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今回の新型コロナウイルスは多くの業界に大きく影響を与えていて、不動産投資にも様々影響を受けています。実は不動産投資の融資を期間限定でストップにされたり、規模縮小したりなどの金融機関も出てきています。

そんな中でこれから不動産投資を検討されている方の中に、

  • 今から不動産投資を始めてもいいのか
  • 融資は大丈夫なのか
  • 不動産投資会社は大丈夫なのか

など、不安に思われている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこでこちらの記事では、当サイトに登録されている専門家に

  • 新型コロナウイルスの影響を受け、これからの不動産投資業界の見通し
  • このような非常事態に備えて、自社の体制について

について伺いました。多くの専門家にご協力いただきましたので、前篇と後編に分けてご紹介したいと思います。

これから不動産投資を検討されている方、不動産投資に不安に感じている方はぜひ最後までお付き合いください。

株式会社SYLA 代表取締役 湯藤善行


湯藤代表のエージェントページ

新型コロナウイルスの影響を受け、これからの不動産投資業界の見通し

【投資不動産業界は追い風】

新型コロナウィルスがいつ収束を迎えられるのか、私にはわかりません。

収束の時期がわからない為、世界中の経済活動が何処へ向かって行くのか見えません。来年以降も世界中でロックダウンが続けば、世界経済は破綻します。

そうなれば、勿論、不動産業界も大きな影響を受けるはずです。

現時点では、不動産市場は大きく下げてはいません。強いて挙げるなら、インバウンドの影響が強い、ホテル等の宿泊業にかかわる不動産価格は下がりだしていますが、それもまだ限定的です。

飲食店が中心テナントである商業ビルも苦しいですが、融資先の金融機関が特別対応をしている事から当面は売り圧力が増すことは考えづらいですが、これも期限付きでしょう。

マンション業界は総じて停滞です。先行きの見えない不安を抱え、消費者は買い控えています。株式市場の大幅下落により、億ションのキャンセルが目立っている様ですが、これも今のところはマーケットに大きな影響を与える程ではなさそうです。

この先、業界は選別が始まります。体力のある会社と、そうでない会社。準備をして来た会社と、そうでない会社など、それぞれで明暗が分かれます。体力のある会社や準備をして来た会社は、状況が改善されるまで売らずに我慢します。逆に体力の無い会社や準備をしてこなかった会社は損切でも売却を急がなければならいでしょう。立地の良い物件は体力のある会社や準備をして来た会社が購入することになるでしょう。これが当面、市場を大幅に下落させないメカニズムとなると考えます。

コロナ渦により、人・物・金の流れが止まってしまい、経済危機が起きている今、消費は「買い控え」の局面を迎え、デフレになっていきます。企業業績は低下、所得も低下、負のスパイラルに陥ってしまう前に、各国の政府が徹底した対策を講じます。資金供給であり、財政出動・金融緩和です。経済を支える中小零細を救う為の、資金繰り支援や雇用支援。失業者や生活困窮者への生活支援も行っています。勿論、根本的にウィルスを撃退する為に、医療補助や感染拡大防止対策費なども計上しています。これらは全てバラマキで回収ができません。通貨の供給量が大幅に増えます。国債発行量も大幅増です。これにより容易に想像できることは、強いインフレです。

目の前で起こる需要減のデフレを抜けた先に、起こるインフレ。これを見越した投資家はすでに不動産を購入しだしており、コロナ渦の中でも弊社の問い合わせが一定量維持されている理由に繋がっています。

我々が扱っている商品に、今この状況で投資家が注目する理由について説明します。

キーワードは「狭小住宅」、「好立地」「一極集中」です。世界有数の経済都市である東京、その中でも都心11区、かつ駅近に建つ弊社のワンルームマンション(以下「1R」という)は賃料が下がりません。元々この10年間99.5%の稼働率を維持して来た弊社の物件ですが、不況になるとその稼働率は更に上がります。1Rが不景気に最も強い不動産商品である理由は以下の通りです。

