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区分マンション投資にはみなさんどのようなイメージをお持ちでしょうか?

一棟物件投資を比較して、キャッシュフローが少ないと思われている方も多いのではないでしょうか。

確かに、区分マンション投資は一棟物件投資ほどキャッシュフローを得られないケースが多いですが、それでも区分マンション投資をするメリットがあります

そこで今回は、年間300件以上の区分投資マンションのご提案をしているが、区分投資マンションについて知っておくべき知識をお伝えします。少しでも区分投資マンションにご興味がある方は、ぜひ最後まで読んでみて下さい。

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1、区分マンション投資に適している方とは?

最初に、区分マンション投資に適している方を挙げてみました。

(1)本業が忙しいサラリーマンは副業として最小限の手間で始めるのに適している

区分マンションの場合、建物全体の管理と自分が所有している部屋の管理、両方とも管理会社に任せることができることから、ほとんど手間をかけずに、毎月決まった日に家賃の入金があるかどうかの確認をするだけで賃貸経営することができます

(2)少ない初期費用で始めたい方に適している

区分マンション投資の最も大きなメリットとして、フルローンを利用することによって、少ない初期費用で物件を購入することができることです。

一方、一棟物件の場合は、土地も含め建物を丸ごと購入するので、物件価格は高額になります

また、ニュースを騒がせた金融機関問題の影響もあり、一棟投資物件の融資がかなり厳しくなったため、大体物件価格の1〜3割の頭金を入れる物件がほとんどになり、初期費用として数千万円を支払わなければ購入ができないケースが多くなったことで、自己資金を出せない方は購入が難しくなりました

(3)リスクをできる限り最小限に抑えたい人にとって、エリアのリスク分散ができる区分マンション投資は適している

不動産の賃貸経営をする上で、立地は最も重要です。区分マンションであれば、都心の人気エリアは価格が落ちにくく、中古物件の場合、リノベーション等による付加価値のある物件を購入することもできます。

また、南東角部屋といった人気の部屋だけ選ぶなど、場所を分散して物件を所有することができることも区分マンションならではのメリットと言えるでしょう

一棟物件は、部屋ごとにエリアを分散して所有することはできません。

2、区分マンション投資は儲からない?それでも区分マンション投資する3つのメリット

一棟投資物件と比較して、区分マンション投資はキャッシュフローが少ないですが、それでも区分マンション投資をする3つのメリットをご紹介します。

(1)いい立地の物件を購入することができる

昨今、人口減少と賃貸マンションの供給過多が取り沙汰されていますが、都心の主要駅近くなどにはまだまだ需要があります。

そのような良い立地の物件は、区分マンションなら2,000〜3,000万円前後で購入できることもありますが、一棟物件となると、駅近の良い立地はそもそも物件が出にくいので、たとえ出たとしてもかなり物件価格が高く、個人での購入は厳しいでしょう。

また、区分マンションはエリアを分散して、複数の物件を所有することができることによって、リスクヘッジをしながら収益も拡大することができるという一石二鳥の効果を得られます

(2)設備が壊れたなど突発的な出費が少ない

不動産の賃貸経営をしていく中で、水道など設備が突然壊れた時の突発的な出費があることを考えられます。

区分マンションの場合、建物全体の修繕に関しては、毎月支払っている修繕積立金からまかなえることになっていて、部屋の中の設備が壊れた時の修理費用は10万前後が1つの目安になっています。

一方、一棟物件の場合、建物全体の修繕から部屋の中の修理は全てオーナー責任となっていますので、万が一の時に備えご自身で修繕積立金を計画的に積み立てていく必要があり、雨漏りなど壊れた箇所によって、数百万円の修繕費用が発生する場合もありますので、区分マンションとは金額が大きく異なります

(3)ほとんど手間がかからない

上記にも少し書かせていただきましたが、区分マンション投資は建物全体の管理から、自分が所有している部屋まで全て管理会社に管理依頼することができますので、ほとんど手間をかけることなく資産形成することができます。

とはいえ、定期的に入居状況など把握する必要がありますので、管理会社に報告書をもらうこと忘れないようにしましょう

3、知っておくべき区分マンション投資の4つのデメリット(リスク)

