今回は、私に相談をしたことで港区のマンションオーナーになられた方の成功事例をお話します。
はじめに、私は定期的に個別で無料相談会を開催しております。
この相談会の趣旨は、相談者の「目的」「目標」「性格」に応じて
- 「投資方法」
- 「投資商品選定」
- 「投資金額」
- 「投資後のビジョン」
この4つを指南する、いわば投資商品のトータルプロデュースを行います。
その際、目的や性格などによっては、必ずしも不動産投資を薦めておらず、他の投資商品もご紹介することもあります。
というのも不動産投資をやろうと思っている方の大半は、不動産投資しかないと思い込んでいる方や、それ以外の方法を知らない方が多く、全員が不動産投資に向いていて、全員が成功する投資ではないからです。
そのうえで、目的や目標や性格が不動産投資に適している方には不動産投資をお薦めしています。
ただ多くの不動産会社は、自社の商品を売り込むことに必死になり、本人の性格や目的、融資枠などを無視して不動産投資を提案することも多々あります。
では、どのような方が不動産投資に向いていて、どのようなやり方が、その方に適しているのかを、ひとつの成功事例をもとにお話させて頂きます。
それではまず相談者の内容から見ていきましょう。
目次
１、相談者Aさまの属性
- 年齢：34歳
- 職業：会社員（上場企業）
- 家族構成：独身（実家住まい）
- 勤続：8年
- 年収：560万円
- 借入：なし
投資目的
年金対策・資産形成
投資目標
６５歳までに年収300万円以上・貯金3,000万円以上
Aさまの性格
石橋を叩いて渡るタイプ・社交的ではない・真面目な方・趣味にはお金を使いたい
２、不動産投資の年収は？Aさまの現状分析
初めの面談でこういった話を聞きだした私は、他の投資商品をやっているかを確認しました。
Aさんは他には、株を200万円程度運用しているのと、生命保険で毎月20,000円も加入していました。今から3,000万円を貯金するには、毎月約70,000円も貯金をしなければならなく、その他の支出も計算していくと、毎月手取り収入が約23万円のAさんではかなり現実味のない数字になりました。
もちろん年収が上がっていく上場企業にお勤めなので、いずれは可能かもしれませんが、将来的にはご結婚費用やマイホーム購入、教育費などを考えると、とても毎月7万円の貯金をしていくのは困難であることを知って頂きました。
また、株式投資も正直塩漬け状態の株を持っているだけで、換金する気になれない状態ということでした。保険に関しては、先輩から営業マンを紹介されて、言われるがままに加入しているという状態でした。
そんな中、会社の同僚から不動産投資の話を聞き、興味を持ったことがきっかけで、不動産投資を考えるようになったそうです。
３、不動産投資セミナーへの参加がきっかけになった
最初は様々なセミナーに参加し、知識を入れようと考えていたが、どこの会社も「新築が良い」「中古マンションが良い」「一棟新築が良い」と自社の商品アピールに聞こえてしまい、正直、何が自分に適しているのかが分からなくなってしまったとのことでした。
そんな中、私が所属している株式会社WALLMATE不動産主催の「旅館業セミナー」に参加されたことで、私の存在を知り、相談をしたいと申し込んできました。
旅館業に関しては魅力的だが、旅館業をやるには融資の枠と自己資金が足りないこともあり、断念していたとのことでした。
そこでこれらの現状と、Aさんの性格を考えると負担なく無理なく、将来的な収入源を築いていける、都心3区の資産価値の高いマンション経営が適切であることをお伝えしました。
４、実際に提案した物件は？
Aさんには実際に紹介したのは下記物件です。
紹介物件
- 場所：東京都港区 JR山手線 駅前1分
- 金額：3,120万円
- 築年数：13年
- 家賃：109,000円
- 管理費・修繕積立金：9,930円
- ローン金額：3,070万円
- ローン年数：35年間
- 金利：約1.64％（死亡保障＋ガン保険付き）
- 月々の収支：―約4,000円
この物件を紹介した理由は主に３つあります。
- 安定的に家賃収入が取れる、都心3区、港区の駅前1分であること
- 将来的な売却を見据えた場合でも、駅前の再開発などの影響で資産価値が高くなる可能性があること
- 新築物件と比べても月々の持ち出しが少なく、自己資金も少額で始められること
こういった理由から、こちらの物件を扱う不動産業者を紹介しました。
私のコンサルの特徴の一つとして、自社で扱うものが、必ずしも相談者にとって正解とは限らないというポリシーがあります。
ですから、その方が本当に成功するイメージができる商品を扱っているのが、他社であればためらわず他社を紹介します。もちろんその紹介する業者に関しても、信用度の高いところになります。
そして常に業者がどのような物件を取り扱っているかをタイムリーに把握すること、金融機関に精通していること、一棟、区分、土地活用、ビル経営、旅館業、その他不動産活用に精通しているからこそ、相談者の方に何が一番適しているかをアドバイスすることが可能です。
５、不動産投資は需要とバランスが重要
そして不動産投資は入居者の需要が一番大切な要素になります。
- どんなにオシャレな新築でも、立地が悪ければ借手は付きません。
- どんなに立地が良くても、外観が悪すぎたり、内装や設備が充実していないと借手は付きません。
- どんなに立地が良くても、家賃が高すぎると借手は付きません。
- どんなに家賃が安くても、不便な立地では借手は付きません。
- どんなに満室想定利回りが高くても、将来的な借手がいなければ、負の財産になります。
このように様々な要素で、不動産投資は賃貸需要が全てであり、バランスが重要です。
その中で、区分マンションを選ぶのであれば、立地が特に重要になります。
都心３区（千代田区・中央区・港区）と呼ばれるエリアは常に再開発が行われており、再開発が入ると、新しいオフィスが建ち、そこで働く人が増えます。
すると、その駅の沿線に住みたいと思う人が増えて需要が高まり、需要の高いエリアは家賃が上昇したり、売却時に高く売れるケースも往々にしてあります。
もちろんその他の理由で、需要が増えたり、売却時に高くなるケースもありますが、その確率論を上げるのであれば、再開発エリアか、その沿線にあたる立地の良い物件が良いのです。
６、Aさまは区分マンション投資をスタートした
そしてAさんは私が紹介した不動産業者から、提案物件を融資利用して購入しました。
この融資利用に関しても、Aさんが最大限支出を抑えられる金融機関を選びました。これからも年収は上がる方ですので、将来的には2件、3件と所有物件を増やしていき、老後の収入源を現金ではなく、家賃収入で確保するやり方を薦めています。
まとめ
Aさんの場合は、融資条件や性格、現況資産などを考慮して区分マンションを薦めましたが、相談者によって、薦める不動産投資、そして不動産投資に限らず投資商品は異なります。
何の不動産投資が良いのかではなく、何が自分に出来て、何が自分に適しているのか、その答えを知りたい方は、是非ご相談ください。きっとお力になれると信じています。
