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T様は、もともと弊社の別の営業が担当でしたが、その担当営業が退社してしまったため、私に担当引継ぎという形でお会いしました。

1、相談結果

家賃の見直し、物件のリフォーム及び広告費の見直しによって、わずか2ヶ月で「満室」になりました。

2、相談した内容

はじめにご挨拶という形でお会いして、いろいろとお話をしていく中で、T様から

5棟の物件を所有しているのだが、その中の一棟がどうしても賃貸がつかず、収支がマイナス状態が続いている。家賃を下げてしまうと収支がさらに悪くなるため、家賃を下げることは望ましくない。

と、実は悩みを抱えていらっしゃることを話してくださいました。

3、提案内容

具体的な改善案を出す前に、まず現状分析をさせて頂きました。

(1)現状分析

入居率が悪い一棟だけの収支ではなく、5棟全体の収支の把握し、必要な改善をすると考えていました

そのため、以下のような確認作業を行いました。

①管理状況

T様は、大小合わせて5棟の不動産を所有しており、管理会社はすべて違う会社が行っています。

本業で若くして管理職につき精力的に働いていらっしゃることもあり、物件ごとの空室数こそ把握していらっしゃいますが、それ以上の詳細についてはそれぞれの管理会社様に任せっきりです

②5棟の収支状況を把握する

T様と一緒に5棟全体の収支がどう推移しているのかを、把握することからスタートしました。

■収支状況について

  • 稼働率: 5棟のうちの4棟は平均「92~93%」
  • 家賃収入:2年間で微増している
  • 空室状況:ずっと同じ部屋が空室で、空室期間は平均して10カ月、平均家賃は約4万円、空室数からして「約500万円」の損失をしている

■空室の原因

管理会社から、以下の理由で放置されていました。

  • 家賃が高い
  • 広告費を出していなかった
  • 修繕は入居者がついてから

など。

■対策案

上記の状況を踏まえて、T様と

  • 家賃を下げた場合1年で減ってしまう家賃金額はいくらなのか
  • 先に修繕を行って、早急にインターネット募集をする重要性
  • 広告費の必然性

など、2人でしっかりと検証し、

  • 周辺相場まで家賃を引き下げ、広告費や修繕費用を捻出すると対策方針を決定して、すぐに管理会社様に情報を反映していただきました。

4、今の状況

空き物件の賃貸条件を変更してから1日目に、まず1部屋問合わせと物件案内が入りました。

1か月を経過したところ、3部屋が契約まで至りました。

賃貸管理で重要な「繁忙期」より前に打ち合わせを行うことができたことによって、募集条件を変更して2カ月後に、空室をすべて埋めることができました

5、担当者からの一言

今回、空室をうめるために、広告費やそのままにしてしまっていた修繕費用など、一時的にかなり大きな出費が発生いたしました。

しかし、全体的な収支としては、空室が続いた場合にT様が回収できなかったであろう損失金額の「1/5」の金額で、空室を埋めることができました

5物件ともそれぞれの管理会社で、自社が管理していないほかの物件の収支は把握していないこともあり、今回のように空室が続いていたりしても、修繕や広告費、家賃の件など、さらにオーナー様の収支を悪くするような提案はとてもしづらいものです。

不動産投資をしていると、空室が続くことによる心理的ストレスは相当なものになります。

T様にはほかの物件の運用はうまくいっていたため、一時的な負担をすることを納得してもらい、空室率改善につながりました

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