賃料が上昇するケースや、売却時に高値で売れてキャピタルゲインを得ることもできることを覚えておきましょう。 

4、これから不動産投資を考えている方へ

今はまだ新駅も開業しておらず、2024年までは本格開業ではない為、すぐに経済効果があるわけでも、突然就業人口が増える訳でもないので、このエリアを狙っている方は、まだまだ遅くはないと言えます

当然2024年の開業後は価格の高騰が予想できますが、その前にこのあたりのエリアを抑えるのは悪くない選択肢と言えます。

では次にくるエリアはどこなのか??

ここを抑えておくことで、さらに次のキャピタルゲイン狙いの不動産投資も可能となります。

このあたりはいくつか候補がありますので、今回はエリアの発表だけに留めておき、また機会をみて詳しく話します。

次にくる可能性が高い再開発エリア11選

  • 渋谷エリア(五輪後、無数の新オフィスビルの再開発が順番待ちしている期待の激熱エリア)
  • 新宿エリア(今後オフィスビルや大型商業ビル、ホテルが新設される、投資鉄板エリア)
  • 虎ノ門エリア(日比谷線新駅が2020年開業、駅上ビル開発で話題のエリア)
  • 六本木エリア(第2六本木ヒルズ開発や飯倉付近の大規模開発で間違いなしの注目度)
  • 五反田エリア(今後、大規模な再開発をするならココしかない!山手線穴場のターミナル駅)
  • 池袋エリア(東西をつなぐ再開発や、新商業ビル開発やサンシャイン60の今後の動向も注目)
  • 東京駅エリア(常盤橋の390mビルなど再開発の話題は尽きない。直通エリアは注目度大!)
  • 大井町エリア(乗り入れも良く文化とスポーツの街として再生している注目エリア)
  • 羽田エリア(国際線増加で世界が注目!国内最大ZEPP羽田で若者のサンクチュアリとなる)
  • 神田エリア(古きビジネス街にも新たな風が吹き荒れる。再開発ラッシュで注目のエリア)
  • 中野エリア2027年、中野の顔、中野サンプラザの再開発!ポップカルチャーの聖地も健在)

なお、全て「エリア」と記載したのには理由があります。

例えば渋谷駅だと、繁華街過ぎて入居者からは敬遠される可能性もあります

渋谷駅に直通の東急線や銀座線、半蔵門線、井の頭線などが狙い目と言えます。

同じように、東京駅や五反田なども、直通で行ける路線に注目してみるのも良策といえます。

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まとめ

今回は山手線の新駅「高輪ゲートウェイ」駅に注目し、新駅や再開発による不動産投資への影響について話しました。

不動産投資をするにあたり、地価上昇や需要増加による将来性や安定性という側面で考えることは大変重要なファクターと言えます。

どういったエリアが良いのかお悩みの方は、是非一度ご相談ください。