あけましておめでとうございます。
昨年は未曾有の混乱を招いた新型コロナウイルスでしたが、今年こそは回復の一年になることを願っております。
さてそんな中、2020年12月10日に自由民主党と公明党が21年度税制改正大網を取りまとめて公表しました。
新型コロナウイルス感染症の拡大に伴う経済情勢悪化への対応に注目が集まっていましたが、その中で住宅・不動産分野において焦点の一つとなったのが「住宅ローン減税の延長・拡充」でした。
今回はこの住宅ローン減税の延期・拡充について投資家ならではの目線で展望を見据えたいと思います。
これから住宅購入をお考えの方や、不動産投資を検討されている方は、最後までお付き合いください。
１、住宅ローン減税延長と拡充の内容とは
住宅ローン減税制度とは、住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度です。
毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されます（住宅の取得対価の計算においてはすまい給付金の額は控除されます）。
また、所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。
控除の上限は現在では4,000万円で、最大40万円の節税になります。
この税制が消費税率の増税に伴い2019年10月～2020年12月までは控除期間が13年間に拡充されました。
この拡充されていた制度が今年の12月で終了する予定の特別税制でしたが、昨今のコロナ禍の影響もあり、延長することになりました。
具体的にまとめると下記のポイントになります。
改定ポイントその①
- 新築の場合…2020年10月→2021年9月末まで
- 建売・既存・増改築等…2020年12月→2021年11月末まで
※入居に関しては22年末まで対象とする
改定ポイントその②
- 対象となる住宅の床面積に関しては、50㎡以上が対象でしたが、40㎡以上に緩和
今回初めて50㎡以上ではなく、40㎡以上の床面積から対象となりましたが、その背景には少子高齢化や晩婚化により夫婦2人世帯や単身世帯が増加しているのと、新築住宅の高騰により、50㎡以下の住まいを選ぶ方も増えてきていることが要因と考えられます。
しかしこういったコンパクトマンションの転売を目的とした投機目的を防ぐため、年収1,000万円の所得制限を設けました。
ではこういった投資目的は禁止であることは前提として、そもそも40㎡台の物件が不動産投資に適しているのかを検証してみましょう。
２、40㎡以上の物件は投資に向いているのか？
皆さんは40㎡というとどんな間取りを思い浮かべますか？
１LDKが主流といったところでしょうか。
２部屋無理やり作ろうとするとリビングを作ることが出来ないため、40㎡台はおおよそ下の間取りのような１LDKが主流と言えます。
では１LDKに住む人たちはどういった層の方々か想像してみましょう。
- 独身（ハイクラスのビジネスマン）
- 2人世帯（都心の場合は共働き）
都心の家賃を考えるとこういった世帯層の方が想像できます。
現在、東京都の夫婦2人世帯は約120万世帯ですが、単身世帯が約329万世帯であることを考えると、現時点でも１LDKより１K需要の方が多いのが分かります。
さらに2035年には2人世帯が約126万世帯の微増に対して、単身世帯は約341万世帯と増えていることからも、将来的にも単身者向けの１Kタイプが投資には適していると言えます。
また将来的に単身世帯になりやすい候補世帯として「ひとり親と子から成る世帯」という分類があり、2020年の時点で約54万世帯ある為、子供が自立（一人暮らし）した時には、単身世帯数は倍になるため、さらに100万世帯位の単身世帯が増加する可能性もあります。
2035年には低く見積もっても東京都全世帯数約700万世帯の内、390万世帯が単身世帯という計算になり、約55％が単身世帯であることを考えると、40㎡以上の高額物件に関しては、家賃もそれなりに高くなる為、ほとんどの方が１Kタイプに住むことになる可能性も否定できません。
一部のハイクラスの単身世帯と2人世帯にしか需要がない40㎡以上の物件は、場所が相当良いところは例外として、将来的に投資としては厳しい可能性が高いと言えます。
３、今後の金利動向を考えても今が一番お得な時期？！
話を戻して住宅ローン控除についてですが、4,000万円の金利１％の住宅ローンで考えると13年間で約450万円減税される計算となります。
13年間の利息の合計金額が約430万円であることを考えると、13年間無利息で借りられるのと同じ意味合いを持ちます。
さらに現在の住宅ローンは、メガバンクの変動金利ですと貸出金利0.5％以下で借りられるケースも多々ありますので、この金利で計算すると13年間で約420万円の減税に対して、13年間の利息は約211万円の支払いになりますので、約210万円もお得になります。
現行の住宅ローン控除を活用すれば、初期費用を省けば、現金で購入するより210万円プラスで、4,000万円の物件で考えますと13年後は残債が約2,600万円なので、そこで繰り上げ返済をした場合は、実質3,790万円で買ったことになるため、最初から現金で購入するよりお得になります。
今後金利が上昇する可能性を考えると金利が低い今のうちにマイホームを購入することで大きなメリットを得られます。
投資用不動産に関しても、コロナ禍の影響で固定資産税の評価替えに伴う増税が全ての用途地域において、21年度に限り課税評価標準額を20年度から据え置きにする特例措置の延長をしているので、少しでも経費を抑えたい方には良い機会です。
不動産投資に関して聞きたいことがあればこちらのからでもお気軽にご相談頂けます。
