諸説ありますが、日本の貨幣の歴史の古くは「和同開珎」からと言われており、今年で1,313年が経ちました。
1,000年以上、貨幣で物を買うのが当たり前の世の中で、現在では仮想通貨や電子マネーなどで物が買える時代になりました。
物を手に入れるのに、現金が必要というのは当たり前ですが、不動産投資においてはその現金以上に重要なモノがあります。
今回はレバレッジを効かせた不動産投資術をお伝えしますので、最後までお付き合いください。
目次
１、レバレッジを利かせた不動産投資とは
レバレッジとは、原義としては「てこの原理」という意味です。経済活動においては、他人資本を使うことで自己資本に対する利益率をたかめることを言います。
FX取引でもこういった手法は利用されますが、不動産投資においては特に利用されることが多いのが特徴です。
不動産投資でいうレバレッジを効かせるという表現は「自己資金を抑えて融資を最大限に利用して物件（資産）を増やしていく」ことと言えます。
現在の融資事情を話すと、レバレッジ効果を利用して自己資金０円で不動産投資をすること方が増えています。
もちろんいくつか条件がありますが、極端な話、自己資金０円で残りは融資を利用することで不動産を購入することができるからです。
その為には本人の属性が重要になってはきますが、自分自身という社会的信用力と物件の担保価値という資産価値がある為、レバレッジを効かせた投資方法が可能となります。
ただし、購入予定の不動産自体の評価が低ければ、個人の信用力がどれだけ高くても、レバレッジを利かせた投資は出来ないので、やはり物件選びはとても重要になります。
なぜなら金融機関は融資する立場なので、元金利息共に長期に渡り回収できなければ融資する意味がありません。
その為、金融機関も下手に融資評価を高くし過ぎて融資をしてしまうと、後で返してもらえない可能性も出てくるため、物件の融資評価は非常にシビアに行っております。
逆を言えば融資額が大きければ大きいほど、客観的にその物件を高く評価していることになります。
物件価格が金融機関の融資評価通りの物件を選ぶようにしましょう。
２、現金購入より得になる理由
ここで気になるのが、融資利用することで発生する利息を考えると、現金購入の方が良いのではないかという疑問です。
融資利用する際のメリットは３つあります。
- 手元の現金を使わずに資産を増やせる
- 利息は経費計上できる
- 生命保険付きのローンが多いので保険代わりにもなる
ひとつずつ解説します。
（１）手元の現金を使わずに資産を増やせる
こちらについては、例えば動かせる現金が3,000万円あったとします。仮に物件の価格が3,000万円で、現金購入なら1戸しか購入することが出来ません。
ところが融資利用をした場合、頭金100万円入れて、残りの金額を融資利用すれば、最大で30戸購入することも可能です。
※ここでは倍率や返済比率は省いて考えています。
つまり現金は使ってしまうと手元から無くなりますが、融資利用することで、手元に現金を残しつつ、総資産は何倍にもなります。
（２）利息は経費計上できる
通常の住宅ローンや、カードローンなどとは違い、事業融資の考え方に近い為、利息分を経費計上することが可能です。つまり家賃収入も入ってきますが、経費として利息を計上できるので、その分収入を減らすことが出来る為、現金購入よりも節税効果を高めてくれます。
（３）生命保険付きのローンが多いので保険代わりにもなる
不動産投資の場合も住宅ローンと同じように団体信用生命保険（団信）に加入できるため、万が一の時には残債がゼロになり、遺族に無借金の物件と、毎月の家賃収入を残すことが出来る為、生命保険代わりになります。
しかもこの生命保険の保険料は利息に含まれることが多い為、別途料金が発生しないのも嬉しい話です。
最近ではガン保険の付いた団信もあるので健康な状態でスタートすることが重要です。
現金で購入して仮に３年後に亡くなってしまった場合、現金が手元に残りませんが、融資利用していた場合は現金も手元に残り、残債も０になります。
３、金融知識を身に付け融資と上手く付き合う
むかしから「借金は良くない」と育てられてきた日本人ですが、借り入れには「良い借り入れ」と「悪い借り入れ」が存在します。
ただ単に現金を借りるような借り入れ（無担保ローン：キャッシングやカードローン）は良くないというのは分かりますが、こういった借り入れはいわゆる無担保ローンというものです。
ところが不動産を担保に借入をする「有担保ローン」は良い借り入れと言われています。
理由なく借りるのではなく、第三者が低金利で貸しても安心できる有担保ローンは、前述のようなメリットもあり、「良い借り入れ」と言えます。
こういった「良い借り入れ」があることを知らない、金融リテラシーの低い教育を受けている日本人は多くいます。
冒頭にも述べたように現金が日本に登場してから1,300年以上が経ち、現金で物を買う時代は終わりを迎えつつあります。
投資に適した思考を持つことと、金融知識をしっかりと学んでいくことが融資を最大限に活用した不動産投資術の基本となります。
長くなるので、ここでは省きますが、金利にも固定金利と変動金利があり、考え方や付き合い方は変わってきます。
- 不動産投資に適した金利はどちらなのか？
- 金利が上昇したらどうすれば良いのか？
- そもそも金利は上昇するのか？
- 上昇する理由はどういったものがあるのか？
こういった疑問に対して無料でお答えしておりますので、よかったら質問専用の公式アカウントに直接ご連絡下さい。
