こちらの記事をお読みの方の中で「区分マンション投資」にご興味を持たれている方も多いのではないでしょうか。
一棟物件投資を比較して、区分マンション投資のキャッシュフローが少ないと思われている方も少ないと思いますが、それでも区分マンション投資ならではのメリットがあります。
そこで今回は、区分マンション投資ならではのメリット・デメリット、また区分マンション投資に適している方について書いていきますので、区分マンション投資を検討されている方はぜひ最後まで読んでみてください。
目次
１、区分マンション投資とは？
区分マンション投資とは、マンションの中の1室を購入して、それを賃貸に出すことによって家賃収入を得る投資方法です。
マンションのタイプは大きくひとり暮らし用タイプと、ファミリー用タイプと分かれています。
２、区分マンション投資で融資やローンを通す方法
一般的には区分マンション投資では融資を活用する方はほとんどでしょう。昔はハードルが高かった不動産投資ローンでしたが、マイナス金利の実施によりかなりハードルが下がったのですが、融資の不祥事などの影響で緩和されていた融資は更に引き締めつつの状況のなりました。
その中でも一棟マンション投資と比較して、区分マンション投資はご年収500万円以上、信頼度の高い企業に勤めている、勤続年数3年以上などの条件をクリアできれば、融資がおりる状況であります。
区分マンション投資ローンをご自身で斡旋する方もいらっしゃいますが、不動産投資会社の提携ローンを利用することオススメします。
なぜならば、金融機関は取引実績がある不動産投資会社としか提携しないので、売上がいい会社こそより有利な条件で融資を受けられるようになり、提携されている金融機関の数も多いからです。各金融機関の審査基準が異なりますので、提携されている金融機関が多ければ多いほど、ご自身の属性、条件で一番いい条件で融資を受けられる金融機関を選ぶこともできます。
それに提携ローンの場合は、ご自身の属性も重要ですが、何よりもその不動産投資会社はすでに評価されていることが大きな役割を果たしてくれるでしょう。
なお、区分マンション投資ローンの審査基準などについて詳しくは下記記事を参照にしてみてください。
有利に区分マンション投資ローンを受けるには？知っておくべき６つのこと
最新の融資の状況はこちらの動画をぜひ合わせご覧ください。
３、自己資金や頭金の目安・相場
では、実際に区分マンション投資をする際に自己資金、頭金はいくら必要なのでしょうか。
その前に自己資金と頭金の違いについて説明します。
（１）自己資金とは
自己資金とは名前の通りに自分が持っている資金のことを言います。
例えば銀行の預金、株などの金融資産を指します。金融機関は融資の審査をする時に、万が一融資への返済が滞ったり、返済ができなくなったなどの時に備えて、融資を受ける人の自己資金がいくら持っているのかも基準の一つに含まれています。
（２）頭金とは
頭金とは実際に不動産を購入する時に、不動産価格に対して融資を受けず自己資金から出すお金のことを言います。
例えば、物件価格が3,000万円のうち頭金として300万円を購入時に出して、残りの2,700万円は融資を受けるようなケースにあたります。
つまり、自己資金は自分が持っている資金であって、出す必要はありません。一方、頭金は実際に出す必要のある資金です。違いをおさえておきましょう。
（３）頭金の目安は？
では、実際に区分マンション投資をする際にいくらの頭金が必要でしょうか？
金融機関の評価が高い物件に対してはフルローンと言って、物件価格の全額を融資を受けるケースもありますが、１割前後の頭金を出してくださいと言われるケースもあります。
なお、マンションを購入する際に物件価格の他に、売買契約書に添付する印紙税、不動産の名義登記を変更する時の登録税、司法書士に支払う報酬など諸経費と呼ばれている費用を現金にて支払う必要があります。大体物件価格の8％前後と言われています。例えば2,000万円のマンションを購入する場合は、合計して大体「2,000万円+2,000万円☓8％＝2,160万円」がかかります。諸経費は基本融資利用することができないことを覚えておきましょう。
不動産投資における自己資金、頭金について詳しくは下記記事を参照にしてみてください。
不動産投資どのくらいの自己資金が必要？頭金との違いや目安となる年収
八木チエの「不動産投資の女神チャンネル」にて自己資金ゼロ円の仕組みについて、動画にて詳しくは解説していますので、ぜひ合わせご覧ください。
４、区分マンション投資は儲からない？それでも区分マンション投資をする4つのメリット
一棟物件投資と比較して、区分マンション投資はキャッシュフローが少なく儲からないのですが、それでも区分マンション投資ならではのメリットがあります。
区分マンション投資のメリットは大きく下記4つが挙げられます。
- （１）物件価格が比較的に安いことから購入しやすい
- （２）一等地などいい立地の物件を購入しやすい
- （３）管理会社に管理を依頼することによってほとんど手間がかからない
