N様はすでに物件を他社で2件所有しており、今回は3件目の購入をしたいということで弊社に相談がありました。
本来、弊社は1％前半で金利をご紹介させて頂いていますが、N様は以前の確定申告で不動投資に関連のない諸経費を計上していた関係で、税務署から経費を認められないとの連絡を受けたことあり、その結果税金滞納の経歴がついてしまい、融資に影響が出たのです。
不動産投資には、物件の購入、管理、確定申告、売却など様々なステップにおいアドバイスを必要となるケースが多く、ご自身でやるのもいいですが、迷われたときは必ず専門家のアドバイスを受けることが非常に重要です。
今回は、N様が確定申告での不備が原因で受けた影響について書いていきますので、同じような失敗にならないようぜひ参考にしてみてください。
１、面談結果
N様は私の面談を受けた結果、追加で「新築区分マンション」を新たに３件目の購入に至りました。
しかし、実際に物件の購入手続きを進めていく中で、N様が以前の確定申告に不動産投資に関連のない経費計上をし、税務署から追加課税されたことがあった原因で、本来Nの様の属性で融資を受けられる金融機関から融資不可の結果が出てしまい、金融機関の変更により金利も高くなった条件で物件を購入することになりました。
２、ご相談者N様の属性
ご相談のN様は下記の属性になっています。
- ご年齢：35歳
- 勤務先：医薬品営業
- ご年収：1,000万円
- 既婚
- 5年前に大阪の物件を1,800万円にて購入し、昨年に大田区の物件を2,600万円にて購入。
３、提案内容
5年前に購入した大阪の物件は空室が過去に4カ月続いたこともあり、都内のいい立地の物件を希望されていました。
そこで弊社が提案した品川区の物件を気に入ってくださり、すぐ購入にいたりましたが、融資で色々と変更になったこと下記に書いていきます。
（１）確定申告での失敗とは？
N様から品川の物件の購入契約後に銀行の打診をしていくと、元々の金融機関では融資が出来ませんとなりました。
返済比率では余裕がある状況なのになぜ融資受けられないのか？と問い合わせをしたところ、その原因が「確定申告」でした。
実はN様は過去に確定申告で、計上していた経費の中に税務署より「認められない」という連絡を受け、過去の確定申告を修正したことがありました。その結果納税しなければいけなくなり、納税は当然するのですが、「税金の延滞扱いになった」事が原因だったのです。
その影響を受け、N様は結果として金利1.35％から「1.9％」の金利に変更になりました。
（２）税務署より指摘された確定申告の内容とは？
N様がその物件を所有してから３、4年を経つにも関わらず、雑費が約90万円で申請していて、本来認められない経費も含めて申請していたのです。
つまり、その不正申請が税務署にバレてしまったのです。
（３）本来申請できる経費とは？
では、不動産投資で本来申請できる経費とはどのような経費でしょうか。
一般的には下記のような経費は、不動産投資として認められている経費として挙げられます。
- 購入時の諸経費
- 固定資産税・不動産取得税
- 火災保険・地震保険
- 賃貸管理手数料
- 物件管理費
- 広告費・仲介手数料・契約事務手数料
- 旅費交通費（公共交通機関）・セミナー参加代
- 税理士報酬
基本的に不動産投資に関するものしか申請できないのですが、中には普段の付き合いで使われた費用を全て経費として計上する方もいます。税務署は税金のプロです。税務署に指摘を受けるようなことになると、追加で税金を納付するのと、税金の滞納扱いになりN様のように融資でも大きく影響を受けることになります。
確定申告ではあくまでも不動産投資に関する経費に限定し、それに関する領収書をきちんと保管、管理していくことが大事になります。
確定申告にて不動産所得として計上できる経費については下記記事を参照にしてみてください。
不動産所得がある方必見！確定申告の方法と計上できる経費の範囲（前篇）
不動産所得の確定申告について何か迷った時や、心配な方は税理士先生に相談して頂く事をお勧めいたします。
担当者からの一言
区分マンション投資は節税をすることができるのも一つのメリットではありますが、あくまでもルールの範囲内で行いましょう。
このような不正な経費計上をし、一時的なメリットを受けようとすることで物件購入が出来なくなったり、または金融機関がご希望通りにならないことなど大きな代償を受けることもあります。
確定申告について一番はやはり税理士の方に一任されることが一番いいと私は思っています。
もうすぐ確定申告時期ですが、皆様は問題なく取り組めていますか？
