世界太平洋エリア旅行作家協会（PATWA）によって、カンボジアが世界一の観光地に選ばれました。選出された理由は、魅力的な遺産があること、公衆の安全が確保されていること、親しみやすい国民であること、という３つです。
分散投資先としても近年、東南アジアの中でもカンボジアの不動産投資が注目を集めています。今回のコロナウイルスの影響を受け円高が進み、このタイミングで東南アジアの中で唯一米ドル建てで資産を持つことができる、カンボジアに不動産投資を検討されている方も多いのではないでしょうか。
こちらの記事では、自らもカンボジアの不動産投資を実践し、カンボジアの不動産投資に特化している私が、タイ、インドネシア、マレーシアなどの隣国と比較して、カンボジアの魅力についてお伝えしていきます。
これから海外に投資を検討されている方、カンボジアの不動産投資を検討されている方は、ぜひ最後までお付き合いください。
目次
１、人口ピラミッドから見るカンボジアの成長性
不動産の需要は、人口の増加に比例します。人口が増加すれば不動産需要が高まり、その結果として、不動産価格も上昇するため、人口動態と不動産投資は密接につながっています。
そのため、国の成長性について調査する際は、投資対象として検討している国の人口ピラミッドを、チェックすることが投資先を判断するにあたって有効になります。
（１）ラオスの人口ピラミッド
ラオスの人口ピラミッドは下記のようになっています。
出典：https://www.populationpyramid.net/
このような「美しいピラミッド型」は、高齢者人口が少なく、新生児数が多いことが特徴で、新興国に多く見られます。
こうした国では、今後も生産人口が増え続けるため、人口という視点で見ると、安定した経済成長が見込めると言えるでしょう。
実際ラオスは、2006年以来GDPの伸び率が7%以上で、安定した成長性を保っています。
（２）タイの人口ピラミッド
続いて、タイの人口ピラミッドについて見ていきます。
出典：https://www.populationpyramid.net/
このような生産人口部分が膨らんだ「ツボ型」のピラミッドは、先進国に多く見られます。
今後は生産年齢人口が減少局面に入っていくため、人口面で考えると、労働力の低下による経済成長の伸び率低下が起こると予想されます。
（３）カンボジアの人口ピラミッド
では、カンボジアの人口ピラミッドはどうでしょう。
出典：https://www.populationpyramid.net/
カンボジアの人口ピラミッドも、概ね「美しいピラミッド型」をしています。
若年層やその下の層の割合が多く、労働人口は急激に増えていくため、今後も経済成長は続いていくと考えることができます。
ちなみに40～44層が落ち込んでいますが、これはポル・ポト時代の大虐殺や、その後の内戦によるものとされています。
このように国の人口構造を人口ピラミッドで見ることで、現状の状態と今後の経済の先行きをある程度予測できます。
２、政治・経済から見るカンボジアの魅力
東南アジアの中から不動産投資先を選ぶにあたって、これまでとは少し違った政治・経済という観点から、カンボジアとその近隣国について掘り下げてご紹介します。
（１）マレーシア
まずはマレーシアから見ていきます。
マレーシアは、ASEANのなかで最も早くモノカルチャー型経済を抜け出し、工業化へのシフトに成功した国です。
1人当たりGDPも、シンガポールに次いで2番目に1万米ドルを超えました。
経済成長の持続を支えた要因として、安定した政治体制とインフラ環境が大きく影響しています。
マレーシアは、複雑な民族構成を持つ多民族国家ですが、「ルックイースト政策」と称して、日本の集団主義を模範にしたことで、民族間の対立や、大規模な紛争が起きることなく発展を続けてきました。
また、2つ目の要因に挙げられるインフラ環境においても、国家主導で公共サービスや投資環境の整備を行ったことで、東南アジアでもトップクラスの工業国へと成長していきました。
今後もより一層の工業化を進めて先進国入りを目指している、まさに東南アジアの「優等生」的なマレーシアですが、投資対象として考えると、魅力不足という印象が強いです。
なぜならば、GDPも1万米ドルを超えるなど飛躍的な成長を遂げてきたことから、「先行者利益」を期待しにくいからです。
不動産投資の現場でも価格の高止まりが起きており、首都クアラルンプール中心部のコンドミニアム価格は、東京の物件とほぼ同じになってきています。
経済成長の観点からも、よく言われる「GDP2万ドルの壁」を仮に突破したとしても、何倍もの成長率を期待できる他国があるという点を考えると、かつてほどの魅力はなくなってきているという印象です。
（２）タイ
続いては、タイについて見ていきましょう。
1990年代にマレーシアと並んでいち早く工業化に成功し、成長の波動を捉えたかに見えたのがタイでした。
特に自動車産業が盛んで、日本企業が数多く進出しているタイは、地政学的に見てもASEAN発展の要となるポジションであり、メコン川流域での経済発展が期待されています。
さらに、2015年にASEAN域内の関税が完全撤廃されたことも、ASEANのハブとなっているタイにもたらされる恩恵は大きいと考えられます。
とはいえ、懸念点として挙げられるのが、不安定な政治情勢です。
かつてはマレーシアと肩を並べていた一人当たりGDPが、今では2倍近く差が開いているのは情勢が安定しないことが原因で、軍事政権化や政権批判デモなどの影響が大きいです。
また、生産年齢人口が減少局面に入ることも懸念材料の一つで、労働力の低下による経済成長の伸び率低下が今後起こってきます。
不動産投資の視点から見ても、マレーシア同様に首都バンコクでは価格が高騰し市場が成熟しているため、短期的なキャピタルゲインを目的とした投資は望みが薄く、家賃によるインカムゲインの確保を目指す方針に転換が必要な状況です。
