「不動産は、管理から買いなさい！」という言葉があるように、物件の価値を高く保つにも、入居者の募集にも、不動産には管理体制が非常に大切です。
不動産投資においても、物件を購入してからの賃貸経営が不動産投資のスタートラインであり、特に本業が忙しい方は、如何に信頼できる管理会社に依頼することが、あなたの不動産投資の成敗に大きく関わると言っても過言ではありません。
とは言え、信頼できる管理会社をどのように探したらいいのかと悩まれている方も多いでしょう。
そこで今回は、管理会社の私がみなさんに管理会社の仕組み、自分に合った管理会社の探し方などについてご説明しますので、これから管理会社を探されている方の参考になれば幸いです。
目次
１、不動産投資の物件賃貸管理体制は２つある
不動産投資をするオーナーの中で、大きく2つの賃貸物件管理体制があります。
1つは、管理会社に賃貸管理をする体制です。もう1つはオーナーご自身による自主管理体制です。
（１）管理会社にて賃貸管理を依頼する
まず1つ目の賃貸管理会社にて管理を依頼する体制ですが、文字通り不動産賃貸賃貸管理を専門としている会社に物件の管理を依頼します。賃貸管理業務といっても多岐に渡りますので、具体例を挙げると、下記のようなものがあります。
①入居者決定までの業務
一般的には、入居者が決定するまでの業務としては
- 賃料査定
- 募集図面作成
- 募集窓口
- 広告掲載
- 入居希望者の適正審査
- 契約業務
などが挙げられます。中にはリフォームが必要な場合、「内装工事見積・発注」の業務も含まれます。
②入居後の業務(所謂管理業務)
入居者が入居してから、
- 集金代行
- 設備トラブル受付・対応
- 解約手続き
- 退去立会・現況査定
などの業務が挙げられます。
いずれも専門的な知識と、多大な時間・労力を要しますので、これらを専門とする不動産会社に業務を委託することで、オーナーに効率的な家賃収益のご提供が可能になります。
管理会社に依頼するメリットとしては、ほとんどの業務は管理会社にて対応してもらえるので、本業が忙しい方でも問題なく経営することができます。
デメリットとしては、管理会社に支払う管理費です。最近では、定額の管理会社も増えましたが、一般的は、家賃の５％前後が多いです。
（２）オーナーによる自主管理
2つ目のオーナーによる自主管理は、前述した管理業務をオーナー自らが行う形態です。
自主管理をされているオーナーでも、インターネットの広告掲載や接客・案内業務など、より専門的で時間・費用を要するため、入居者の募集業務に限っては不動産会社に依頼するケースがほとんどです。
メリットとしては、月々の管理委託料を抑えられることが挙げられますが、デメリットは、全ての管理業務はご自身にて行うことが必要になりますので、お時間の余裕がある方でないと厳しいと言えるでしょう。
２、管理会社を選ぶ時の5つのポイント
では、数多く管理会社がある中で、どのように選んだらいいのでしょうか？
以下にて、管理会社を選ぶ時の5つのポイントをご紹介します。
（１）会社・担当者の信用性
オーナーの財産でもある物件を預けるのですから、その会社・担当者は信用に足るものでなければなりません。
いかに家賃収益を最大化し、良い入居者を見つけ、円滑な管理業務を遂行するかは誠実な会社・担当であるかにかかっています。
恣意的でないか、自分の物件や状況に寄り添った提案をしているのかを見極める事が必要です。
自分の話を無視し、自分の意見ばかり押し付けてくるような担当者はやめましょう。
（２）客付け(入居者を付ける)の力があるのかどうか
管理業もさることながら、入居者を付けるまでも大変なプロセスとなります。
いち早く家賃収入を得るにはスピードも重要ですが、しっかりと家賃を払っていく資力と入居後に問題が起きない信頼性のある入居者を見極められるかも非常に重要です。
幅広いエリアを取り扱う会社や紹介顧客の多い会社は本プロセスにおいては強いと言えます。
（３）有事の際の対応
入居後にトラブルが発生した際にしっかりと対応できるかというのも重要なポイントです。
管理会社が誠実な対応をし問題を解決すればオーナーに手を煩わすことはないのです。有事の際にどういった対応を取るのかはしっかりと確認していただくのが良いです。
とは言え、実際に管理してみないとわからないこともあるのですが、まずは自分に対する対応態度を１つの判断基準にしましょう。
（４）売却の際も対応可能か
特に都心部は家賃相場が落ちにくいので、売却のタイミングによりますが、購入時より高値で売却できるケースもあります。
タイミングを見て売却も検討したいなどのニーズにも、即時対応できる体制があるとオーナーも最大収益を享受できるかと思いますので、賃貸・売買双方の提案ができる会社であればオーナー様の選択肢が広がります。
（５）管理内容に合った管理費である
オーナーが管理会社に支払う管理費について、一般的な相場はありますが、会社によってまちまちです。
もちろん安い方はこうしたことないですが、安ければ管理がずさんでも良いというものではありません。自らの希望と管理会社の信用性のバランスを考えて検討されるといいでしょう。
３、管理会社にも得意と不得意がある！自分の物件に合った会社選びが重要
不動産投資会社が販売する物件タイプが異なるのと同じように、管理会社にも得意と不得意があります。
（１）取り扱う物件タイプ
区分マンションの管理が得意、一棟物件が得意、戸建てが得意など、管理会社にも得意と不得意があります。
管理会社を選ぶときには、自分の物件タイプの管理が得意の会社を選ぶ必要があります。
（２）管理体制
賃貸仲介をメインにしているところは客付け力はある程度ありますが、売買の対応は難しく、売買仲介をメインにしている会社は賃貸の知見に乏しいため、管理のノウハウがないという場合があります。
オーナーの考える運営構想に合った会社を選べると良いかと思います。
（３）エリア
客付けにおいても管理についても物件に近い会社の方が何かと良いです。対応がいち早くできますし、エリアについての知見もある為、入居者にとっても安心です。
４、管理会社とうまく付き合うコツ
管理会社とうまく付き合うには、大きく2つのポイントがあります。
（１）定期的に担当者と連絡を取る
安定した入居者がいる場合、担当者との連絡は忘れがちです。
特に用がなくても、定期的に担当者に電話するなど、連絡を取っておくことがオススメします。このように、担当者と距離を縮めることによって、万が一急な対応が必要な時には、多少ムリなお願いをしても対応してもらえたりなど何かと便宜を図ってもらいことができます。
（２）お中元とお歳暮など季節的なご挨拶をする
「管理費を払ってるんだから、別にいいでしょう」と思われている方も多いと思いますが、このように、季節的なご挨拶をすることで担当者も気持ちよく、様々なことを対応してくれます。
特に一棟物件の管理をお願いしている場合、建物全体の掃除、定期的な設備の点検、入居者対応など管理内容は多岐にわたります。担当者といい関係築けることによって、報酬以上の働きをしてくれます。
気持ちですので、豪華なモノじゃなくても全然構いません。ちゃんと相手のことを尊重する気持ちが最も大切と言えるでしょう。
５、賃貸管理会社の探し方
最後に、具体的に賃貸管理会社の探し方をご紹介します。
インターネットで「賃貸管理会社」などのキーワードで検索すると、様々な会社が上がってきます。複数社に問合せして、担当者と話してみるといいでしょう。
ご自身で探すのに不安を感じる方は、不動産を購入した業者に紹介してもらうのも１つの方法です。
