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不動産投資は相続税対策に有効だと聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。

ところが2022419日、ある判決によって不動産業界には激震が走りました 。

それは、不動産による相続税対策が問題視され、国税側が勝訴したのです。

そこで今回はこの話題のタワマン節税に関する落とし穴を深堀して参ります。不動産投資を活用して相続対策を考えている方は、最後までお付き合い頂ければ幸いです。

1、今回の裁判とは

マンションの遺産相続を巡り、税務署が路線価による相続税の申告を否定し、独自に財産評価して追徴課税した是非が問われた裁判が行われました。

「路線価による評価が税負担の公平に反する場合は、税務署が独自に財産の額を評価できる」というもので、「相続税の負担軽減を図るために、あえてマンションを購入するなどしており、税負担の公平に反する」と述べ、課税の取り消しを求めた相続人側の上告を棄却、国税側の勝訴が決定しました。 

2、なぜ相続税対策で不動産投資が効果的なのか?

不動産が相続税対策に良いとされている理由は、不動産の相続税評価額は時価よりも低く評価されている為です。

不動産を評価する際、土地と建物というように2つに分けて評価を出します。その際の評価基準は路線価であり、路線価の指定がない地域については固定資産税の評価額をもとに算出します。

路線価での算出の場合、不動産売買の公示価格より20%ほど低い金額で評価されます。もし不動産の時価が上昇していたりする場合は路線価がその上昇に追い付かず、もっと大きい差が生じる場合もあります。

建物部分についても、固定資産税の評価額をもとに計算する為、実際の価格よりも低い金額となります。

また、投資用の物件については、そもそも評価方法が異なり収益還元法によって評価額を出します。

その為、路線価や固定資産税から計算したものとは差が生じやすく、税金対策として取り組んでいる方も多いことでしょう。

3、投資用のマンションの節税の仕組み

賃貸用物件となると借地権により評価額を大幅に下げることができます。

借地権により、自分の所有物件の割合がから、賃貸で貸している分を除いて計算する事ができる為です。

現在借地権割合は全国一律で30パーセントとされているので、課税対象が約1/3まで抑えることが可能です。 

3,000万円を現金で相続した場合

→課税対象3,000万円

3,000万円の不動産を相続した場合

→課税対象1,000万円

4、タワマンでの節税対策は通常のマンションよりも効果が大きいが注意が必要

今回の事件のようなタワーマンションの税金対策は珍しいケースではありません。

理由としては、タワーマンションは実際の売買価格と相続税評価額との差が大きいからです。

特に高層階の部屋となれば、高層階は売買価格高いが、低層階も高層階も同じ間取りであれば相続税評価額は同額だからという理由です。

ただ、今回の裁判は、購入したタワーマンションが13億円分であり、税務調査で実勢価格と相続税評価額との差が大きすぎることが指摘されたことや、3年前に借り入れをするなどあまりにも相続税対策しすぎたことが原因とされています。

まとめ

相続税対策については、やり過ぎには注意が必要ですが、何年も前から対策をとっておくに越したことはないはずです。

まずは現状を知ることから始めることが大切なので、ご相談は早めにすることをオススメしております。

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立花 秀一(たちばな ひでかず)

■ 所属会社
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不動産投資業界に30年以上。「正直不動産」をモットーに、正直に不動産投資をより多くの方にそのメリットを享受できるようサポートをさせて頂いています。

小嶋 啓一(こじま けいいち)

■ 所属会社
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■ 担当エリア
全国
■ 担当分野
海外不動産投資 投資全般のコンサルティング

自らが日本と米国で不動産を主体とした資産形成を個人・法人で行い、その経験を通じてお客様にベストな選択肢を提供します。

湯藤 善行(ゆとう よしゆき)

■ 所属会社
株式会社SYLA
■ 担当エリア
埼玉 千葉 東京 神奈川
■ 担当分野
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十余年の不動産業界在籍の経験に加え、10,000戸以上のマンション開発を通して得た経験と、徹底したリサーチによるデータから導き出された確実性の高い資産形成を提案しています。