不動産投資には様々な都市伝説的な説が存在していますが、本当にそうなのでしょうか。
そこで不動産投資業界に10年以上いる私が、不動産投資業界に伝えられている都市伝説的な説を数回に渡り徹底解説します。
果たしてその伝説は嘘なのか真なのか…？
こちらの記事をお読み頂きご自身で理解し、確かめてみてください。不動産投資を検討されている方は、ぜひ最後までお付き合いください。
目次
１、建物が古くなったら家賃が下がるってホント？
不動産投資を検討される際に、よく建物が中古になったら家賃が下がると思われている方が多いのではないでしょうか。
- それはイメージからでしょうか？
- それともデータからでしょうか？
恐らく多くの方がイメージからではないでしょうか。
なぜならば、車やマイホームなど、ご自身が使っていたものを売ろうとした時、使用頻度によって値段が下がったり、逆にご自身が物を買おうと思った時に、中古品だと安く買いたくなるからだと思います。
つまり消耗品のような感覚、自己使用するものをイメージしてしまうのです。
しかし、投資用の不動産は自己使用しませんし、長く住んだからと言って需要の高い場所であれば家賃を下げる必要はありません。
（１）不動産投資は投資商品である
不動産投資は物である以上に投資商品（金融商品）なのです。
なので「家賃が●●円を取れているから価格は○○万円」といった収益からみた収益還元法を活用して値段が決まることがほとんどです。
物件の管理がしっかりしていて、内装もきれいにクリーニングしていたら、築9年と築12年の違いはプロでもほとんど見わけはつきません。
なので築10年経ったから古い、築20年経ったから家賃を下げなければといった考えや決まりはありません。
皆さんの中にも、賃貸契約で住まわれていて、更新のタイミングで築10年になったから家賃を下げてもらえたなんて経験はほとんどないでしょう。
万が一あったとしたら、よっぽど借り手に困ったお人好しのオーナーさんだったとしか考えられません。
つまり、答えを言うと「築年数が古くなったから家賃が下がる」という説は嘘です。
（２）東京の家賃相場は上昇傾向にある
中には、「需要の低いエリアで、全く同じ金額、全く同じ駅徒歩距離で、築年数が数年新しい物件が、真横にあった場合は家賃を下げざるを得ない」という可能性はあります。
それでもまだ買ってから10年後、20年後はさすがに家賃が下がるのではないかという不安と疑いが残る方は下のデータをご覧ください。
出典：2020年6月8日発行 住宅新報より切り抜き
投資物件の対象となるワンルームマンションにおいて、黄色く表示されたところは、家賃相場が前年に比べて下落したタイミングになりますが、下落している期間はITバブル前とリーマンショック後のみです。
それ以外の時期は全て家賃相場が上昇しており、10年20年と長い目で見れば見るほど、東京の家賃相場は上昇傾向にあります。
例えば2003年8月の平均値70,743円に対して、2020年4月の平均値は73,797円と約3,000円上昇しています。
2003年の新築で考えても17年経っても、家賃は下がらないどころか上がっているということです。
2003年に買った人たちも、当時は自分の部屋が家賃下がっていくかもしれないと思っていたかもしれません。
（３）家賃は「物価」と「需要」で決まる
新築は年間3,000戸も建たないのに対して、東京に移住してくる単身者は毎年数万人を超えます。つまりほとんどの方が中古物件に住むしか選択肢はないのです。
従って、築年数よりも利便性と生活環境と室内設備に需要があればあるほど、家賃は高くなります。
そして物価は30年前と比べても高くなっており、今後も政府は物価上昇率2％を目標に掲げておりますので、下がることは考えにくいでしょう。
もちろん所有している部屋の入居者が気に入ってしまってずっと出ていかないから、家賃が上げにくいとか、賃貸管理業者が非協力的で賃料上げを提案してくれないなど、部屋によっても個体差はありますが、全体を俯瞰して見ると、賃貸需要の高い東京のワンルームの家賃は下がらないということが言えます。
２、新築物件の方が節税できるって聞いたけどホント？
よく面談者からこの質問を受けますが、どういう仕組みの話なのかを詳しく聞いてみると
- 「新築は建物代金が新品の為、高いから減価償却の対象となる金額が大きいから」
という話でしたが、これは本当なのでしょうか。
まず簡単に減価償却と節税の仕組みの説明をさせて頂きます。
（１）減価償却とは？
物は使えば古くなり、価値が下がっていきます。この減価分を商品上は経費として計上することが出来ます。
人に貸している建物に関しては、確定申告をした際に、減価償却費として経費として計上することができ、減価償却費が大きければ大きいほど、帳簿上の赤字が出来る為、節税効果が大きくなるという仕組みです。
ではこの減価償却費は何で決まるのでしょうか。
区分所有権のマンションを例に見てみると、不動産価格は建物代金と土地代金とに分かれます。そして減価償却費の対象になるのは建物です。
なぜ建物しか減価償却になるかというと、土地は経年しても減価しないからです。
この話だけ聞くと確かに中古マンションよりも新築マンションの方が、建物が新しい分、価格が高く、減価償却費も大きく出せそうな気はします。
ところが実際の建物代金には消費税がかかりますので、売主業者としては建物価格を抑えた方が、納税する消費税も少なくて済む為、実はあまり大きくしない傾向にあります。
「消費税は建物にしかかからない」＝「消費税が建物価格を決めている」とも捉えられます。
つまり、売主の納める消費税次第で建物価格が変わるということです。
通常中古の建物価格は仲介の場合、売主が個人のケースが多い為、固定資産税の土地部分と建物部分の按分から建物代金を算出して消費税を決定しますが、売主が不動産業者の場合は、納税業者である売主が消費税額を決めますので、建物価格を大きく設定して消費税を多く納める分には問題ありません。
一方、中古売主業者は高い消費税を納税したくないので、この手法を用いるところは少ない為、比較的に新築業者の方が、建物代金＝減価償却費も高くなる傾向はあるようです。
ただし、新築物件だから節税効果が大きいというよりは、もっとも理想なのは「家賃が低いのに減価償却費が高い物件」が一番収入よりも支出が大きくなりやすく、節税効果が高くなると言えます。
新築物件は家賃も高い傾向にありますので、減価償却費が高く出せたとしても、家賃も高いケースが多く、経費が収入を上回らず、節税効果が高くなるかは難しいところがあります。
減価償却費を高く出せる、節税効果が高い物件を扱っている中古マンション売主業者もいますので、大きな節税効果にご興味あれば私にご相談ください。
