分散投資先として海外不動産投資を検討されている方も多いのではないでしょうか。
アメリカから始め、カンボジア、タイ、フィリピンなどとする東南アジアにも人気を集めています。
ご自身が住んでいる日本国内の不動産投資をする際にも注意すべきポイントがたくさんがあるのに、海外の不動産投資となるとなおさら不安に感じる方も少なくありません。
そこで今回の記事では、分散投資の重要さ、海外不動産投資をする際におさえておくべき重要なポイント、カンボジア不動産投資がプロに選ばれている理由、カンボジア不動産投資に向いている方の特徴などについて書いていきます。
これから海外不動産投資を検討されている方、カンボジア不動産投資を検討されている方はぜひ最後までお読みください。
目次
１、なぜ海外不動産投資をする？資産運用には「分散投資」が鉄則
資産運用の鉄則として投資の世界でよくいわれる言葉に、「タマゴは一つのカゴに盛るな」というものがあります。
これは、資産運用の対象が一種類だけになってしまうと、その投資商品の値段や評価額が下がったときに、すべての資産が影響を受けてしまうことを意味しています。
ではどうやったらそのようなリスクを回避できるかというと、複数の資産に投資を分散させておけば、そのような事態は防げます。
しかも、投資商品には資産ごとに値動きの特徴がありますから、それぞれ別の値動きをする商品に資産を振り分けておけば、あるものが下落しても他のものの価格が上がるというように、互いに補完し合って、資産全体でみると成果につながりやすくなります。
こうした理由から、資産運用は「分散投資」が鉄則となっています。
そして分散投資では、リスクマネジメントのために安定性の高い商品に軸を置きつつ、成長性の高い商品にも資産を振り分けて運用するのが鉄則です。
２、海外不動産投資で重要なポイントとは？
では、海外不動産投資をする際に押さえておくべき重要なポイントとはなんでしょう。最も基本となる前提条件は「成長性」です。
そして、成長性は２つの視点に分けて考える必要があります。１つは投資対象の不動産がある「国の成長性」、もう１つは投資する「物件そのものの成長性」です。
通常、不動産価格はその国の成長率に比例すると言われており、安定的に成長する国では、不動産価格も継続的に成長するケースがほとんどです。
なかでも、経済成長率が高い新興国は魅力的な投資先となりますが、ただ新興国であれば良いというわけではありません。
いくつかの選択基準にあてはめ、より有力な投資先を選定する必要があります。
まず考えるべきは先ほどお話しした国の成長性です。
国の成長性は、前年度からのGDP成長率を見ればわかりますが、その点以外にも考慮すべき点があります。
その例として、内戦の影響で47%を超えるマイナス成長だった南スーダンは、内戦が終わった後の2013年には27.06%と大きな成長を見せましたが、翌年には10%超のマイナス成長に転落するなど、安定感がありません。
成長余力があることは投資先としては魅力的に映りますが、裏を返せば経済基盤が弱いということでもあるのです。
また、新興国の成長が、海外資本に支えられているということも忘れてはいけません。
急激な成長によって人件費の高騰などが起こった場合、海外資本が他の国を求めて流出し、バブルがはじけて一気に不動産価格が下落するリスクもあります。
これらのリスクを考慮すると、投資先として選ぶべきなのは、高すぎない成長が安定的に継続している国ということになります。
成長性の次に見るべきポイントは、インフラや治安、税制などといった社会的コストです。
第一に、インフラ整備は産業発展において必須要素ともいえるでしょう。
空港や港湾、道路、鉄道などの交通インフラに加え、電気、水道など生活インフラの向上によって、居住圏や生活圏の質的な向上が起こり、不動産需要の拡大が起こります。
そして、投資不動産の借り手が外資進出によって現地へ赴任する層であることを考えると、避けて通れないのが治安の問題です。
日本のように安全で法律が整備されているような国はほとんどなく、治安のリスクは新興国では避けて通れない問題です。
投資物件の隣接地域の治安だけでなく、国全体の不安定さを考慮しなければリスクも大きくなりますから、現地の情報収集は欠かせないといっていいでしょう。
また、海外不動産の購入や保有、売却をするにあたって、必ずコストがかかることを忘れてはなりません。
新興国では社会情勢の変化によって比較的短時間のうちに法律の内容が変わったり、新しい法律がつくられたりすることも少なくないので、その点を理解した上で投資先を考える必要があるのです。
