不動産投資で空室リスクに悩まれている方の中で、対策としてサブリースを検討されている方も多いのではないでしょうか。
しかし、サブリースによる不祥事が多くある中で、本当に利用していいのかと不安に思われている方も少なくないでしょう。
実際にサブリース自体は悪いサービスではないですが、契約内容や仕組みについて、きちんと理解していないことによって失敗された方が多いです。つまり、失敗しないためには、きちんと仕組みなどについて理解することが大切です。
そこで今回は、サブリースの仕組み、サブリースで注意すべきポイントについてまとめました。これからサブリースを検討されている方は、ぜひ参考にしていただけますと幸いです。
目次
１、サブリースの仕組みとは？
サブリースの仕組みは、一般的な賃貸契約と大きく下記2つの違いがあります。
- （１）賃貸契約先はサブリース会社になる
- （２）空室期間中も家賃収入がある
では、それぞれについて見てみましょう。
（１）賃貸契約先はサブリース会社になる
一般的な賃貸契約の場合、オーナーは直接に入居者と賃貸契約を締結するのですが、サブリースの場合、オーナーが契約する先はサブリース会社になります。これはいわゆる一括借上げになります。
サブリース会社がその先で入居者を見つけて、入居者と賃貸契約を締結し、部屋を転貸する流れになります。
（２）空室期間中も家賃収入がある
これはサブリースの最も大きなメリットと言えますが、たとえ部屋は空室でも、契約で決められた賃料が毎月得ることができます。
一方、デメリットとしては、サブリース会社は空室率を考慮して、実際にオーナーに保証する賃料は相場賃料より低くなります。大体相場賃料の90％となるケースが多く、相場賃料が10万円の部屋をサブリース利用する場合、実際に得られるのは9万円となり、年間12万円の家賃収入が少なくなります。
２、サブリースで失敗しないためにチェックすべきポイント
サブリースで失敗しないようにするには、契約内容についてきちんと理解することです。
実際にサブリースを締結する時に、下記ポイントをおさえてきましょう。
- （１）保証賃料の見直し期間
- （２）解約条件
- （３）免責期間
- （４）支払日
では、それぞれについて見てみましょう。
（１）保証賃料の見直し期間
一括借上げでよく間違えて認識されるのは、賃料は契約期間中にずっと同じ金額であることです。実は、サブリースの場合は、基本２年ごとに賃料の見直しという内容になっています。
従って、ずっと同じ賃料で収支シミュレーションをするのではなく、2年ごとに賃料が横ばい、もしくは少しずつ下がっていくことを認識しておく必要があります。
（２）解約条件
サブリースの場合、解約により違約金が発生するという縛りをされている会社が多くあります。
中には、半年前通告でも違約金発生する会社がありますので、契約する前に解約条件も必ず確認するようにしましょう。
（３）免責期間
サブリースの場合、新築や退去して一定期間において免責期間と設けている会社が多いです。一般的には、免責期間は1〜3ヶ月と設定されているケースがほとんどです。
空室期間でも安定した家賃収入を得るためサブリースにしたのに、結局免責期間が長いと加入するメリットを感じられなくなるので、この免責期間も含めて、サブリースを検討することが大切です。
（４）支払日
一般的には賃料で融資への返済をされる方がほとんどなので、融資への返済日と賃料の入金日を確認する必要があります。
賃料の入金日より融資への返済日が早い場合、事前に口座に返済額を入れておく必要があります。
３、サブリースの失敗例を知っておくことが重要
では、実際にサブリースを利用して、どのような原因で失敗したのでしょうか。
以下にて3つの失敗例をピックアップしましたので、同じような失敗を繰り返さないよう参考にしてみてください。
- （１）実際の入居者を把握していなかった
- （２）賃料見直しを考慮していなかった
- （３）サブリース会社の倒産
では、順番にみていきましょう。
（１）実際の入居者を把握していなかった
サブリースの場合、入居者の選定など本来オーナーが対応する作業は、全てサブリース会社が対応することになりますので、オーナーはほとんどやることがありません。
毎月決まった賃料が入金されますので、実際に自分の部屋にはどんな人が住んでいるのかほとんど把握していないオーナーが多いです。ずさんな住み方をされて、退去するタイミングで、設備の交換などで部屋の原状回復に数十万円もかかってしまったケースもいます。
実際にご自身で入居者の審査をする必要はないですが、自分の部屋にどんな人が住んでいるのか定期的に確認するといいでしょう。
（２）賃料見直しを考慮していなかった
上記にも書きましたが、一般的にはサブリースの賃料見直しは2年ごとに行っています。
中には、契約内容をきちんと確認せず、契約期間中にずっと同じ賃料と思いこみ契約したのですが、実際に賃料が見直しされるタイミングで減ってしまい、融資への返済額よりも低くなり、毎月手出し状況での維持が難しくなったため、最終的に物件を叩き売りされ、大きく損出を出して失敗した方もいます。
契約内容をきちんと確認し、賃料の取り決めにくれぐれも注意する必要があります。
（３）サブリース会社の倒産
サブリースの場合、オーナーが対応する作業がほとんどないため、実際に毎月はきちんと決まった入金日に入金があるのかどうかの確認をしていないオーナーも多くいます。
可能性は高くないですが、サブリース会社が倒産する可能性はゼロではありません。中にはサブリース会社の倒産により、数ヶ月の家賃収入を損出してしまったオーナーもいます。ただでさえ、相場賃料より低い賃料になっていますから、大きな損出をかぶることになります。
会社が倒産する理由が最も多いのはお金のやりくりです。従って、倒産の前に入金が遅れるなどの前兆があります。きちんと毎月の入金を確認することによって、そのような前兆に気づくことが可能ですので、どんなに忙しくも入金確認は必ず行うようにしましょう。
４、サブリースを利用した方がいいケース
サブリース契約を利用することによって、相場賃料より得られる賃料がやすくなります。月1万円でも安くなれば、年間12万円の損出になります。
一般的には人気のあるエリアにある物件であれば、あまりサブリースをオススメしないですが、やはり家賃収入が少なくてもいいから、きちんと毎月安定した賃料を得たい方にはオススメします。
実はどんなに人気のある物件でも、一回退去がでるとやはり1ヶ月間の空室期間が出るケースが多いので、月10万円の部屋なら10万円の収入が一気に減るので、サブリースとの収入の差と比較してみるのもいいでしょう。
なお、サブリースについて下記動画にもわかりやすく解説していますので、ぜひ合わせてチェックしてみてください。
