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近年、老後2,000万円問題や物価上昇など日本経済が大きく変化する時を迎え、若年層から高齢層まで幅広く注目を集めているのがマンション経営です。

しかし、マンションといっても、ワンルームやファミリータイプ、一棟運用やアパート経営など様々な種類がありますが、その中でも運用に最も適していると言えるのがワンルームタイプのマンションです。

では、何故ワンルームタイプのマンションがマンション経営には向いているのでしょうか。

そこで今回の記事では、不動産投資歴15年以上のプロである私が、その理由を徹底解説します。これからマンション経営を検討している方は、ぜひ最後までお付き合いください。

1、ワンルームマンションは最も賃貸需要がある!

住まいを決める時、賃貸にするのかマイホームにするのか、どのエリアにするのかなどニーズは人それぞれ異なります。 

ただ一つ言える事は、東京都心部が日本において最も賃貸需要が高く、圧倒的にマンション経営に向いているという事です。

東京都がマンション経営に適しているのかをあらゆる角度から考えてみましょう。 

まず、都道府県別の企業数から考えます。ワンルームマンションに入居するのは単身者がほとんどであり、その多くは企業に勤めている方々になります。都道府県別の企業数ランキングでは東京都が2位の大阪に圧倒的な差をつけて企業数が多いことが分かります。

多くの企業があるほど、そこに直結する駅には多くの賃貸需要があると考えられます。

住民基本台帳人口移動報告2021年(令和3年)結果の概要 (stat.go.jp)より抜粋

また、都道府県別のマンションの数を見ても2位の神奈川県よりもほぼ2倍のマンションがある東京都、需要がない場所にこれほど多くのマンションを建てるというのは考えにくいので、これは賃貸需要が高いことの何よりの証拠になるのではないでしょうか。 

マンションストック戸数&マンション化率2019 | マンション管理士事務所JU (mankan-ju.com) 

そして、その中でもワンルームマンションの賃貸需要は最も高い為、マンション経営における最大のリスクである空室リスクを可能な限り減らしていく事が出来るのです。

近年、晩婚化や単独世帯数の増加が進んでいるというニュースは、誰しもが一度は耳にしたことがあるのではないでしょうか。

そのような社会の背景も、ワンルームマンション経営には追い風となっているのです。

2、修繕費が断然お得!

適切な資産価値を維持していく為には、定期的な修繕は必要なコストですが、このようなコストをどこまで抑えられるか、というのは資産運用ではとても大切です。

修繕といっても、共有部分専有部分の2つに分かれています。

共有部分の主な修繕は、およそ10年~15年に1度実施される大規模修繕をはじめ、昇降機のメンテナンスなどがありますが、これには各オーナーが毎月支払う修繕積立金から費用を捻出しています。

一棟すべて一人で運用をしていく場合、毎月の家賃収入は増えますが修繕費をすべて単独で負担しなければいけないという大きなリスクを背負います。 

それに比べ、ワンルームマンションはどうでしょうか。

一棟のなかにおよそ3040ほどの部屋があり、そこにはそれぞれオーナーがいます。つまり、部屋が多い(オーナーが多い)方が、大規模修繕にかかる費用の負担を抑えることができるのです。

また、専有部分の修繕とは主にエアコンや給湯器などの故障・交換や退去時の原状回復工事です。 

ワンルームマンションはファミリータイプのマンションと比べ、設備の寿命が長い傾向にあります。 

ワンルームマンションに一人で住んでいる場合と、ファミリータイプのマンションに家族四人で住んでいる二つの世帯を比較して考えていきましょう。 

家族が多い分、当然ですがトイレの使用頻度や給湯器の使用頻度は多くなっていくでしょう。

さらに単身者の場合、日中は仕事で不在にすることが多いので、暑い時期や寒い時期のエアコンの使用頻度も少ないと考えられます。それに比べ、家族四人の場合お子様が小さくいつも家にいる、奥様が専業主婦など一日中家にいるといったケースも少なくないはずです。そうすると各設備の使用頻度も増え、必然的に寿命を縮めていくことになります。 

これはワンルームマンションならではのメリットです。

退去時の原状回復工事ですが、経年劣化など故意的でないものは入居者には請求する事が出来ない為、この工事費用は基本オーナー負担になります。

なので、きちんと原状回復に対応する専門部署があるような、不動産会社から購入をする事で余計なコストを抑え、適正価格で運用していきましょう。

3、東京区部の単身者の人口が増えている!

2020年の新型コロナウィルス流行から今年で3年目を迎え、新しい生活様式が世の中にも浸透してきました。

ここでよく見かけたニュースが、東京都の転出超過に関するニュースではなかったでしょうか。

東京都から地方に人が出て行ってしまうのであれば、このマンション経営は成立しないのではないか?そう思った人も少なくないはずです。 

しかし、色々な情報があふれる現代社会では正しい情報を集めていくことが重要です。

東京都は、今まで常に転入超過が日本で最も多いエリアでしたが新型コロナウィルス拡大により郊外に移住する人が増え、転入超過の割合が大幅に減少しました。

しかし、ワンルームマンションの入居者のターゲットとなる、現役世代の転入超過数は東京都でも圧倒的な1です。

総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告2021年度

この事から、ご高齢の家族やファミリー層などで地方移住が起こっているのが分かります。

「今から家を買うのなら、郊外に安くマイホームを買おう!」という考えのもと、一部のファミリー層の人口移動が起こりました。

しかし、都心で働く単身者にはほとんど影響が出ていないのです。

また、資産価値、賃貸需要の面からも東京都心以外でのマンション経営は非常に難しいのでオススメできません。

まとめ

上記の理由から、ワンルームマンション経営が最もリスクを抑え、堅い運用ができるのではないかと言えます。

ワンルームマンション市場は長らく需要と供給のバランスが崩れ、欲しくても手に入らない状況にあります。ただ、焦りは禁物です。

信頼できるパートナーを見つけ、適切な資産価値を保っていくことができる物件で運用していく事がワンルームマンション経営にはとても大切です。 

また、様々な情報で溢れかえっているメディア社会ですが何が正しい情報なのか、その情報が自分のマンション経営にどのような影響を及ぼすのか、こういった事も話し合えるパートナーを見つけ、マンション経営におけるバディとともにご自分の将来に向け、マンション経営を始めてみてはいかがでしょうか。

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鈴木 優平(すずき ゆうへい)

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湯藤 善行(ゆとう よしゆき)

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十余年の不動産業界在籍の経験に加え、10,000戸以上のマンション開発を通して得た経験と、徹底したリサーチによるデータから導き出された確実性の高い資産形成を提案しています。

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