  • 高所得者層が高い家賃を払えなくなり1Rへ移転
  • 地方で職を失った人々が東京へ出稼ぎに来る
  • 諸外国からも仕事を求めて東京に移住

コロナウィルスと言う、いつ終焉を迎えるか分からない不安の大きなこの不況下では、安心して出来る投資が求められます。それが1R投資です。

この先、当面は1R業界会が不動産業界を牽引していく一番手となる事が容易に想像できます。

このような非常事態に備えて、御社の体制について

このような非常事態に備えて、弊社は下記体制を取らせて頂いています。

出社される社員が安全な環境で仕事ができるのと同時に、お客様に安心して問い合わせしていただけるよう、リモートワークの導入も完備しました。

  • リモートワークの導入(全社員にノート型PCwi-fiを配布)
  • ソーシャルディスタンスの確保制限導入(約1/3。約30人毎の出社を許可)
  • マスク完全着用(1万枚を超えるマスクを会社で準備)
  • 携帯用アルコール消毒液を持たせる(会社で一人数個分用意)
  • 手洗いうがいの徹底(トイレやオフィスの至る所に消毒液や石鹸などを設置)
  • イオン式空気清浄機を相当数購入し、応接室を含む全ての場所に設置
  • オフィス中のイオン除菌コーティングを実施
  • 体温計の準備、出社する社員並びにご来社頂くお客様に体温を計測して頂く
  • 営業上でもリモートを活用するため、IT重説や電子認証の導入
  • 緊急事態宣言に備え、ボーナス支給を前倒し
  • 緊急事態に合わせ、全社員に一律4万円の特別手当を支給
  • 今後も強気で安い物件は買う
  • 来るべき強いインフレに向けて多くのお客様に不動産を所有してもらう
  • 調達できる限りの資金調達をする(20205月末で現預金30億超予定)

湯藤 善行(ゆとう よしゆき)

株式会社アップルハウス 代表取締役 鈴木優平


鈴木代表のエージェントページ

新型コロナウイルスの影響を受け、これからの不動産投資業界の見通し

先日に緊急事態宣言が出されたのですが、実はその前に不動産投資業界において様々な変化が起きていました。ただ、不動産投資業界と言っても、一色たんにするのではなく、カテゴリごとに見ていく必要があります。

ホテル業界だったり、民泊業界だったり、テナントだったり、実需の賃貸業界だったりとそれぞれに見ていきます。民泊はインバウンドをメインしていたことがあり、今は全く止まっている状態になります。稼働していない物件を普通の賃貸物件に切り替えたり、売却したりなどの動きをされている業社、個人の方が増えています。

ホテル業界は自粛規制がかかっていることから、今まで7080%稼働のところが、510%稼働になってしまうので、大手ホテルは乗り越えられるでしょうが、資金力が弱い、販管費がかかっているような小規模ホテルは、どれくらい長期化することによっても変わりますが、1ヶ月ならともかく、3ヶ月〜半年となると、倒産するホテルも出てくることを想定できます。

テナントに関しては、大手会社に貸している会社なら維持できるかもしれないですが、中小企業をターゲットとする個人投資家は、賃貸先の企業が今回のコロナウイルスの影響を受け、倒産ないしは事業の縮小、リストラも出てきます。そのような事情を考えると、4月、5月、6月あたりにテナントの運営が厳しい状況に迎えるのではないかと思います。

JREITもホテル、テナント、民泊に多く投資している関係で、非常に下がっています。状況からして投資不動産に対しては非常に警戒感を感じています。この状況が長期化すればするほど、価格が下がった土地、物件が出回るのではないかと思います。

なお、弊社が取り扱っている居住用のマンションに関しては、賃貸として住む場所は絶対に需要があります。お金の使い方の中で、娯楽費などに比較して、絶対に住まいと食費の優先順位が高く、どうしても必要な出費となります。つまり、最終の最終まで支払い続けるものになります。3月の状況を見る限りは、賃貸の変化は一切ありませんでした。日経新聞、住宅新報にも記事がありましたが、実は2月、3月の東京の家賃相場は上昇していました。そういった意味だと、住まいに関してはコロナウイルスによる影響は少ないと想定し、より手堅い投資であるのではないかという考え方をしてもいいのではないかと思います。

ただし、居住用の住まいに影響が出るケースもあります。それは法人が社宅として契約されているケースです。その契約をされている法人の売上が下がれば、解約も出てくることを想定されます。今回のコロナウイルスの影響を受けた企業を契約先としている場合は、これから解約されるリスクを備える必要があります。

