不動産投資は株式やFXなど金融投資と比較してリスクが低いといわれています。しかし、低いとはいえども不動産投資にリスクはあり、事前の対策を怠ると大きな損害を被ることもあります。
こちらの記事では、不動産投資にまつわるリスクと、事前対策の方法などについて解説します。これから不動産投資を検討されている方、不動産投資で失敗したくない方はぜひ最後までお読みください。
目次
１、不動産投資で対策すべきリスクとリスクヘッジの方法
不動産投資にまつわるリスクと想定される損害、リスクを軽減するためにあらかじめ考えられる対策などについて解説します。
（１）空室リスクに対するリスクヘッジ
不動産投資は家賃収入で収益を上げていく投資なので、入居者が入らなくなることは最大のリスクです。入居者が入らないと、家賃収入が入らない一方で、維持管理費などの支出だけが出ていきます。なお、入居者が入れ替わるときは必ず空室期間が発生します。
新しい入居者が入ってくるまでに、室内のクリーニングや壁紙クロスの張り替えなど小修繕をするためです。また、クリーニングや小修繕が終わるまでに新たな入居者が決まれば問題ありません。しかし、入居者が決まるまでに時間がかかることもあります。
空室期間長期化のリスクを減らすためには、あらかじめ新入居者の募集期間を想定したシミュレーションをしておくことが必要です。また、家賃設定も入居者募集期間の長短に大きく関わるため、周辺の家賃相場はこまめにチェックしておきましょう。
家賃設定が高すぎると、なかなか入居者が決まらない原因になります。
①空室リスクによる損害額
家賃収入が入ってこないということは、維持管理費やローン返済の金額がそのまま持ち出しになるということです。例えば以下のような費用は、空室時に持ち出しになります。
- 賃貸管理費（賃貸管理会社に支払う費用）
- 管理費と修繕積立金（管理組合に支払う費用・集合住宅の場合）
- ローン返済額（元本と金利）
- 固定資産税
空室による損害を軽減するためには、金利の見直しなども有効です。例えば、物件購入時よりも金利が下がっているのであれば、ローンの借り換えも有効な選択肢となります。
ただ、融資の借り換えをする際に、現在のローンの繰上げ返済、新しい融資の事務手数料などの諸経費もかかります。本当に借り換えした方がメリットが大きのかどうかは事前にきちんとシミュレーションすることが大切と言えます。
②空室リスクが少ない物件の見極め方
空室リスクが少ない物件を見極めるためには、供給過剰状態のエリアへ投資しないことが重要です。ターゲットとしているエリアで新築マンションの供給が多すぎないかなど、物件選びのときに確認しておきましょう。
また、空室率が低いエリアを見極めるため、webを活用するのも有効です。「LIFULL HOME’S 不動産投資」では、エリアごとの空室率を確認できます。
そのほか、検討中のエリアがあるのならば、賃貸住宅を探している人を装って不動産屋に電話してみるのも有効です。電話はとてもアナログな方法ではありますが、最も確実に鮮度の高い情報をつかめます。
（２）金利上昇リスクに対するリスクヘッジ
不動産投資はローンを利用して投資効率を上げるのが定石ですが、金利が上がるリスクがあります。ローンの金利は必要経費の中でも大きな割合を占めるので、金利の上昇は大きなリスクです。
特に2020年9月現在は金利が低く、不動産投資ローンの変動金利は1%〜3%前後にとどまっています。金利がこれ以上下がることは考えにくく、今後変動するならば上昇する可能性が高いでしょう。なお、「金利が○%上昇したら借り換えるべき」という一般的な指標は特にありません。
投資家が毎月確保したいキャッシュフローをあらかじめ算出し、設定金額を割り込んだときに見直すといった対応が必要です。
①金利上昇リスクによる損害額
例えば金利1.5%で2,000万円を借り入れすると、年間の支払い金利は30万円です。金利が2.0%に上昇すると、支払金利は40万円まで上がります。差額は10万円で、毎月支払額に換算すると約8,300円となります。
上記は極端な例であり、実際に金利が突然0.5%上昇するということは考えにくいです。実際に金利が上昇する場合は、徐々に上昇していくと予測されます。しかし、急に損害額が膨れることはない一方で、気付いたときには大きな額になっていたということもあるでしょう。
2020年9月現在は、コロナの感染拡大による景気の悪化に伴い、金利が上がる材料は当面見当たらない状況です。しかし、日頃から金利を気にしておくようにすることが、少しでもリスクを減らす対策になります。
②物件選定時にできる金利上昇リスクのリスクヘッジ
金利上昇のリスクがあるのは、変動金利のローンだけです。物件選定時に固定金利でローン契約すれば、金利上昇のリスクはなくせます。一般的に、固定金利は変動金利よりも高いです。
しかし、2020年9月現在では固定金利もかなり低く、変動金利との差が小さいです。固定金利でローンを組んだとしても、支払金利が収益を大きく圧迫することは考えにくいでしょう。
しかし、不動産投資ローンにおいては、変動金利が一般的であるため、固定金利を取り扱っている金融機関を探す必要があります。
（３）災害リスクに対するリスクヘッジ
