こちらの記事をお読みの方の中から、アメリカ不動産投資にご興味をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
投資のリスク分散としてアメリカ不動産投資をご検討されていた方は増えていたのですが、しかし、アメリカ不動産投資を活用しての節税ができなくなるという発表を受け、一旦ストップをかけた方も少なくないでしょう。
こちらの記事では、アメリカ不動産の小口化商品をご紹介します。小口化商品は節税のメリットはないですが、分散投資先としてぜひオススメしたい一つの投資商品です。
今回は私も投資しているアメリカ不動産投資の魅力、小口化商品の仕組み、メリット・デメリットなどについて書いていきますので、アメリカ不動産投資のご興味がある方はぜひ最後までお付き合いください。
目次
１、アメリカ不動産投資の魅力は？
まず最初にアメリカ不動産投資の魅力をお伝えしたいと思います。
アメリカ不動産投資の魅力は主に３つあります。
（１）法整備が整った国による「安全性」
一番目の魅力はやはり「安全性」です。
海外不動産投資で一番国内と違うところは「わからない」ところです。
- その土地はどのような場所にあるのか
- その不動産会社は大丈夫なのか
- 法律上は問題ないのか
など、国内不動産投資の検討ではあまり考えてなくて良い部分まで神経を尖らせる必要があります。
東南アジアの不動産投資では
- 契約したのに着工が止まってしまった
- 不動産会社が逃げてしまった
- 法律上所有者ではなかった
などというトラブルもありますが、法整備のしっかりした先進国であるアメリカではそのような心配は少ないと言えるでしょう。
（２）人口増加による収入の「安定性」
安定的な不動産投資をするために必須なのは「人口増加」です。
不動産投資の利益はインカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（売却益）の２種類ありますが、人口増加はどちらにも重要な要素です。
日本は年間約26万人人口が減っていますが、アメリカは2000年から毎年平均300万人、2018年まで合計4,000万人近くの人口が増えています。
さらにこれのペースはあと５年間続くと想定されており、2060年まで約7,700万人の人口増が見込まれています。
アメリカは先進国では唯一の人口増加国であり、不動産投資に安定性をもたらせてくれるでしょう。
（３）米ドルという「外貨資産」を所有することができる
今回のコロナショックの影響で一旦不透明にはなりましたが、2020年末日本にとって屈辱的な日を迎える可能性があります。
それは、日本の全上場企業の時価総額がアメリカのたった５社（マイクロソフト、グーグル、アマゾン、アップル、フェイスブック）に負けてしまうということです。
日本の人口減少もあり、今後の経済成長を踏まえると外貨資産（米ドル）を持つことは資産分散としては必須になっていると言えるでしょう。
アメリカ不動産投資できる人の条件について、下記の動画にて分かりやすく解説していますので、ぜひ合せてチェックしてみてください。
なお、同じくドル資産形成ができるとして、カンボジア不動産投資も人気を集めています。またカンボジアの場合は、現地銀行での口座開設が可能です。5年の定期預金金利は6％を超える銀行もあります。
口座開設についてご興味がある方は、下記記事も合わせてチェックしてみてください。
２、2021年からアメリカ不動産投資は節税ができなくなる？
2019年12月、アメリカ不動産投資で節税をしていた高年収の企業経営者・弁護士・医師等に衝撃的なニュースが走りました。
「令和３年の確定申告からアメリカ不動産投資を活用した大幅な節税ができなくなる」というものです。
今までアメリカ不動産投資で節税ができたのは、日本の「法定耐用年数(22年)を超えた木造アパートは４年で減価償却費が出来る」という法律を利用したものでした。
以前、ご相談受けたお客様は年収が約3,000万円でしたが、不動産赤字が1,500万円前後あり、年間600万円以上の税還付を受けていました。
つまり、そんなに美味しい話は続かないということになります。
今回の措置は、これから始める方だけではなく、現在行っている方も令和３年以降は認めないという厳しい内容になりました。
入居率が高い物件であればそのまま所有しても収益を得られますが、節税を目的に始めている方は売却するなり、何か回避策を立てる必要があるでしょう。
３、アメリカ不動産投資に小口投資ができる？小口化商品のメリット
現物不動産投資は金額が大きいため、国内でも海外でも融資を活用する方が大半です。
ただし、日本では高年収の方でも海外の不動産を購入するとなると、フルローンではなく最低2〜3割の頭金を求められることが一般的です。
そこで皆さんにご紹介したいのが小口（１口１万ドル、本日現在約110万円（３月9日付け））でアメリカ不動産に投資ができる「ランドバンキング」という手法です。なお、小口化商品は融資利用できません。
この小口化商品は「これから開発の見込める未開地を共同購入し、開発が進むことにより値上がりし、その売却益を分配する」となっており、これだけを聞くとすごくリスクが大きいように感じるでしょう。
実はこの商品は大手不動産土地開発会社が、何年にも渡って周辺地域を調べた開発の見込める土地限定になります。
小口化商品のメリットは
- 1口1万ドルから始められる
- 米ドル資産を保有できる
- 現物として州に登記される
などが挙げられ、小口のためリスクも少ないと言えるでしょう。
商品は１口１万ドルとなっていますが、現金購入となるため、特に上限は設けられていません。私のお客さんは平均して2口〜4口（200〜400万円）を購入されている方が多く、また、一つの商品ではなく、複数の商品をリスク分散して所有しています。
逆にランドバンキングにおける１番のリスクは何かと言いますと「時間」です。
５年、８年など想定売却期間を定めていますが、景気・州の開発認可・売却先の事情により想定期間が伸びることもあります。
そのため「絶対に○年で戻ってこないと困る！」という資金は投資しないようにしましょう。
また、開発が進まないと売却も出来ませんので、信頼と実績のある大手の会社を選ぶことが重要です。
まとめ
今回はアメリカ不動産投資の小口化商品について書きましたが、いかがでしたでしょうか？
海外の不動産投資というとかなりまとまった資金が必要であるというイメージも多かったかと思いますが、小口化商品であれば１口１万ドルからアメリカに不動産投資することも可能です。
しかも自分が投資した何も無い土地が、将来開発されて戸建て住宅やショッピングセンターが出来ると思ったらワクワクしませんか？
アメリカの土地投資にご興味がある方は、ぜひ一度相談してみてください。
