こちらの記事をお読みの方の中で、入居率で悩まれている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産投資を行う上で「入居率」は、非常に大きな意味を持つ数字となります。入居率が高ければ高いほど、多額の家賃収入を得ることができるためです。
また入居率が100％、つまり満室であって初めて計算上の利回りを達成できます。
入居率の低さに悩んでいる不動産投資家の方も少なくないと思いますが、入居率を上げるためにはまず自分が所有している収益物件の入居率がなぜ低いのかを分析する必要があります。その上で入居率を上げるためにどのような対策が有効であるかを考えなければなりません。
こちらの記事では、収益物件の入居率を上げるためのポイントについて解説していきます。入居率が悪く悩まれている方は、ぜひ最後までお付き合いください。
目次
1、入居率とは
入居率とは、アパートやマンションの総室数に対して入居状態にある部屋の割合をパーセンテージで表した数字のことです。
入居率は、「入居室数÷総室数」の計算式で求められます。
例えば総室数10室のマンションのうち8室に入居者が入っていれば、8÷10＝0.8となり、入居率は80％となります。
入居率と深い関係がある数値に空室率というものがありますが、この空室率は空室が総室数に占める割合のことで、「空室数÷総室数」の式で求められます。
例えば10部屋のうち3部屋が空室になった場合は、3÷10＝0.3で空室率は30％になりなす。
入居率を計算する場合の総室数は文字通りすべての部屋数を表す場合と、利用可能な部屋数を表す場合もあるため、どちらの数字で計算されているのか注意する必要があります。
2、入居率が低くなる原因
入居率が低くなる原因としては、以下の4点が考えられます
（１）駅やスーパーから遠いなどの利便性の低い立地
収益物件が利便性の悪い場所にある場合、入居者は利便性の良い場所にある物件に移りがちです。
また、空室が出た場合にインターネットのポータルサイトなどで入居者の募集を行っても、駅やスーパーなどから遠い場所にある場合には、内覧に来る入居希望者すら少ないことがあります。
この立地の悪さをカバーするために、他の物件にない立地上の利便性以上の付加価値を付けることで、入居率を上げることができるようになります。
どのような付加価値をつけるかを決めるためには、入居者のニーズを把握しておくことが重要です。
利便性が低い立地にある場合は、その物件に駐車場や駐輪場がないのであれば、近隣の駐車場や駐輪場を確保したり、女性の入居者が多い場合には、防犯性を高めるために監視カメラを設置したり、単身者用の物件であれば24時間、いつでもゴミ出しができるようしたりといった対策がお勧めです。
今はコロナの影響によってテレワークも増えているので、インタネット環境の完備は必須条件と言えるでしょう。
なお、区分マンション投資の場合はくつろげる空間を作ることが大切と言えるでしょう。例えば家具付きの部屋にすると、手ぶらで入居や引っ越しができるひとり暮らしの方にとっては魅力的と言えます。しかし、エリアによってはニーズが異なるので、必ず事前に調べる事が重要です。
（２）物件の経年劣化
三点ユニットバスやバランス釜のバスルームなど設備が古かったり、和室が多すぎるなど現代の生活様式に合っていない間取りであったりといった物件も、入居希望者に敬遠されがちです。
このような場合は、リフォームして和室をフローリングにしたり、設備を新しくしたりすることが効果的です。部屋のグレードを上げることによって家賃を少し高く見直すこともできます。
しかし、リフォームをすればいいというわけではなく、どこまでするのか、それをすることによっていくらの投資が必要か、その投資をどれくらいのスパンで回収できるのかなどのシミュレーションをきちんとすることが重要です。
（３）物件の管理の悪さ
収益物件の管理の悪さも、入居率を下げる原因となります。
共有部分の清掃や管理が行き届いていないと、収益物件自体の印象が荒んだものになってしまうためです。
このような場合は管理会社に管理状況を改善してもらうようにするか、もしくは思い切って管理を委託する管理会社を変えるという方法が有効です。
区分マンション投資の場合は、管理会社とは他に賃貸管理会社もありますので、その場合は賃貸管理会社に相談することオススメします。
（４）周辺に競合する物件が増えた
収益物件を購入後に、周辺に競合物件が増えたことが原因で入居率が下がることもあります。
賃貸の場合は新築物件に住みたいという傾向が強いです。その場合は物件の新しさにはなかなか勝つのは難しいですが、フリーレントキャンペーンをつけたり、家具付き物件にしたり、何か入居者に魅力を感じてもらえるような設備や入居条件を追加することが有効な対策と言えます。
3、入居率を上げる5つの方法
ここでは、入居率を上げるために最も有効な方法を4つ紹介していきます。
（１）相場家賃を参考にしつつ家賃設定を見直す
所有している収益物件の家賃が、周辺の設備や築年数が同じような物件に比べて高額すぎないか確認することをお勧めします。
建物の経年劣化などにより、築年数と共に家賃相場も少しずつ下がっていきます。
特に前の入居者の入居期間が長いと、意外と同じ家賃で募集をかけると、その家賃設定が相場より高くなっているケースが多いので、まずは家賃相場を調べることをオススメします。
実際に相場より高い場合には家賃設定を見直しましょう。
（２）管理会社との付き合いを密にする
日ごろから管理会社との付き合いを密にしておきましょう。
管理会社とのつながりを強くしておくことで、優先的に入居希望者を紹介してもらえるなどの便宜を図ってもらいやすくなります。
前の入居者から退去の連絡があった際に、次の入居者募集を素早く行ってくれるケースも多くあります。
また収益物件の管理を、管理会社に丸投げしていてはいけません。
定期的に管理会社から報告を受けるのもそうですが、定期的に打合せをするようにしましょう。定期的にコミュニケーションを取ることによって、問題点をいち早くキャッチし解決することができます。
なお、いい関係を築くため、お中元お歳暮を送るのも一つの心遣いと言えます。
（３）管理会社を変える
管理会社と密に付き合っていても管理状況があまり改善されない場合には、管理会社を変えることを視野に入れましょう。
他の管理会社を選ぶ場合に一番重視すべき点は、自分が所有している物件の入居付けに強いかどうかという点です。
管理会社にも得意な物件タイプと不得意があります。一棟アパートの管理に得意な管理会社に区分マンションを依頼しても、なかなかうまくいかないでしょう。
（４）リフォームやリノベーションにより物件価値を高める
所有している収益物件の築年数が古かったり、間取りが現代の生活様式に合っていなかったりする場合には、リフォームを行うことも視野に入れなければなりません。
リフォームを行うためには多額の資金が必要になり、またリフォーム期間中は入居者が入らなくなるため家賃収入もなくなりますが、リフォームは物件自体の価値を高めるために非常に有効な手段であり、リフォームを行うことで家賃を上げることが可能になることもあります。
リフォームでは追い付かないほど物件の古さが目立つ場合には、リノベーション（大規模リフォーム）が必要になりますが、こちらはさらに費用と期間が必要です。
リフォームやリノベーションを行う際には、費用対効果をよく考えてから行いましょう。
（５）退去者を出さない住み心地の良い物件にしておく
入居率を上げるためには、今入っている入居者の中から退去者を出さないようにすることも重要です。
現在の入居者を大切にし、長く住んでもらうことで安定した家賃収入を得ることができます。
そのためには廊下や集合ポストなどの共有部分の管理を徹底し住み心地の良い物件にしておくとともに、クレームや問い合わせがあれば迅速に対応するといった対策が有効です。
退去希望者が出た場合には退去理由を聞き、それが物件に対する不満によるものであれば改善できる範囲で対応し退去を思いとどまってもらうという方法もあります。