- （４）物件の立地を分散して所有することができる
では、それぞれについて見てみましょう。
（１）物件価格が比較的に安いことから購入しやすい
一棟物件と比較して、区分マンションの価格は比較的に安くなっていることから、購入しやすくなっています。
一般的には区分マンションの場合はご年収500万円から融資を受けられるようになり、大体年収の5〜7倍が融資枠となっているので、2,500万円〜3,500万円前後の物件を購入することが可能です。
上記融資枠であれば、都内のいい立地の区分マンションを購入することができるでしょう。
（２）一等地などいい立地の物件を購入しやすい
一棟物件は必要とする土地の面積が広く、一等地などのいい立地ではなかなか空き地が出ないため、購入が難しくなります。
一方、区分マンションの場合は、物件数が多いのと、売主の事情で売りに出されることがありますので、一等地などのいい立地でも売り物件が出るケースがあります。しかし、いい立地の物件は人気が高いため、すぐに購入するという決断力が必要となります。
（３）管理会社に管理を依頼することによってほとんど手間がかからない
区分マンション投資はただ物件を購入すれば家賃収入が得られるのではなく、運営していくことによって様々な対応をしなければなりません。
しかし、賃貸管理会社に管理を依頼することによって、オーナーはほとんど手間をかけずに運営していくことができますので、本業が忙しい方でも所有することが可能です。
もちろん、一棟物件投資も管理会社に依頼すること可能ですが、入居者の管理だけではなく、物件全体の修繕計画、定期的の点検などオーナーが対応しないいけない内容も多く、区分マンションと比較して手間をかけることが多いです。
（４）物件の立地を分散して所有することができる
一棟物件の場合は一つの立地に複数の部屋を所有することになりますので、万が一空室リスクになった場合は、複数の部屋にと空室の数が一気に増えやすくなります。
一方、区分マンションの場合は、立地を分散して所有することによって、空室リスクには非常に有効的な手法になります。また、万が一地震などの天災が起きた場合、立地を分散していることによって、受ける被害も軽減されるというメリットがあります。
５、区分マンション投資ならではの3つのデメリット（リスク）
一方、区分マンション投資にはデメリットもあります。大きく下記3つのデメリットが挙げられます。
- （１）キャッシュフローが少ない
- （２）万が一空室になった場合は収入がゼロになる
- （３）土地の所有がほとんどできない
では、それぞれについて見てみましょう。
（１）キャッシュフローが少ない
区分マンションの場合は、一部屋の家賃収入が少ないことから、キャッシュフローも少なくなります。
キャッシュフローを増やすには、一度に複数の物件を所有ができなくても、少し時間がかかりますが、買い増しして複数物件にと増やすことはできます。
（２）万が一空室になった場合は収入がゼロになる
区分マンションで１物件しか所有していない場合、万が一その物件が空室になったら、収入がゼロになり、融資への返済や管理費の支払いはポケットマネーから支払う必要があります。
そうならないように、空室になりにくい物件を選ぶ必要があります。例えば
- 最寄り駅から徒歩7分以内
- 入居ニーズに合った間取りである
- 駅周辺の生活環境が整っている
など、入居者が重視する物件条件を精査しましょう。
（３）土地の所有がほとんどできない
一棟物件の場合は、土地も含め建物を所有することができますが、区分マンションの場合は、土地は共有のため、自由に使うことができず、ほとんど所有していないのと同じです。
そのため、区分マンションの場合は、物件の立地はもちろんのことで、きちんと管理されている、資産価値が高い物件を選ぶことが重要です。
区分マンション投資のリスクと回避策について下記記事を参照にしてみてください。
６、区分マンション投資に適してい方は？
では、区分マンション投資にはどのような方が適しているのでしょうか。
具体的には下記の方には適していると言えるでしょう。
（１）長期に渡り資産形成していきたい方
不動産投資は融資を活用して、安定した家賃収入から長期に渡り資産形成していく商品です。従って、老後資金を作りたい方、長期に渡り資産形成を考えている方には適していると言えます。
（２）他人資本で資産形成を考えている方
区分マンション投資は融資を活用して、少ない自己資金でスタートすることができる投資商品です。つまり、金融機関という他人の資本を活用して自分の資産を形成していける商品です。
従って、他人資本で資産形成を考えている方には区分マンション投資は適していると言えます。
（３）本業が忙しくても資産形成したい方
区分マンション投資は管理会社に管理を依頼すれば、ほとんどの作業は管理会社が代理することができることから、本業が忙しくも運営していくことが可能です。
株、FXなど動きが激しい金融商品と比較して、運営しやすいと言えるでしょう。
不動産投資に向いている方、向いていない方について、動画にて詳しくは解説していますので、ぜひ合わせご覧ください。