また、賃貸補助を出ている会社の場合は、今回のコロナウイルスの影響でその補助がストップされ、今まで賃貸補助があるから高い部屋を借りていた方は、本来実質で支払っている家賃の物件に引っ越すという層が間違いなく出てくると思います。

そして、ボーナスカット、給与カットを受ける方々は、今までの住まいより安い家賃の部屋に引っ越すという層も出てくると思います。これはリーマンショックの時によく見受けられたポイントではありますが、同じような兆候も出てくるのではないかと思います。

一方、安い家賃とは言え、鉄筋コンクリート、セキュリティ完備、トイレ・洗面所別、宅配ボックスがあるなど賃貸に対するこだわり、譲れない条件もありますので、そういった条件で考えると、75千円〜9万円の賃貸に対する需要は増えてくる、最も入居してもらえる賃貸ゾーンではないかと言えます。

コロナウイルスでもそうですが、これから今まで想定ができなかった経済の影響が出たとしても、やはり賃貸に対する需要は手堅いであることは分かっていただけるのではないかと思います。不動産投資を検討されている方の参考になれば幸いです。

このような非常事態に備えて、御社の体制について

アップルハウスではリモートワークでの対応、家賃自動送金システムの完備、お客様の要望によるWebでの対面相談などの体制を作っていました。今まで通りの体制で対応しています。

アップルハウスはグループ会社であるCalfを通じて、投資不動産を販売するだけではなく、NISA、イデコ、投信、株の選び方、相続に関する相談、もしくは副業の相談、お客さんによって転職の相談など、お客様のライフプランをサポートするサービスをさせて頂いています。

Calfでは3年前にスタートしたROOMKYEという動画配信を通じて、普段なかなかお会いできない方向けに、不動産投資で失敗した原因分析など様々なテーマを配信しています。このタイミングは今まで以上の取り組みを予定しています。

今回の新型コロナウイルスの影響で資産形成に積極的ではない方が増えていますが、実は今だからこそできること、考えられること、勉強できること、将来はどのような生活をしたいのか、将来の目標を決めるいい機会ではないかと思います。

ある方の言葉ですが、「富士山を登るのに悩まないけど、散歩する時にどこに行くか迷うことがある」。つまり、目標、目的を持って資産形成をすることは非常に重要ということです。このタイミングだからこそ、何を投資するかは重要なことかもしれませんが、何のために投資するのかについてもしっかり考える良い時間ではないでしょうか。

今この時間を将来に向けての自分のあり方、ライフプラン設計を考える良い時間、有意義な時間になって頂けたらと思っています。

鈴木 優平(すずき ゆうへい)

アンナアドバイザーズ株式会社 代表取締役 荒木杏奈


荒木代表のエージェントページ

新型コロナウイルスの影響を受け、これからの不動産投資業界の見通し

不動産価格は株式市場の動きとは違うタイミングで動きます。

不動産市場は、金融市場の動きを様子見から始まり、その後実体経済に影響が出始めてから価格が動き始め、流動性が低いので下落の勢いは強くなります。

不動産価格の下落は、景気が悪くなり、賃料が下がり、物件の価値が下がります。さらに銀行に返済できなくなる人が出てきて、担保物件が売られるようになり、ここに時間が発生する為に、株式とは異なり、遅れて動きます。

2008年のサブプライムローン問題では、担保物件が投げ売られた為に、物件価格が下落しました。

今回新型コロナウイルスによる影響は、金融市場の下落と世界的パンデミックの恐怖で心理的に動かなくなることを考えると、世界的な景気減速は厳しいものになるでしょう。

一方で、これを機に資産運用を真剣に考える人も増えておりますので、分散投資&保証が付いているような比較的リスクの低い、不動産案件への変更される方が今後増えるのではないでしょうか。

このような非常事態に備えて、御社の体制について

弊社ではカンボジアの不動産投資を多く取扱っているのですが、今までは物件のご案内は、リアルでのセミナーや面談がメインでしたが、オンラインセミナーを始めました。

やってみると結構人気で、今までリアルセミナーに来れなかった地域の方々も参加して頂いており、思っていた以上にご好評頂いております。

物件情報も今まで以上にWEB上に掲載するなど、工夫し、カンボジア現地のスタッフとも日々アイディアを出し合っております。

元々、現地に行かなくてもご購入頂ける案件を取り扱いしておりますので、渡航が出来ない点はさほど影響はしておりません。

荒木 杏奈(あらき あんな)

