緊急事態宣言が出てから一か月以上が経ちましたが、感染者は減っているものの未だに毎日のように感染者が増えていることには変わりません。
大変辛い時期ですが、ここで隣国のように気を抜いたら再び多くの感染者を出すことになりますので、出来るだけ「ステイホーム」を心がけましょう。
さて、経済がほとんど停滞している中で、不動産投資ローンの見通しについて気になる方も多いのではないでしょうか。そこで今回は、日々金融機関とやり取りをしている私が、新型コロナウイルスの影響で変化しつつある金融機関の対応などについてお話します。
これから不動産投資で融資の利用を検討されている方に、大変お役に立つ内容になっていますので、ぜひ最後までお読みください。
１、不景気になると銀行の間口が狭くなる？！
さて、いきなりですが好景気と不景気、通常金利が上昇するのはどちらでしょうか？
答えは「好景気」です。
では好景気と不景気、銀行が間口を広げて積極的に融資をするのはどちらでしょうか？
答えは「好景気」です。
現在、新型コロナの影響で、世界的にはロックダウン、日本では緊急事態宣言が出され、個人経営店をはじめ、多くの国民が今まで通りに仕事が出来ずに、株価も下がり景気は良くない方向に向かっております。つまり「不景気」です。
こういう時期に入ってくると、不動産投資における金融機関は融資の条件を厳しくしたり、融資の募集枠を狭めてしまう傾向にあります。
通常の住宅ローンや、事業融資とは違い「必需品」ではない不動産投資は不景気には貸し渋りをするのです。
つまり今まで融資が通った方々の多くが、今後融資が通りづらくなる可能性があるということです。
２、リーマン・ショック時における事例
2008年に起きたリーマン・ショックの時で検証してみます。
リーマン・ショックとは2008年9月15日にアメリカ合衆国の有力投資銀行であるリーマン・ブラザーズ・ホールディングス（以下、リーマンと略）が経営破綻したことを発端に、連鎖的に世界規模の金融危機が発生した事象の総称です。
このリーマンの破綻を皮切りに多くの企業が倒産に追いやられるという、世界的不況に陥りました。
当時リーマンは低所得者向けの住宅ローン（サブプライムローン）を証券化し販売したが、返済が滞る債務者が増え、負債総額約６０００憶ドルという空前の破綻を招きました。
これはいわば「貸してはいけないような人々にお金を貸した代償」とも言える現象です。
この教訓から現在はリーマン・ショックの二の舞を出さないように、不動産投資における融資条件も再び厳しいものになりました。
このリーマン・ショックから、2012年12月以降「アベノミクス」と言われる政策の一つに金融政策が挙げられるまでの約4年間は不動産投資業界も不況で、金融機関の融資は非常に厳しい条件になり、高所得者だけが借りられる時代が訪れました。
その後、黒田総裁により「ゼロ金利政策」「マイナス金利政策」が打ち出された影響で、不動産投資における貸出金利も下がり融資条件も前代未聞に緩くなりました。
その結果として2018年に起きたスルガ銀行や西京銀行、西武信金などによる不正が起き、一棟不動産投資に対しては厳しい状態になりました。
一方で区分所有マンション投資に関しては、緊急事態宣言前までは非常に順調でした。
３、現在の金融機関の状況と今後の予想
では、このマンション経営に対する融資の現在の状況は、どういった状況かをお話しますと、現在不動産投資向けの金融機関の多くがテレワークを実施しており、対人面談に関しては延期している金融機関がほとんどです。
さらにWEB面談や電話面談を行っている金融機関でも、通常の決済スケジュールよりも大幅に遅れている状況です。
（１）融資の条件が厳しくなることを予想される
一方で、株価の大暴落からか不動産に資産を置き換えようとする投資家が増えているのも事実です。
こうなってくると、金融機関が過去の事例で考えられる行動の一つが「間口を狭める」という動きです。
今後予想される展開としては、例えば今までは年収500万円の方にも融資していたところ、年収600万円以上の方にしか融資しないといった、条件を厳しくする動きが予想されます。
（２）融資を受けるタイミングに注意する必要がある
さらに気を付けたいのが、不動産投資を今年ではなく来年あたりに始めようとお考えの方です。
理由としては、今回の新型コロナの影響で、大手企業にお勤めの方でも夏のボーナスや冬のボーナスもカットや減額されてしまうことが予想できます。
そうなると、来年不動産投資を始めようとしても「直近3年分」の源泉徴収票を基に金融機関は融資をするかしないかを判断する為、過去3年の直近の年収が前年度より大幅に下がっていると金融機関は融資をしないことが通例です。
また、年収が下がるということは融資枠も必然的に下がります。
基本的には年収の8倍までが融資の上限ですから、年収が下がるとその枠は減ります。
出口の見えない新型コロナの影響で経済が安定しない中、不労所得を早めに作ることは大変重要です。
私自身もマンション経営をしており、そこからの収入と節税効果に大変救われております。
不動産投資をお考えの方は本当に早めに動かれることをお薦めします。
