大手賃貸管理会社、地場の賃貸管理会社どこに依頼すべき？
不動産投資では、オーナーご自身で物件管理するのはなかなか難しいため、賃貸管理会社に管理依頼したいですが、どのように賃貸管理会社を選んだらいいのかと悩まれているオーナーも多いのではないでしょうか。
大手賃貸管理会社に依頼した方が安心できるというメリットの反面、管理はすべてシステム化にされているため、イレギュラー時の対応が遅くなるなどのデメリットもあります。また、エリアによって、実は地場の賃貸管理会社に依頼した方がいいケースもあります。
そこで今回は、賃貸管理会社の仕組み、大手賃貸管理会社のメリット・デメリットなどについて書いていきますので、賃貸管理会社選びで悩まれているオーナーは、ぜひ最後まで読んでみてください。
目次
１、そもそも賃貸管理会社の仕事内容は？
そもそも賃貸管理会社はどのような仕事内容でしょうか。
（１）一棟マンション、一棟アパートを一人のオーナーが所有している場合
①集金作業
毎月必ず行うのが入居者からの集金作業です。滞納があれば支払いの督促もしてくれます。
こちらの作業に対して、「集金額の5%＋消費税」が一般的な管理報酬となります。
②巡回と清掃
管理物件の治安・環境維持のため行っています。頻繁に物件に通ってくれる管理会社であれば、物件や入居者の異常にも気づく可能性が高く、安心できます。
③退去の立ち合いと修繕の提案・実施
退去の際に、入居者責任の修繕箇所がないかを入居者とともに確認する必要があります。この作業がないと、すべてオーナー負担での修繕になってしまいますので、退去立ち合いは大切です。その際、入居者からカギも回収します。
④入居募集、審査
退去の報告を受けたら、すぐに次の募集業務を行います。
まだ入居中でも情報だけはネットに掲載することができますので、人気の物件であれば、この時点で部屋の中を見ずに入居が決まることもあります。
一つの管理会社に数年物件管理を任せていると、前回の募集の際に間取を把握していて、入居中でも正確な情報を掲載してくれるというメリットがあります。
入居者の属性を見極め、保証会社の審査業務や火災保険加入手続きも行ってくれます。
（２）区分マンション投資
一人のオーナーが一部屋所有し、マンション内に複数のオーナーがいる場合の管理内容をみてみましょう。
区分マンション投資の場合、物件全体の管理を行う①建物管理会社と、その対象の部屋のみの管理を行う②賃貸管理会社があります。それぞれの役割を明確にしていきます。
①建物管理会社
各部屋にそれぞれの所有者がいるような一棟マンションでは、廊下やロビー、エレベーターや自転車置き場などは、各部屋の所有者みんなで共有して利用します。
そのため各部屋のオーナーたちは、マンションの共用部分の使い方などを話しあったり、修繕や清掃をどうするのかを決めなければいけません。
そこで、オーナーたちから建物の共有部分の巡回や清掃、修繕を一手に引き受けてくれるのが建物管理会社です。
マンションオーナーは
- 建物管理費
- 修繕積立金
この2つを建物管理会社に支払います。
建物管理会社はオーナーたちの団体「マンション管理組合」から依頼を受けて、
- 建物の巡回
- 清掃
- 修繕箇所の提案、実施
- 修繕積立金の管理・運用
を行います。
修繕積立金については持ち分に応じて支払うことになります。
オーナーが多数いる場合には、事前にしっかりと修繕計画をたて全員に周知し、計画的に積み立てる仕組みにしておくことで、もめ事を避けることができるため、結果的にはオーナーたちにとって、最もストレスのない方法として考えられています。
②賃貸管理会社
オーナーが所有するお部屋を誰かに貸している場合、その管理してくれるのは賃貸管理会社です。
管理費用は家賃の３～５％＋消費税、または一部屋いくらというような定額制が設けられています。
管理内容は、
- 入居者からの家賃の回収、送金
- 滞納の督促
- 退去立ち合い
- 修繕の提案・実施
- 入居者の募集
などがあります。
２、賃貸管理会社を選ぶ時の５つのポイント
続きまして、賃貸管理会社を選ぶ時のポイントをピックアップしました。
（１）一棟すべてを任せる管理会社
物件には一人の管理担当の方が付き、その方にしっかりと物件のことを把握してもらうというのが理想的です。
①物件までの距離（目安は車で20分くらいまで）
管理会社から物件までの距離はとても大切です。いい管理会社さん・担当さんは、何か問題があれば比較的すぐに物件に足を運んでくれます。物件へ行く回数が増えることで、入居者のモラルがよくなる、クレームが減る、物件の異常に事前に気づくなどのメリットがあります。
②レスポンスのよさ
賃貸管理会社とはたくさんの連絡をとることがあります。
そのやり取りが自分のペースに合わないと相当なストレスを抱えることになってしまいます。また、入退去の連絡が遅くなることは、収益の減少にも直結します。
③入居付けの強さ
賃貸管理会社とは別に、他社が管理している物件を入居希望者に紹介することで手数料＝広告費を得るという仲介会社もあります。この仲介会社が入居者を管理会社へ斡旋した場合には、オーナーは管理会社への報酬と仲介会社への報酬と2つの支払いが発生することがあります。この「広告費」を抑えることができれば、一部屋あたり数万円の収益UPと同じです。