（３）インドネシア
インドネシアは、ASEAN域内で人口が一番多い国です。一人当たりGDPはまだまだ中進国ですが、GDPは域内の約40％を占めています。
モノカルチャー型経済が特徴で、経済発展の原動力となったのは、石油や天然ガスなど、天然資源の輸出でした。2013年時点で、全輸出量の95％近くを占めています。
また、政治面でも、20世紀末に崩壊したスハルト政権以降、大規模な社会変革を行い、社会情勢は安定しています。
2008年のリーマンショック後、多くの国では経済成長が失速しましたが、インドネシアはその影響をものともせず、4.6％の成長率を記録しました。
以降も安定して6%前後の成長率をキープしており、不動産投資先として魅力的に見えますが、いくつか課題もあります。
特にインフラの整備を課題とする声が多く、交通や物流インフラの貧弱さが経済成長の鈍化に影響をもたらしています。
また、労働人口も毎年増え続けていますが、雇用維持ために安定した経済成長率が求められることや、不動産市場では中心部での価格の高騰が進んでいるため、リスクも多分に含んでいると言えます。
投資には注意深い機会探索が必要です。
（４）ベトナム
ベトナムは、日本より面積が小さい国ですが、インドネシアとフィリピンに続いてASEAN域内3位の人口を持つ国です。
近年の高い経済成長率によって中進国入りが確実視されています。
また、チャイナ・プラス・ワンや、タイ・プラス・ワンの最有力候補でもあります。
その要因は大きく下記の3つが挙げられます。
- 日本や中国と比べて人件費が安いこと
- 豊富で勤勉な労働力があること
- 地政学的に日本や中国に近いこと
これらの理由に加えて、ベトナムは国民の平均年齢が低く、国土や人口規模と比較して経済規模が小さいので、長期的な経済成長を続けていくものだと考えられていました。
ですが実際は、慢性的な貿易赤字や高インフレ体質の影響で、リーマンショックからの立て直しに遅れを取ってしまいました。
これを受けてベトナム政府は2011年に、ドイモイ政策の経済成長重視から、マクロ経済安定への大規模な経済政策転換を実施しました。
その結果、景気は後退しましたが、インフレや貿易赤字は改善しつつあります。
とはいえ、まだまだ他に残された課題も多く、その最たるものは、非効率な国有企業に対しての大規模融資などを原因とした、不良債権問題でしょう。
景気後退は、不動産市場にも大きな影響を与えています。
外資系企業の進出によって高騰した賃料は、割高感を感じさせるものとなってしまっており、特に賃貸市場は低迷状態が続いています。
政策転換以降は、5%台の安定的な経済成長を続けていますが、他国と比べて競争力を持つようになるにはもう少し時間を要しそうです。
ベトナムの不動産投資には長期的な視点が必要になるというのが、正直な分析結果です。
（５）カンボジア
上記にて近隣国のそれぞれの特徴について紹介しました。最後にそれを踏まえて、カンボジアの政治・経済の特徴を見てみましょう。
まず、なんといっても大きな成長余力とリスクの低さが、カンボジアの潜在力だと言えます。
リーマンショック以降、カンボジアの成長率はコンスタントに優秀な数値を示しています。また現在は、リーマンショックで急落したかつての不動産とは異なり、実需に基づいた不動産供給となっています。
つまり、実体経済に基づいた巡航速度的な成長路線を辿りつつあるのです。
そして、多くの新興国投資で問題になりがちな政治や社会情勢の不安定さが、カンボジアにはありません。これは経済の成長にとってのリスクが少ないことを意味します。
また、地政学的なメリットもあります。「メコン経済圏」の中央部に位置するだけでなく、すでに多くの日系企業が進出しているタイとベトナムをつないでいます。
人件費についても、上昇傾向にはあるものの、カンボジアはASEAN域内で最も賃金が低い国の一つです。人口構造から考えても労働力不足の懸念が少ないという大きなメリットもあります。
さらに、外資に対する法規制が比較的緩いものとなっています。
投資優遇措置や特恵関税制度、22カ所におよぶ経済特別区が整備されているなど、積極的に外国からの投資を受け入れているのです。
３、カンボジアならではのメリット
カンボジアには他の近隣国にない、カンボジアならではの不動産投資をするメリットがあります。
大きくは下記の3つのメリットが挙げられます。
- 東南アジアに唯一米ドル建てで資産を持つことができる
- 非居住者でも現地の銀行で口座開設ができる
- 海外への送金は無制限にできる
詳しい内容については、下記の記事を合せてお読みください。
なお、カンボジア不動産投資についての動画を公開しておりますので、ご興味がある方はまずこちらをご覧ください。
４、実際にカンボジアの不動産投資をスタートした相談実例
弊社は首都であるプノンペンの物件のみ取り扱っています。実際にプノンペンの一等地にオフィスとアパートホテルの2物件を購入したお客様の相談実例をご紹介します。
（１）お客様の属性
F様の属性は以下のとおりです。
- ご年齢：45才 男性
- 業界：不動産系
- 金融資産：5千万円
- 既婚
- 投資目的：リスク分散投資
- 相談内容：ドル資産の有効活用をしたい
（２）実際に投資した物件
実際にF様が購入したのはカンボジアの首都プノンペン一等地で、2000万円台から購入ができて、10年間で
- 平均利回り9.5％＆買取保証オプションつきのオフィス物件
- 平均利回り8.5％＆買取保証オプションつきのアパートホテル物件
の2部屋を購入して頂きました。
こちらの物件は、経験豊富な多国籍企業が開発を手掛けるフラットアイアン・バイ・メリディアン（FLATIRON BY MERIDIAN）の物件です。
F様が購入に至った経緯などについて詳しくは下記の記事を参照にしてみてください。
