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今回ご相談頂いた売主様であるK様とは、物件売却の電話営業からお付き合いが始まりました。

10年前に新築で購入した都内の1Rを売却したいということで、ご相談をいただきました。

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1、面談結果

愛知県在住のK様とお会いしたのは初めてお電話した日から1週間後でした。

お仕事が大変お忙しく休日にお時間を作って頂きました。

K様から情報を伺いして、私の方から3つのプランを提案させていただきました。K様の場合、このまま所有して頂くこともできましたが、物件を購入した当初は営業がしつこかったという理由で始めたとのこともあり、売却するという決断に至りました。

以下にて具体的な提案内容について書いていきますので、参考にしてみてください。

2、K様の属性

  • 年齢:50
  • ご年収:700万円
  • 金融資産:現金500万円
  • 相談内容:今所有している投資マンションの売却を検討していて、今後の運用方法も合わせて相談したい

実際にご相談いただいた売却されたマンションは下記の概要です。10年前に頭金をほとんど入れずに2物件とも同じ不動産投資会社から購入しております。

  • 築年数:築10
  • 1R
  • 広さ:20㎡台
  • エリア:東京都中野区
  • 残債:1,750万円

3、私の提案内容

K様が所有している物件の賃料が85,000円と、新築時から変わっていなかったです。

家賃収入の85,000円に対して、管理費・修繕積立金を差し引くと手取り賃料が約75,000円で、融資への返済、賃貸管理費などの諸経費を差し引くと、毎月は約13,000円のマイナスで所有しています。

上記の内容を踏まえて、私は3つのプランをご提案させいただきました。

(1)マンションを売却する

築年数10年の物件なので、リフォームなどは一切せず、持ち出しが出ないような形での売却をご提案しました。

(2)繰り上げ返済

K様は500万円の現金が持っているので、各物件に250万円ずつ繰り上げ返済をして、集金代行契約の解除をご提案しました。

繰り上げ返済をすることによって、月々のキャッシュフローがよくなり、7,000円のプラスを出すことができます。

(3)現金500万円で区分を購入

ちょうど諸費用込みで500万円で購入できる物件がありましたので、そちらを購入して既存物件の収支改善を提案しました。

新しく購入する物件は、管理費・修繕積立金を差し引いた手取り賃料は約40,000円になりますので、既存の2物件と合わせると、3物件キャッシュフローは約14,000円のプラスになります。

(4)不動産投資に興味がないことから売却することにした

上記3つのプランをご提案させていただきましたが、K様はそもそも不動産投資自体にご興味がなく、今後も継続していくお考えがありませんでした。

よって、物件の売却を選択されました。

弊社のお付き合いのある一般のお客様、業者様に物件紹介を行ったところ、すぐに何組かお声がかかり、最終的にK様は1円の持ち出しもなく、不動産会社様に売却する形で決まりました。

担当者から一言

K様は10年前の購入時にあまり前向きではなかったのですが、営業マンから勧められるがまま2件を購入しました。

断る事ができず購入をしてしまい後悔をされていたみたいで、なにか手を打たないとマイナス収支は今後も大きくなる可能性も高かったので、売却する意思が強かったです。

御本人の意向としては売却をしてスッキリ心配事がない生活を送りたいと仰っておりました。