海外不動産投資をする際には、国を様々な視点で観察し、有力な投資先を選定することが大切です。
３、分散投資先としてのカンボジアの魅力は？海外不動産プロに選ばれている理由
近年、海外不動産に投資する動きが加速していて、高い成長性を誇る東南アジアが注目されています。
そして私は、数ある東南アジア諸国の中でもカンボジアをオススメしています。
その理由として、
- 東南アジアで唯一、米ドル建てで所有することができる
- 非居住者でも口座開設ができる
- 海外送金は無制限
カンボジア不動産投資について詳しくは知りたい方は、下記記事を参照にしてみてください。
上記3つの点以外に今回はこちらの記事では、政治・社会情勢の観点から見た、カンボジアの魅力をお伝えしたいと思います。
政治・社会情勢の観点からその魅力をお伝えすると、その一つに、政権が安定していることが挙げられます。
政権の顔ともいうべきフン・セン首相は、35年にわたってカンボジアの復興と、外国からの投資導入を積極的に進めてきました。
圧倒的な実績を誇る政治家が率いる国として、政権が長期安定化している点は、他の東南アジア諸国と比べて大きなアドバンテージです。
一方、カンボジアの投資における課題もご紹介しておくと、法制度の未整備や不透明な運用への指摘、そして電力、物流、通信などのインフラ設備の未整備があります。
ですが、これらは時間をかけていけば十分に解消可能な問題です。
この点を差し引いても、投資において、代金回収リスクや取引リスクを問題点として挙げる声は少なく、政治・社会情勢が安定していることは、魅力的です。
なお、カンボジアの経済に関するニュースは下記を合わせてお読みください。
４、こんな人はカンボジア投資に向いている
最後にどんな人がカンボジア投資に向いているのかをお伝えしたいと思います。
皆さんは現在どのような資産運用をしていらっしゃいますか？
実は、日本人の資産構造には大きな欠点があると言われています。それは、「リスク資産の割合が非常に少ない」ことです。
日本人の個人資産は、約５割が現金や預金、約３割が保険金や年金で、リスク資産は株式や投資信託を合わせても、個人資産全体の14%にしかならないのです。アメリカの45%と比べると、その少なさは一目瞭然です。
また、日本人の個人金融資産のもう一つの特徴として、そのほとんどが円建ての国内資産であることが挙げられます。
円は比較的安定しているとはいえ、将来的な円高・円安を予測することは非常に困難です。
したがって、分散投資の考え方においても、円と外貨を半分ずつ持っておくのが最も合理的な選択だと言えます。
以上をまとめると、日本人が意識すべきことは次の2つになります。
- リスク資産活用による運用を検討すること
- 円資産にこだわらず、外貨建て資産の割合を増やすこと
資産のほとんどを現金・預金として持っている人、また資産運用していてもリスクが低い投資商品などに資産をあてている人などは、資産を分散するという意味においても、せっかくの資産を眠らせず働かせるという意味においても、米ドル建てが可能なカンボジア不動産投資を分散投資先の一つとして一考する価値があると思います。
東南アジアが驚くべき成長を遂げていることはみなさんもご存知だと思います。そのなかで世界最強の通貨である米ドル建ての投資を行えるというのは
カンボジアの大きな強みだといえるでしょう。
また、現地に口座を持つメリットも大きく、カンボジアでは法律上、外国為替取引には一切の制限がありません。
これは一般に新興国では大変まれなことです。
シンガポールをはじめとした、タイやマレーシアなどのASEAN経済の先行国では、すでに物件が高騰し始めています。
一方、カンボジアには課題もありますが、大きな可能性を秘めています。日本の現状を鑑みても、カンボジアに投資することは日本人にとって大きなチャンスになり得ると言えるでしょう。
少しでもカンボジア不動産投資にご興味をお持ちの方は、ぜひ気軽に私に問い合わせしてみてください。
カンボジア不動産投資についての動画を公開しておりますので、ご興味がある方はぜひ動画をご覧ください。
まとめ
今回は分散投資として海外不動産投資の重要さ、またその中でカンボジア不動産投資をオススメする理由について書きましたが、ご参考になりましたでしょうか。
日本人の多くは現金にて、円だけの資産と偏って貯金する傾向が強く、資産形成のリスク分散になっていない持ち方をしています。今自分の資産形成について少しでも不安がある方はぜひ一度見直ししてみるのはいかがでしょうか？