コモングッド株式会社 代表取締役 鈴木大互


鈴木代表のエージェントページ

新型コロナウイルスの影響を受け、これからの不動産投資業界の見通し

【コロナショックは「経済活動×」「金融動向〇」】

「独立系×テック系ファイナンシャルプランナー」としての見解を記述させて頂きます。

2019年初来、コロナショックの影響で、「金」「米ドル」など安全資産を除き金融市場は軒並み総崩れとなりました。これの大きな原因の1つは「人の移動が制限されたこと」で、世界中で人々の経済活動が滞ったことです。

そのため、東京/大阪のホテル稼働率が3割を下回るなど、不動産の中でもホテルや商業施設へのダメージは大きいです。

ただ、「投資用不動産」に関しては、一概にダメージを受けているとは言えない状況です。

「一棟マンション/アパート△」「好立地ワンルーム〇」

2008年のリーマンショックにおいては、金融機関が次々と破綻し、不動産市場への資金流入が激減・収縮したことで不動産会社が破綻したという現象でした。さて、今回のコロナショックで金融機関はどうか?

「かぼちゃの馬車事件」に端を発するスルガショックの影響で一棟融資は元々辛かったですが、区分マンションへの融資姿勢はそれほど変わっておりません。もちろん、投資用不動産の金融機関の窓口で業務を停止しているところもありますが、影響は一時的・限定的で、特に東京23区内の好立地1Rについては、景気感応度が低く、逆に追い風となっていると見ています。

金融機関動向を見ても、東京23区の投資用マンションへの融資が最大60年まで拡大された金融機関もあり、アメリカと比べて小さかった日本の中古市場への評価が高まってきていると見ています。

家賃動向を見ても、東京23区は4年連続で右肩上がりですし、米大手ファンドのブラックストーンが東京の賃貸マンション等中心に総額3,000億円購入したニュースも、年明けに発表されました。

新型コロナウイルスへの懸念が落ち着き、金融機関の業務が再開すれば、現状見送りの体制に入っている方が市場に殺到し、中古マンションを中心に市場が活性化すると思われます。

物件選び弊社へのご相談件数は、緊急事態宣言後の1週間で約20件と、過去最多を記録しました。「AI/ビッグデータを活用した勝てる物件の選定」を武器に、「信用を活用した実物資産」のポートフォリオとして、好立地の投資用不動産の選び方をご相談者と一緒に考えております。

このような非常事態に備えて、御社の体制について


固定費がかかり売上を上げ続けなければならない「不動産会社の営業マン」や「保険会社の営業マン」と異なり、我々は少人数精鋭の「独立系FP」の強みを活かして、関わる人の安全を第一に考え、業務を完全にオンラインで遂行しております。

「zoom相談」で、リモート環境を活かして、お客様のポートフォリオ設計を毎日のように実施しています。

「オンラインセミナー」では、『【コロナショック!緊急オンラインセミナー】今知っておくべき金融・経済事情』などのセミナーを行い、全国からのリモート参加を頂いております。

また、CSR(企業の社会的責任)として顧客向けにマスクを配布していく「pay forward project」を展開準備中です。

我々ベンチャー企業が元気に企業活動を続けることが、日本を支える底力になると思っておりますので、リモートでもご相談者に親身に寄り添い、「テクノロジー×人の力で後悔しない資産づくり体験を共に創る」のビジョンのもと、引き続き、ご相談者に喜んでもらえる企業努力を進めてまいります。

鈴木 大互(すずき だいご)

なお、後編では下記の方々にインタビューを伺いました。ご興味がある方はぜひお読みください。

  • トラスティーパートナーズ(株)関野代表
  • (株)明光トレーディング   立花専務
  • (株)ウィルプライズ     荻原取締役
  • (株)SRコーポレーション   高澤マネジャー

新型コロナウイルスの影響を受け不動産投資業界の見通しは?専門家の見解をご紹介(後編)

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