2022年3月にアメリカFRB（米連邦準備制度理事会）が政策金利を0.25%引き上げを皮切りに、ゼロ金利政策が2年ぶりに解除されることになりました。さらに6月14日と15日のFOMC（連邦公開市場委員会）では、更に27年半ぶりに0.75％の大幅な利上げが決定されました。
これらの利上げはインフレの抑制対策になります。つまり、この目的が達成されるまで、利上げが継続的になされていくと想定されています。
そんな中で、日銀は現時点で低金利政策を変更することはないと表明しています。
とは言え、海外のインフレは日本にも着実に影響を及ぼしています。原油価格の上昇から、あらゆる商品価格に直接的、間接的に影響を与えています。特に、小麦粉のような食料品の原材料も上昇しており、国内食品メーカーもさまざまな形で値上げに踏み切りました。
これからは日本でも金利上昇する日がくるのではないか？と考える方が増えいているのではないでしょうか。
そこで今回は、金利上昇と不動産価格の関係性についてお伝えしたいと思います。
１、金利の上昇はなぜ起きた？
そもそも金利の上昇はなぜ起きたのか、要因となった長期金利の上昇について考えていきましょう。
長期金利が上昇するということは､国債の価格が下落していることを意味します。言い換えれば、日本国債がマーケットで売られているということです。
米国では､インフレ率が急上昇しており、インフレを抑制するために金融緩和の縮小が行われる見込みです。インフレを抑制するためには、中央銀行が金融引き締めを行うのが王道です。
物価上昇や景気が過熱している局面では、金利を引き上げたり、中央銀行が国債などを売却して通貨供給量を減らしたりします。こうすることで、投資・消費などの経済活動を抑えてインフレを抑制するのです。現在、このインフレ抑制策を米国が行うだろうということが予測されています。そして、マーケットがそれを見越しているので、結果として長期金利が上昇しているということです。
２、金利の上昇と不動産価値について
長年にわたるローンを組む以上、金利の変動リスクは避けられません。今までは低金利の時代でしたが、現在は上記のように金利が上がってきている状況になってきています。
金利が上昇すると、月々の支払額は増えてしまうと、マイナスのイメージを持つ方が多いですが、実は悪いことだけではないのです！
金利が上昇するということは、一般的には経済状況がインフレ基調になることを意味しておりますので、若干の時間差があっても物価も上昇することになります。すなわち、物件の価値や家賃も上昇傾向になるということです。
出典：楽待(国交省、財務省統計データ)より引用
上記のグラフは1986年～2021年までの金利と不動産価格の関係を示しています。
上記でお伝えした通り金利が上昇すると不動産価格も上昇し、金利が下落すると不動産価格も下落するという傾向があることが分かります。
近年は低金利と不動産価格の上昇が起きていましたが、日本においては金利の上昇と不動産価格の上昇、金利の低下と不動産価格の下落というように、金利と不動産価格が同じ方向に動いている傾向にあるのです。
３、金利が上昇した際は買い時ではない？
結論から申し上げますと、決して買い時ではないということはありません。
投資用の不動産価格は一般的に、収益還元法をもとに算出されることが多いです。
この収益還元法とは、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される収益をベースとして対象不動産の価格を求める手法です。
もっと簡単に言うと、家賃をもとに物件価格が定められているということです。
金利が上昇したとしても、少し遅れながらも家賃が上昇傾向になってくるので、金利が上昇しているときに購入するのは損ではありません。
最近、不動産価格が上昇しているというニュースをよく目にしますが、その不動産価格に伴った家賃が設定されているのであればそれは妥当価格であると言えます。
一見、高くて買い時ではないと判断されるかもしれませんが、実際はそんなことはないのです。
なお、金融機関によって異なりますが変動金利の場合、金利は6カ月ごとに見直しされますが、返済額自体は5年間変わりません(5年ルール)。
6カ月ごとに変わるのは、返済額の内訳(利息分と元本の割合)です。返済額が変動するのは、5年ごとなので、金利が変動したとしても余裕を持って対応することが出来ます。
また、金利の上昇で返済額が増えた場合、新しい返済額は前回の返済額の1.25倍が上限(125％ルール)とされるなど、金融機関によってさまざまなので、お借入れをする際はチェックしてみてください。
４、ご所有されている方は売却のチャンス？！
既に不動産をご所有されている方は、不動産価格の上昇を追い風に売却を検討するのも一つの手かもしれません。
基本的には残債を下回っての売却はあまりありませんが、このタイミングであればその心配も最小限に抑えられます。
弊社では、ご売却の相談や査定だけなどといったご相談も受け付けておりますので、お気軽にご連絡くださいませ。
