忘年会シーズンが到来しましたが、政府の要請により都内の居酒屋やバーは22時までの時短営業を強いられる中、例年のような年末の活気は見られないまま年を越すかと思われます。
コロナ禍の影響で日本の経済はますます切迫した雰囲気になっています。
そこで今回は都心のマンション経営と話題の「不動産特定共同事業法に基づく不動産投資商品（以後 小口投資）」ついて徹底的に比較することで不景気を乗り越える術をお伝えできればと思います。
不動産投資だけではなく小口投資にも興味ある方も是非最後までお読みください。
１、不動産特定共同事業法に基づく不動産投資商品とは
そもそも「不動産特定共同事業法に基づく不動産投資商品」とはい一体どういう物なのか。
ひとことでいえば現物不動産（正確には、宅地建物取引業法（以下「宅建業法」という。）第2条第1号に規定する宅地及び建物）を資産とするファンドの運用を規制する法律です。
例えば、匿名組合契約により投資家から出資を受け、その出資金をもって現物不動産を取得し、その現物不動産の売買や賃貸等の取引から生じる利益を投資家に分配する場合には、不特法に基づき、原則として不動産特定共同事業の許可を受ける必要があります。
この特定の許可を受けた営業者が現物資産によるファンド運用をして投資家たちに利益を分配する形になります。
分かりやすく表現すると1億円の建物を１口100万円で100口販売し、そこから年間500万円の賃料収入が取れたのならば、年間で１口5万円分ずつ分配する形を取ります。
契約口数によって配当額の割合も変わりますし、様々な手数料や税金20.42％も引かれて分配される為、手取りの配当金はもっと少なくなります。
（１）現物不動産ファンドのメリット
- 大きな不動産でも１口50～100万円の商品が多く、少額から始められる
- 管理を営業者に任せられるので、煩わしいトラブルは少ない
- 営業者に譲渡できるものも多く、現金化が可能（譲渡手数料は出資額の３％前後）
- 相続税・贈与税対策になる
※REITと違い任意組合型の不動産小口化商品では、相続において、現物不動産と同じく「路線価」と「固定資産税評価額」を元に相続税評価額を計算するため、相続対策として活用できます。
（２）現物不動産ファンドのデメリット
- 小口投資の為、1口くらいだと実入りが少ない
- 短期運用の物が多く、大化けしない事と、元本の保証がない為、資産が目減りする可能性がある
- 営業者の倒産によりファンド自体が無くなってしまっても所有権が無い為、資産が残らない可能性がある
- 現金のみの出資の為、ローンが組めない為、レバレッジは利かず、余剰資金しか使えない
- マンション経営と違い、経営ではない為、経費は出せず、所得税住民税の節税にはならない
このように良い事ばかりではないが、入り口の入りやすさでいうと、ローンを組まずに始められるため、ローンが組めない方や、高齢者にはウケが良いですが、所有権が無い時点で借地権と同じような感覚で見ると運用利回りとしては低いとも言えます。
２、他の投資商品との違
ちなみに余談ですが私自身、自分の契約している競走馬がレースに勝つと、レース賞金を口数割合に応じて配当金が受け取れるという「１口馬主」という投資をしています。
これも1歳馬の頃に3000万円位で売りに出ている競走馬を500口に分割して、1口6万円程度から買える小口投資の一種です。
ただ競走馬は生き物なので不確定要素も大きく、走らない馬だとほとんどマイナス収支になります。
最近では2020年のジャパンカップを制し、日本初のG１レース９勝のアーモンドアイも小口投資の対象馬で、１口10万円未満でしたが、総賞金から計算すると3年で20倍以上に大化けした良い例です。
私も遊び半分でやっているので、そこまで期待していませんでしたが面白い投資でした。
他にも様々な投資商品があります。
レジャーホテル運用の小口投資や、巨大なビル施設などに対する現物不動産ファンドなども存在します。レジャーホテルはいわゆるラブホテル運用です。 当時は「愛の需要はなくならない」という企業のキャッチコピーに惹きつけられて申し込んだのを今でも覚えています。
レジャーホテル運用は傷みも激しく、5年後元本割れしていた為、大きなマイナスにはなりませんでしたが、あまり増えた印象もありませんでした。
上記のピラミッドは投資商品を表したものですが、上に行けば行くほどリスクも高まります。
他の投資商品に比べて債権や不動産を対象とした投資は一般的にはリスクが低いと言われます。
株や為替に関しては今回のコロナ禍のような出来事に非常に弱い為、やはり中長期的に見ると現物で都心の単身者を賃貸対象にした不動産投資が一番安定しているかと思います。
３、都心のマンション経営との比較
小口投資の不動産は、都内のマンションではなく近郊の商業施設やビルなどが対象になっていることが多く、個人に販売できないサイズに投資家を募っているという形になることが多々あります。
その為、経済の影響でテナント需要やインバウンド需要が無くなってしまい、想定していた利回りが回らず営業者が倒産していくケースも今後は出てくるかもしれません。
都心のマンション経営は単身者向けのコンパクトマンションが多く、金融機関との提携がしっかりとしている会社から購入すれば、ほとんど自己資金を入れずにフルローンに近い形で始められるため、小口投資の不動産投資よりも少額で始められる場合があります。
融資が組める方の条件は以下の４点が基本です。
- 上場企業または大手企業・公務員の方
- 税込み年収500万円以上
- 勤続1年以上
- 25歳以上
以上となります。
もちろん個人の借り入れ状況によってはマンション経営が出来ない場合もありますので、気になる方は高澤直通の公式アカウントでお気軽にご質問下さい。
ちなみにこの条件を満たしていない方は、小口投資をするのも悪くはないとは思いますが、長期的運用ではないことや、所有権を持たないリスクを考えると、条件を満たしている方は早めに都心のマンション経営を始めることをおススメします。
もう少ししたら不動産が安くなるのではないかと様子を見ている方も、時間は有限です。
家賃90,000円取れるマンション経営を1日しないだけで、毎日3,000円ずつ損することにお気づきの方はもう動いているはずです。
