「納得できる素晴らしい不動産を購入し、不動産投資は成功」と思われている方は多いのではないでしょうか。
実は不動産購入してから不動産投資がスタートです。つまり、購入した不動産をどのように運用管理するのかが、不動産投資の成功に直結する非常に重要なことです。
不動産の管理は管理会社に依頼する方もいれば、ご自身で管理する自主管理をされている方もいます。
今回は物件管理を考える際の選択肢とその違い、自主管理のメリット、デメリット、自主管理で失敗しないコツなどについて分かりやすく解説いたしますので、最後までお付き合いください。
目次
１、物件の管理形態は大きく2つ
まず最初に不動産管理の仕事内容について把握しておきましょう。
不動産管理では大きく下記のような仕事があります。
- 入居者を募集・審査・入居
- 家賃の回収（滞納があれば督促する）
- 入居者への対応（クレーム対応など）
- 清掃
- 設備の点検、整備
- 退去時の預かり金清算や、リフォーム工事の手配等
上記管理業務について、大きく下記２つの管理形態があります。
- （１）不動産管理会社に管理を依頼
- （２）自分で物件管理を行う自主管理
（１）不動産管理会社に管理を依頼
上記管理業務に対してご自身で対応ができない方は管理会社に依頼します。
不動産投資を業にされていない方、本業がある方はほとんど管理会社に管理を依頼しています。
管理会社に依頼するメリットは、手間かけずに不動産経営ができる、ノウハウがあるプロに任せられる安心感などがある一方、管理コストがかかるというデメリットもあります。
（２）自分で物件管理を行う自主管理
自分で物件管理をされている方の多くは不動産投資を「業」としています。つまり、不動産投資が本業です。
自分で物件管理をすると管理コストを削減できるというメリットがある一方、管理に手間がかかるなどのデメリットもあります。
詳しくは下記にて説明していきます。
２、自主管理のメリットは？
自主管理のメリットは、なにより費用を抑えられることです。
一般的に管理会社に委託すると、「回収家賃の５％+消費税」の管理費を支払う必要があります。
それ以外にも、清掃費用が別でかかったり、入居者が決まった際や更新時など別途費用が発生するケースもあります。合計して年間では家賃収入の「約10％」の費用を管理会社へ支払うこともあります。これらの費用が掛からないことは何よりのメリットです。
また自分自身で購入した物件ですので、思い入れを持ってしっかりと管理することで、入居者の満足度も上がり不動産投資成功に大きく影響する「長期入居」にもつなげられます。
３、自主管理のデメリットは？
では、自主管理のデメリットとはなんでしょう。
自分で管理となると掃除など頻繁に現地へ足を運ぶことになります。お住まいの近くならいいのですが、離れたいた場合はなかなか厳しいでしょう。
入居者は緊急のクレーム対応などは昼夜問わず対応することが望ましいため、しっかりと管理をしようとするとほかに仕事をしている場合対応困難な状況が発生するかもしれません。
また、物件ごとの距離が遠いと管理が難しくなりますので、複数物件を所有したくても、地理的な制約が発生するかもしれません。
実はこの地理的な問題というのは結構大切なポイントで、物件ごとに、良い工事業者の手配ができることや、入居者の特性などを把握することなどに大きく影響します。
４、自主管理で失敗しないための３つのコツ
では、自主管理で失敗しないためにはどうしたらいいでしょう。
以下にて3つのコツをお伝えします。
（１）すぐに現地に行ける体制を取っておく
入居者からクレームが入ったり、設備が故障したりした場合、すぐに対応すべき問題であれば、すぐに現地へ行きましょう。
電話で対応可能であれば、現地へ行く必要はありませんが、できるだけ早く電話対応を行いましょう。
（２）入居者募集の際には、不動産仲介会社の力を借りる
不動産会社へ支払う広告費用は掛かってしまいますが、家を探している人の多くはインターネットで検索した後に、不動産会社の店舗へ訪ずれ入居する家を決めています。
広く入居者を募集し、一日でも早く空室をなくすため、不動産会社の力を借りましょう。
（３）仲のいい工事業者を見つける
物件で工事が必要な修繕が発生したり、退去後の敷金精算・新規賃貸募集をするためにどのようなリフォームが必要かどうかの判断のために、まずは工事業者に物件を見てもらいます。その後、実際に工事を行うのですが、ここで２つポイントがあります。
- 柔軟に、迅速に対応してもらえるかどうか
- 適正な金額で行ってもらえるかどうか
私は今まで数多くのお客様の物件の修繕、リフォームを経験しましたが、この2つのポイントはスムーズな新規入居と、費用に本当に大きく影響します。
信頼のおける工事業者さんを必ず見つけてください。
５、自主管理に向いている人は？
では、自主管理にはどのような方が向いているのでしょうか。
私の経験上では下記のような条件に満たしている方は適していると思います。
- 時間的余裕がある人・・・物件を訪れる必要があるため
- （初対面でも）コミュニケーションをとることが苦手でない人・・・入居者や業者の方と会話をすることが大切のため
- 経営管理が好きな人・・・不動産投資は経営的側面が強くなるため
逆を言えば、不動産投資を経営と考えられるかどうかが、キャッシュフローを最大化にすることができるカギとなります。
６、管理会社に最低限の管理を依頼する方法もある
「物件を管理したい！」しかし、
- 物件を訪れる時間は取りづらい
- 日中はなかなか連絡を受けることが難しい
などの問題を抱えている方は、必要な部分だけ不動産会社に委託することができますので、ぜひ検討してみましょう。
例えば、下記のような依頼方法が挙げられます。
- 平日の退去立ち合いに行けないため、近くの不動産会社に依頼する
- 24時間クレーム対応は難しいので、24時間クレーム対応してくれるサービスを活用する
- 入居募集を広く行うために、仲介会社に広告料を支払い募集してもらう
上記のような内容は、外部に委託しやすいと言えるでしょう。