続いて、区分マンション投資のデメリット(リスク)を見てみましょう。

(1)1物件あたりの収益が小さい

一棟投資物件と比較して、区分マンションは1物件あたりの収益が小さくなります。

もちろんご自身の属性、融資受けられる状況にもよりますが、買い増しをして複数の物件を所有することで利益を拡大することが可能です

(2)空室になった場合、家賃収入がゼロになる

不動産投資で成功するには、やはり安定した家賃収入を得ることが大切です。

区分マンションは1つの部屋しかないため、万が一空室になった場合、家賃収入がゼロになってしまいます

そのため、入居者に選ばれるエリアで物件を選ぶことが大事です。物件のターゲットは学生なのか、サラリーマンなのかによってエリアは異なりますが、基本的には賃貸物件を選ぶ時に重視される以下のポイントを目安に物件を選ぶといいでしょう。

  • 駅からの利便性が良い
  • 通勤・通学に利用しやすい路線
  • 収納がある
  • エントランスの清掃など管理が行き届いている

など。

なお、サブリース契約という選択肢もありますが、相場家賃より安くなってしまいますので、多少家賃収入が減っても構わないから安定した家賃収入を得たい方は検討されるといいでしょう

また、エリアを変えて複数戸を所有できるという区分マンション投資の特性を活かせば、所有物件トータルでの利益として考えた場合には、一棟所有よりもリスクを減らしながら確実に収入を得ることも可能になります。

(3)地震などの災害リスクがある

区分に限ったことではありませんが、地震などの災害リスクは考えられます。

その対策としては、必ず1981年6月以後に建てられた新耐震基準の物件を選ぶといいでしょう。

東日本大震災の際、大破した建物がなかったのは、耐震基準が厳しくなってから建てられた、比較的新しいマンションが多かったために、巨大な地震にも耐えられたと言われています

また、万が一の時に備えて、地震保険も加入しておきましょう。

(4)管理体制が悪いことによって、物件の資産価値が下がるリスクがある

2−(3)ほとんど手間がかからない」の方で、区分マンションは管理会社にて管理依頼していることから、ほとんど手間かからないをメリットとして紹介しましたが、その反面、建物の配管や設備など建物の状態を詳しく把握しにくく、管理が悪い物件を所有すると、資産価値がどんどん低下して担保評価が低くなるリスクが考えられます。

必ず物件を購入する前に、共有部はきれいに掃除されているのかなど、目で確認できる箇所はきちんと確認し、修繕積立金はきちんと積立できているのかなどの情報は、管理会社から重要説明事項書をもらうようにしましょう

4、区分マンション投資の最新融資情報

最後に、みなさんが関心高い区分マンション投資の最新融資情報について書いていきます。

一棟投資物件とは異なり、区分マンションの融資についてはさほど影響を受けておらず、中古マンションでも、金利1%台から融資を受けられます

ご自身で融資を受けられる場合、ご自身で金融機関と交渉することになりますが、金融機関と付き合いがなく、不動産会社から提携ローンを紹介してもらう方も多いでしょう。

不動産会社の販売実績、金融機関との付き合い方によって、同じ金融機関でも受けられる金利が違います。つまり、金融機関からの信頼がある不動産会社ほど有利な条件で融資を紹介してくれますので、受けられる融資の条件は不動産会社を判断する1つの基準とも言えるでしょう。

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山﨑 博久

山﨑 博久

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某金融機関主催イベントにて売上実績「日本3位」に受賞。200名以上の方に提案した経験を活かし、リノベーションマンションに特化した投資プランを提案させて頂きます。

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小林 慎吾

所属会社
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不動産投資業界には10年以上おり、3,000名以上の相談実績ノウハウを活かし、「スピーティー」にかつ「誠実」な気持ちでサポートさせて頂きます。

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加藤和樹

加藤 和樹

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まとめ

今回は一棟投資物件と比較しながら、区分マンション投資について書きましたが、参考になりましたでしょうか。

区分マンション投資はかなり大儲けする投資商品ではないですが、ほとんど他人資本から活用して自分の資産形成することができる唯一の投資商品と言えます

ぜひ、ご自身の投資目的、属性に合わせて検討して頂けると嬉しいです。