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弊社は全国から様々な売却の相談を頂いておりまして、今回は相続でマンションを受け継いだのですが、どうしたらいいのかが分からなくて困っているの相談を受け、売却に至った相談実例をご紹介します。

今回の相談者であるN様との出会いは、弊社がお送りしたダイレクトメールからのお問い合わせでした。

N様は直近でマンションの登記名義人である妹様がご病気で他界してしまい、相続人もご本人しかおらず、今後のご相談をいただきました。

1、面談結果

一番最初の面談は、関東にお住まいのN様とご一緒に相続対象であるマンションでお会いしました。

こちらのマンションは直近まで妹様が住まれていたこともあり、設備等が傷んでおりリフォームも必要な状態でした。それにプラス残置物もすべて残っており、相続登記もまだ終わっていない状態でのご相談がスタートです。

現状を確認させて頂き、N様には下記3つの提案をさせていただきました。

  1. 現状のままで売却する
  2. リフォームをして賃貸物件として貸し出す
  3. 現在のご自宅から当該物件にお引越し

それぞれの提案のメリット・デメリットを話した上に、面談の結果としては、1つ目の提案である「現状のままで売却する」を選択し、リフォーム再販業者に買い取ってもらい、手出しがない状態で物件の売却ができました。

2、ご相談者様N様の属性

N様は下記属性でした。

  • ご年齢:70代 女性
  • ご年収:年金
  • 金融資産:200万円
  • ご主人とは死別
  • 相談内容:妹さんが残されたマンションを今後どのようにしたら良いかのご相談

実際にご相談頂き売却されたマンションは、下記の概要です。マンションの築年数は古いですが、広さとしては少し広めの物件でした。

  • 区分マンション
  • 築35年
  • 40㎡

3、私の提案内容

私はメリットとデメリットを考えて、N様には下記3つの提案をさせて頂きました。

(1)現況のまま売却

マンションの築年数が古く、設備も傷んではいますが、リフォームなど全くせず、残置物撤去もしない状態での売却をご提案しました。

なぜならば、

  • リフォーム費用
  • 残置物撤去

などの費用は買主が負担する形になるため、N様の負担が大きくなるからです。

リフォームなど何もせずに売却する場合、その分買主から値引き交渉されますので、売買代金は安くなることが予想されますが、N様は全く費用をかけなくて済むというところが、自己資金がないN様にとっては一番のメリットです。

(2)リフォームをして賃貸物件として貸し出す

2つ目の提案としては、リフォームをして賃貸物件として貸し出すことです。N様にオーナーとして不動産経営をする提案です。

しかし、物件の現状を確認したところ、リフォーム、そして残置物撤去費用の見積もりが約300万円かかります。

この物件を賃貸に出した場合、

  • 管理費
  • 積立金
  • 固定資産税・都市計画税

などの諸経費を差し引いたあとに、年間家賃収入が約33万円と見込まれます。

こちらの提案では、N様にはリフォーム、残置物撤去費用などの初期費用はかかりますが、その後の賃料収入が見込めるのがメリットです。

(3)現在のご自宅から当該物件にお引越し

3つ目の提案としては、N様に現在住まれている所からこちらの物件へのお引越しをご提案いたしました。

メリットとしては、家賃を支払う必要がないため、現在お住まいのマンションよりもランニングコストが安くなります。

(4)現状のままで売却

色々とご提案をさせていただきましたが、長年住まれているご地元を離れる事にも、やったこともない不動産運用に対してもご不安があるとのことでしたので、最終的にはN様のご意向の「お金をかけない」で「安心・安全」に売却するという形でお話が纏まりました。

対象物件のマンションは築年数が古くなっており、瑕疵担保責任のリスクもありましたので、普通の売却ではなく、弊社がお付き合いのあるリフォーム再販業者様に購入していただきました。

最終的にはN様には全く手出し無しで、瑕疵担保責任も免除し、リスクがない状態でのご売却ができました

担当者からの一言

N様のように、相続でマンションを取得することがあるものの、実際にそのマンションの処分に困られている方も多くいらっしゃいます。

現在の状態がいいマンションであれば、そのまま賃貸に出された方が不動産取得として収益を得る方のメリットが大きいですが、しかし、手出しが必要となると、なかなか難しいところもあるでしょう。

所有するのか、売却するのか、ご自身の属性によって異なってきますので、どうしたらいいのかが分からない方は、焦って対応するのではなく、一度専門家に相談するといいでしょう。