入居付けが強いとは、管理会社が直接に入居者を見つけることが出来るということです。
例えば、駅前に会社があり、家探しをしている人がたくさん訪れるため、管理している物件に優先的に斡旋することができます。
または、ネット戦略が得意で、ネット上に管理している物件を掲載することによって、入居者を確保することが出来るなど、そういった客付けを専門で行う部署がある会社もあります。
仲介会社は入居をきめた際にもらえる手数料を上げることが営業目的であるのに対し、管理会社は自社で空室を埋めることでオーナーの満足度をあげ、さらに固定の管理収入を増やす、そして新規の管理物件を増やすことにつながり、管理会社もオーナーもウィンウィンの関係を築くことが出来ます。
（２）区分マンションの賃貸管理会社
①レスポンスのよさ
区分マンションの場合、一部屋分のやり取りのみなので、連絡自体はそれほど多くはありせん。それでも、所有期間中は定期的に連絡をとることはありますので、レスポンスの良さは大切です。
②入居募集の幅広さ
区分マンション投資用の物件は立地もよく、共用部の設備が充実していることがほとんどです。そのためアパート等とは区別して「高級賃貸マンション」というカテゴリーで、専門的にインターネット上に募集が出されます。
ページの雰囲気は高級感にあふれ、写真もかなり豊富に掲載されています。
こうすることで、高級志向の入居者に対してより強力なアピールをすることができるのです。
敷金・礼金・保証金をしっかりといただくためにはこういったサイトに掲載し、物件のブランド力を高めることが大変効果的です。区分マンション投資ではそういった目線で管理会社を選ぶこともひとつのポイントとなります。
３、大手賃貸管理会社に依頼すべき？大手賃貸管理会社のメリットとデメリット
最後に、大手賃貸管理会社のメリットとデメリットについてみてみましょう。
区分マンションのオーナーが大手賃貸管理会社を選ぶことは、メリットがたくさんあると言えるでしょう。一方で、一棟物件のオーナーには、いいとは言い切れません。
（１）大手賃貸管理会社のメリット
- 業務内容がしっかりと組織化されているため、常に安定した管理体制を望むことができる
- インターネットや、その他ＳＮＳによる集客方法など、専門的な部門があるため、集客される母数が大きい。そのため、物件自体の立地やスペックがと家賃が見合っていれば、すぐに入居を決めることが可能
- 全国展開していれば、地方からの上京希望の入居者も顧客にすることができる
（２）大手賃貸管理会社のデメリット
- イレギュラーな問題発生時に、どの部署の担当かがわからないことや、部署ごとの確認・承認作業が長引くことがある
- 修繕担当者と募集担当者が違うことで、修繕リフォーム内容と家賃相談が直結しないことがある
一部屋のみの区分マンションは、共用部の設備や間取、駅からの距離等によって家賃相場が左右されます。そういった物件は物件ごとに修繕の内容に大きな違いは生じにくいと言えます。以上のようなメリット・デメリットから、区分マンションの管理会社としては、小さな管理会社よりも大手管理会社の方がメリットを享受しやすくなります。
一棟全体となると、物件ごと、部屋ごとに条件が変わりますので、共用部分の修繕があったり、どこまでリフォームするかによって家賃にも違いが生まれます。
そういった細かな部分に対応するには大手管理会社は不向きかもしれません。
修繕は募集、清掃などすべて担当者が違う大手管理会社だと、物件すべてを把握してくれている人がいないため相談できる相手がいない、一つのことを決めるのに時間がかかりすぎてしまうなどは実際に私も感じていた問題でした。
４、地元の賃貸管理会社がいい場合も多い？管理会社との付き合い方
賃貸管理会社を選ぶときは、管理会社の規模にかかわらず、信頼できるパートナー的な会社を見つけることが大切です。
それが一棟全体であれば、物件に近いことや担当者にいろいろな相談ができることを重視しましょう。区分マンションと違い、入居者は家賃重視で物件を探す傾向があります。家賃に対する上限金額が決まっていて、それ以外の部分は譲歩できる方（築年数や、構造、駅徒歩など）どういった修繕・リフォームをするのか、どこまで物件の付加価値をつけるのかは、その地域で物件を探す人たちの特性次第で大きく変わります。
つまり、地域のことをよく知っていて、しっかりと相談できる管理会社となると、地域密着の地元管理会社は素晴らしい選択の一つです。
区分マンションであれば、自身の物件のブランド力を最大限に引き出してくれる管理会社を見つけることが成功への近道だと考えます。
特に「高級区分マンション」となれば、入居者は駅徒歩〇分や物件の設備・構造にこだわって物件を探しています。そのため、希望する物件より気に入る物件があれば家賃5,000円～1万円くらいはあまり気にしないことがほとんどです。知名度の高い、物件管理数の豊富な管理会社、賃貸募集ページのデザインがこだわっている管理会社を選ぶことをオススメします。