７、区分マンション投資に強い不動産投資会社の紹介
数多くある区分マンション投資会社がある中で、会社選びで悩まれている方も多いでしょう。
そこで当サイトがオススメしたい区分マンション投資に強い不動産投資会社をご紹介します。
（１）新築区分マンション投資会社
まずは新築区分マンション投資会社を3社ご紹介します。
①株式会社SYLA
株式会社SYLAは2010年9月29日に設立しており、都内エリアに特化し新築区分マンション物件を販売しています。自社にて物件管理をしており、なんと入居率は「99.8％」という高い実績が出ています。マンション投資の最も大きい空室リスクをおさえることはできるでしょう。
最近ではタクシーのCM放送も始めており、目にされている方も多いでしょう。
SYLAの湯藤代表に相談してみたい方はこちらからご連絡ください。
シーラの山手線の内側の新築物件が絶賛販売中です。代表が9年という長い年月をかけてもこのエリアに拘った理由について、動画にて解説していますので、ぜひご覧ください。
②グランヴァン株式会社
グランヴァン株式会社は1999年に設立し、今年で22年目を迎える老舗区分マンション投資会社です。
1996年から自社ブランドとして「グランヴァンシリーズ」を分譲し、2018年2月の時点で72棟の販売実績があります。自社にて物件管理をしており、入居率は「99.3％」を実現しています。赤坂、銀座東、大井町、学芸大学など都内の好立地に物件を販売しています。
グランヴァンの戸張部長との対談動画もぜひ合わせてご覧ください。
（２）中古区分マンション投資会社
続きまして中古区分マンション投資会社を2社ご紹介します。
①アップルハウス株式会社
アップルハウスは1991年に創立し、今年で30周年を迎える中古マンション投資会社です。
都内エリアに限定し売主として中古投資マンションを販売し、グループ会社で管理会社を持っており、購入後の管理も依頼する事が可能です。
マンション投資だけではなく、株など金融商品の資産形成相談も対応してくれますので、ポートフォリオの作り方、資産形成全般について相談する事が可能です。
アップルハウスの鈴木代表に相談してみたい方はこちらからご連絡ください。
②株式会社明光トレーディング
株式会社明光トレーディングは、都内エリアをメインとした中古区分投資マンションに特化した不動産投資会社です。今年で設立30周年を迎えています。
「正直不動産」をモットーに、正直に良い物件は良い、悪い物件は悪い、購入条件に満たしている方には提案する、満たしていない方は断ると、正直に不動産投資をより多くの方にそのメリットを享受できるようサポートを提供しています。
明光トレーディングの立花専務に相談してみたい方はこちらからご連絡ください。
③株式会社SRコーポレーション
株式会社SRコーポレーションは1995年に設立し、今年で25周年を迎える中古マンション投資会社です。
東京23区からはじめ、川崎市、横浜市、千葉県、埼玉県など１都3県のエリアの物件をメインに取り扱っています。購入後の物件の管理、リフォームも対応しており、ワンストップでサービスを提供しています。
SRコーポレーションの高澤リーダに相談してみたい方はこちらからご連絡ください。
８、一棟・戸建て・区分マンションに悩んだ際の決め方
不動産投資と言っても、一棟、戸建て、区分マンションと物件タイプを分けられていて、どのタイプを選ぶで悩まれている方も多いでしょう。
一般的には一棟物件の場合は、物件価格が高くなっており、最近では融資も厳しくなったため、頭金を出せる方、初心者の方はハードルが高いと言えるでしょう。
戸建ての場合は、ファミリーをターゲットとなりますので、一回の入居期間は長く安定した家賃収入を得ることができるのはメリットですが、退去した場合は次の入居者が決まるまでの空室期間は長くなる傾向があり、それに物件のリフォームなど管理費コストは区分マンションより高くなるのもデメリットと言えるでしょう。
区分マンション投資の場合は、物件価格は比較的に安くおさえることができ、更に物件管理は管理会社に依頼することができれば、ほとんど手間をかけずにマンション経営することができます。
初心者の方、本業が忙しい方は区分マンション投資が適していると言えるでしょう。
９、区分マンション投資の融資は？最新の融資状況
昨年の金融機関の不祥事などの影響で、融資が厳しくなったと言われていますが、実は大きく影響を受けたの一棟投資物件です。
区分マンション投資の融資においては、特に影響を受けておらず、融資を受けられる状況が続いてます。初心者の方はご自身で融資の交渉をするよりは、不動産投資会社の提携ローンでいい条件で融資を受けられるケースが多いので、一度相談してみるといいでしょう。
なお、提携ローンの場合は、不動産投資会社の評価によって金利などの条件が異なるため、同じ金融機関でも金利が高かったり、低かったりと変わりますので、複数の不動産投資会社に問い合わせするといいでしょう。
最近では45年ローンも出ていますので、ご興味がある方は下記記事を参照にしてみてください。