不動産投資には、株式投資やFXなどと違って火災や地震など災害リスクがあります。リスクヘッジとして火災保険に加入しておくのが一般的です。なお、水害・風災も保障されるのかなど、保障範囲はしっかりと把握しておきましょう。併せて免責事項や免責額も確認しておくことが重要です。
また、地震保険は火災保険の特約として付帯される点に注意しておきましょう。特約付加の申し込みをして、火災保険の本契約とは別に保険料を支払いする必要があります。
①災害リスクによる損害額
災害リスクによる損害額は、災害の程度によって異なります。火災で住戸内が全焼してしまえば、内装や設備関係など大幅な修繕が必要です。一方で、ボヤ程度で済めば、壁紙の張り替え程度で済む場合もあります。
また、日本では台風による被害も増えてきたので、台風によって窓ガラスが割れてしまうなどの被害も考えられます。水害に遭えば、1階住戸では浸水することもあるでしょう。
②災害リスクが少ない物件の見極め方
火災に関しては、例えばキッチンのガス機器をIH機器に変更するなどが有効です。できる限りガス機器を減らすことがリスクヘッジになります。また、防火地域に指定されているエリアの物件に投資するのも1つの方法です。
水害に関しては、水害に遭う可能性が低いエリアを見極めることが必要です。都道府県のwebサイトには「ハザードマップ」という水害被害の予測地図が公開されていますので、エリア選定の際に参考にするとよいでしょう。
（４）家賃下落リスクに対するリスクヘッジ
日本人は新しい住宅を好む傾向が強いため、築年数が経過した物件に入居者を入れるためには、家賃を下げざるを得ないこともあります。アパートに投資している場合などは、外観の老朽化が目立たないよう、継続的にケアすることが重要です。
また、特に水回りを中心とした設備が古いと、入居者に敬遠されやすくなります。例えば、古い型式の水栓はシングルレバーの混合水栓に交換するなどが有効です。家賃下落のリスクを減らすためには、古くなった設備は入れ替えるなど、入居者のニーズを満たすための設備投資が重要になります。
なお、家賃下落リスクをあらかじめ織り込んでおくため、時間の経過とともに家賃が下がっていく前提で収支をシミュレーションしておくのも重要です。
①家賃下落リスクによる損害額
経年による家賃の下落幅は物件によってそれぞれですが、都心で駅近など条件が良ければ小さくてすみます。一方、郊外の物件では、都心の物件と比較して家賃をかなり下げないと入居者が入らないケースもあるでしょう。
例えば家賃が5,000円下がれば、年間のキャッシュフローは60,000円減少します。毎月の下落幅が数千円でも、累積すると看過できない金額になるので、注意が必要です。
②家賃下落リスクが少ない物件とは
不動産投資は物件選びの時点で勝負が決まるともいわれるほど、物件選びは重要なポイントです。そして、物件選びで失敗しないためには、立地をしっかり吟味することが重要になります。
立地がよければ、建物や設備が老朽化しても家賃が下がらないというわけではありません。しかし、下がり幅をある程度抑制する効果は期待できるでしょう。立地を見極めるポイントの1つは、賃貸需要を特定の施設に依存していないということです。
例えば、大学のキャンパスの近くなどに立地している物件の場合だと、万が一キャンパスが移転したときに、空室や家賃下落などのリスクが表面化します。大企業の工場などに賃貸需要を依存している場合も同様です。
（５）修繕に関するリスクとリスクヘッジ
修繕に関するリスクで最も大きいのは、設備関係の修繕によるものです。例えば、万が一給湯器が故障すると、交換のために数十万円単位の費用がかかることもあります。
特に機械設備はメーカーによって値段がまちまちなので、相見積もりをとるなど、少しでも費用を抑制する努力が重要です。
①修繕に関するリスクによって発生する損害
室内の機器が故障すると、修理交換が完了するまで賃貸運用できない状態に陥る可能性があります。入居者募集期間であれば賃貸開始時期が延び、運用期間中であれば修繕内容によっては入居者に外泊してもらわなくてはならない事態も考えられるでしょう。この場合は宿泊費などの負担が発生します。
修繕については、可能な限り事前にケアしておくことが最大のリスクヘッジです。
②修繕に関するリスクをあらかじめ抑制するためには
機械設備には修繕時期に目安となる周期があるので、あらかじめ把握しておくと、修繕費用発生の予測を立てられます。国土交通省が発行している「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」によると、前述の給湯器は11年〜15年を目処に交換が必要です。
中古不動産に投資する場合は、大まかでも構わないので売主に修繕履歴を確認するとよいでしょう。
２、不動産以外の資産にも投資して分散投資
不動産投資は金融投資と違い、短期間で大きな損失を出す可能性は低いです。しかし、空室や設備の故障などは長期間にわたる損害が発生するリスクを持っています。赤字期間に対する対策をあらかじめ考えておければ盤石です。
分散投資は特にリスク軽減のために有効ですが、ただ物件を分けて投資するだけではなく、不動産以外の資産にも投資することを検討しましょう。
